¿Cuánto ha subido la vivienda en España? Nuevo récord de 2.355 €/m²

El precio de la vivienda en España vuelve a romper el techo. El valor tasado medio alcanzó los 2.355 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026, un 12,5 % más que un año antes y el nivel más alto de toda la serie histórica, que arranca en 1995. Frente al primer trimestre, cuando ya se había marcado un récord, el avance fue del 1,7 %.

La cifra permite aterrizar rápidamente el encarecimiento: una vivienda de 80 metros cuadrados tendría un valor tasado medio de unos 188.400 euros. Aplicando la subida interanual registrada, doce meses antes ese mismo tamaño equivalía aproximadamente a 167.500 euros. La diferencia ronda los 21.000 euros en apenas un año. No significa, claro, que todos los pisos españoles hayan aumentado exactamente esa cantidad; sí retrata la velocidad con la que se ha desplazado el mercado.

La vivienda supera ampliamente los máximos de la burbuja

El nuevo récord tiene una carga simbólica considerable porque deja bastante atrás los máximos que España conoció antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En el primer trimestre de 2008, el valor tasado medio de la vivienda libre llegó a 2.101,4 euros por metro cuadrado, entonces considerado un techo difícil de imaginar. Dieciocho años después, aquel nivel ha quedado superado en más de 250 euros por metro cuadrado.

No estamos, eso sí, ante una repetición mecánica de 2008. Comparar dos cifras nominales separadas por casi dos décadas tiene límites evidentes: han cambiado los salarios, el coste de la vida, los tipos de interés, el tamaño de los hogares y hasta la geografía de la demanda. Pero el dato sirve para medir algo muy concreto: comprar vivienda se ha encarecido con enorme rapidez después de años en los que el mercado ya venía tensionado.

Hay otra referencia que ayuda a verlo. En el primer trimestre de 2026 el valor tasado medio estaba en 2.315,7 euros por metro cuadrado. Tres meses después son 2.355. El mercado no necesitó mucho tiempo para convertir un récord recién estrenado en una cifra antigua.

La vivienda usada también empuja con fuerza los precios

La estadística distingue las viviendas libres según su antigüedad. Los inmuebles de más de cinco años alcanzaron en el segundo trimestre los 2.342,5 euros por metro cuadrado tras encarecerse un 12,5 % interanual. Las viviendas de hasta cinco años llegaron todavía más lejos: 2.736,6 euros por metro cuadrado, con una subida anual del 12,1 %.

El detalle es importante porque desmonta una interpretación cómoda del problema: no es únicamente la obra nueva la que se dispara porque sea escasa, moderna o más eficiente. La presión ha penetrado de lleno en la vivienda existente, donde se concentra gran parte de las operaciones reales del mercado.

El Índice de Precios de Vivienda ofrece una fotografía distinta —mide la evolución de los precios de adquisición y no el valor medio de tasación—, pero llega a una conclusión parecida. En el segundo trimestre de 2026 registró una subida anual del 12,2 %: la vivienda nueva avanzó un 7,4 % y la de segunda mano, un 12,9 %. Frente al trimestre anterior, el índice general creció otro 3,4 %.

Dos estadísticas distintas, una misma presión

Conviene no mezclar los 2.355 euros del valor tasado con los índices de precios como si fueran exactamente lo mismo. La estadística de valor tasado utiliza información procedente de las sociedades de tasación y expresa el resultado en euros por metro cuadrado. El índice de precios estudia, en cambio, la evolución de los importes pagados por las viviendas adquiridas.

Son termómetros diferentes. Y, precisamente por eso, resulta significativo que ambos estén describiendo una subida de doble dígito. Una medición observa las tasaciones; la otra, las compraventas. El calor aparece en las dos.

¿Por qué sigue subiendo tanto la vivienda?

La explicación no cabe en una sola palabra, aunque hay un elemento que se repite una y otra vez: faltan viviendas allí donde más crece la demanda. La creación de nuevos hogares ha avanzado durante los últimos años a mayor velocidad que la construcción de casas capaces de absorber ese incremento.

Entre 2021 y 2025 se acumuló una diferencia próxima a 750.000 viviendas entre la creación neta de hogares y la vivienda nueva terminada. Es un déficit agregado, no una lista de 750.000 familias esperando una casa concreta, pero ayuda a entender la magnitud del desequilibrio entre oferta y demanda.

La escasez tampoco se reparte como mantequilla sobre un pan. Se concentra especialmente en territorios con mayor crecimiento demográfico, empleo, atractivo turístico o demanda extranjera. Allí donde mucha gente quiere vivir y la oferta tarda años en reaccionar, el precio encuentra terreno fértil.

Construir más tampoco funciona como pulsar un interruptor. Entre la disponibilidad de suelo, la planificación urbanística, las licencias, la financiación, los costes de construcción y la ejecución de las obras pasan años. Las fricciones que limitan la oferta de vivienda nueva siguen presentes pese al aumento de proyectos y visados.

Las mayores subidas no se concentran en un único rincón

El encarecimiento tiene una expresión territorial muy desigual. Todas las comunidades y ciudades autónomas registraron incrementos interanuales durante el segundo trimestre de 2026.

Las mayores variaciones se observaron en Ceuta, con un 15,2 %; Asturias, con un 15 %; y Castilla y León, con un 14,8 %. Aragón avanzó un 14,6 %, mientras que Murcia y La Rioja lo hicieron un 14,4 %. En el extremo menos acelerado quedaron Navarra, con un 9,5 %; País Vasco, con un 10 %; y Cataluña, con un 10,1 %. Menos acelerado, en este mercado, significa todavía crecer alrededor del 10 %.

La fotografía rompe también con la vieja idea de que el problema de la vivienda se reduce a Madrid, Barcelona, Málaga o las islas. Las grandes áreas urbanas y turísticas continúan soportando tensiones muy particulares, pero las subidas se han extendido mucho más allá.

Un piso de 80 metros ya representa casi 190.000 euros

Los 2.355 euros por metro cuadrado son una media nacional, no el precio que encontrará cualquier comprador al abrir un portal inmobiliario. Hay ciudades y barrios que multiplican esa cantidad y otros mercados donde las cifras continúan muy por debajo.

Aun así, trasladar el dato a una vivienda convencional permite comprender mejor el salto. Un piso de 60 metros cuadrados equivaldría a unos 141.300 euros; uno de 80, a 188.400; uno de 100 metros cuadrados, a 235.500 euros. Todo ello antes de entrar en impuestos, gastos asociados a la compra, reformas o financiación.

Y hay otro matiz. El valor tasado tampoco es necesariamente el precio anunciado por el propietario ni el importe definitivo de la escritura. Es una referencia construida a partir de tasaciones profesionales. De ahí que comparar indiscriminadamente esta estadística con precios de portales inmobiliarios pueda producir cifras aparentemente contradictorias. En realidad, están midiendo cosas distintas.

La escalada resulta aún más llamativa porque durante el segundo trimestre no se produjo un boom paralelo en la financiación hipotecaria. Se detectó un endurecimiento de la oferta de crédito y una reducción de la demanda de préstamos para adquisición de vivienda.

Es una señal interesante. En otros ciclos, un crédito cada vez más abundante podía actuar como gasolina sobre el precio. En 2026, la vivienda sigue encareciéndose con fuerza incluso mientras las entidades financieras muestran mayor cautela y parte de la demanda hipotecaria se enfría.

La rigidez de la oferta ayuda a explicar esa aparente paradoja. Cuando en las zonas de mayor demanda hay pocas viviendas disponibles, no hace falta que todos los compradores estén entrando al mercado para mantener los precios elevados. Basta con que la oferta continúe siendo insuficiente frente a quienes sí pueden comprar.

Un récord que cambia el punto de partida del mercado

Los 2.355 euros por metro cuadrado dejan de ser una anécdota cuando se colocan junto al 12,5 % de subida anual, los seis trimestres consecutivos por encima de 2.000 euros y el avance de doble dígito que también registra la vivienda usada. La cuestión ya no es si España ha recuperado los niveles nominales de la antigua burbuja: los ha superado.

El problema está en lo que viene después. Cada nueva subida eleva la entrada necesaria para comprar, aumenta el capital que debe financiarse y ensancha la distancia entre quienes ya poseen vivienda y quienes intentan acceder por primera vez. El mercado puede enfriarse en número de operaciones y, al mismo tiempo, mantener precios muy altos. Parece contradictorio; no lo es.

La vivienda entra así en la segunda mitad de 2026 desde un escalón todavía más elevado. Nuevo máximo histórico, 2.355 euros por metro cuadrado y un 12,5 % de subida anual. Tres cifras que cuentan, juntas, bastante más que cualquier cartel de “se vende”.