¿Por qué Valencia vende más casas a extranjeros que Madrid y Cataluña?

La Comunitat Valenciana se ha convertido en el gran polo español de compra de vivienda por extranjeros. Durante el segundo trimestre de 2026 registró 25.137 compraventas de vivienda y el 31,03% correspondió a compradores de nacionalidad extranjera. Traducido a una cifra mucho más reconocible: alrededor de 7.800 casas. Solo Baleares presenta una proporción extranjera ligeramente superior, pero su mercado es bastante más pequeño.

El dato adquiere otra dimensión al mirar hacia Madrid y Cataluña. Cataluña contabilizó 26.703 compraventas, con un 17,63% de compradores extranjeros, mientras que Madrid registró 19.274 operaciones y apenas un 8,12% de demanda extranjera. Aplicando esos porcentajes a las ventas totales, Cataluña ronda las 4.708 adquisiciones por extranjeros y Madrid las 1.565: unas 6.273 entre ambas. La Comunitat, por sí sola, se mueve en torno a 7.800. Es decir, aproximadamente 1.500 viviendas más que Madrid y Cataluña juntas. Las cifras están redondeadas porque los porcentajes publicados también lo están.

Una de cada tres viviendas ya la compra un extranjero

España está viviendo un fenómeno más amplio. La compra extranjera alcanzó en el segundo trimestre el 15,98% de todas las operaciones, máximo de la serie de los Registradores, con algo más de 26.800 adquisiciones. Un trimestre antes representaba el 13,92%. No es precisamente un movimiento marginal escondido entre las estadísticas: casi una de cada seis viviendas vendidas en España cambia de manos hacia una persona con nacionalidad extranjera.

En la Comunitat la proporción casi duplica la media española. Ha pasado del 28,16% del primer trimestre al 31,03% en el segundo, un salto de 2,87 puntos porcentuales en apenas tres meses. Baleares queda por delante con el 32,27%, mientras Canarias alcanza el 29,33%, Murcia el 23,71% y Cataluña el 17,63%. Madrid, pese a tener uno de los mercados inmobiliarios más caros y activos del país, se queda en el 8,12%.

Madrid y Cataluña juegan una partida bastante distinta

Aquí aparece una paradoja interesante. Cataluña vende en total algo más de vivienda que la Comunitat Valenciana y Madrid tiene precios muy superiores, pero el comprador extranjero pesa mucho menos en ambos mercados. La costa mediterránea valenciana ofrece una mezcla difícil de encontrar: clima, conexiones aéreas, ciudades manejables, kilómetros de litoral y precios que, pese a su fuerte escalada, continúan estando lejos de los máximos madrileños o barceloneses.

Los Registradores situaron en el segundo trimestre el precio medio declarado en 2.022 euros por metro cuadrado en la Comunitat Valenciana, frente a 2.995 en Cataluña y 4.477 en Madrid. La vivienda valenciana ha subido, sí, y bastante: el precio medio autonómico acumula un incremento interanual del 12,3%. Pero para quien llega con una renta elevada de otro país europeo continúa existiendo una diferencia apreciable. Lo que para muchos hogares valencianos empieza a parecer prohibitivo todavía puede parecer barato desde Ámsterdam, Londres o determinadas ciudades alemanas. Ahí está buena parte del choque.

Alicante es el enorme imán de la demanda internacional

Hablar de la Comunitat Valenciana como si fuera un mercado uniforme sería engañoso. Alicante es el verdadero motor de estas cifras. En el segundo trimestre de 2026, el 46,43% de las viviendas vendidas en la provincia fue adquirido por extranjeros. Casi una de cada dos. Ninguna otra gran provincia española alcanza una presencia semejante; Málaga aparece después con un 37,01%.

El fenómeno tampoco empezó ayer. Los datos notariales correspondientes a 2025 mostraban que los extranjeros representaban ya el 51% de los compradores en Alicante cuando se utiliza la metodología del Notariado. Dentro de ese grupo convivían residentes y no residentes, algo importante porque no todo comprador extranjero es un inversor que aterriza con una maleta de billetes y las llaves de un apartamento frente al Mediterráneo. Muchos viven y trabajan aquí. Otros buscan segunda residencia, jubilación o inversión; a veces, una mezcla de las tres.

Países Bajos, Reino Unido y Bélgica encabezaban en 2025 el mercado extranjero del conjunto autonómico según el Portal Estadístico del Notariado, mientras que los Registradores sitúan en el segundo trimestre de 2026 a británicos, neerlandeses y alemanes como las tres principales nacionalidades entre los compradores extranjeros del conjunto de España. Dos fotografías distintas, tomadas con metodologías y ámbitos diferentes, pero con el mismo paisaje de fondo: el norte de Europa mira con intensidad al mercado residencial mediterráneo.

Valencia ciudad tiene otro tipo de comprador

La capital valenciana merece una lupa propia. Allí el extranjero tiene un peso importante, pero el retrato es bastante menos caricaturesco que el del multimillonario internacional comprando áticos como quien colecciona relojes. Los datos notariales de 2025 situaban en el 25,76% la participación extranjera entre los compradores de València. De ese porcentaje, el 20,58% correspondía a extranjeros residentes y solo el 5,19% a no residentes.

Esto cambia bastante la lectura. Hay profesionales llegados de otros países, trabajadores comunitarios, inmigrantes asentados desde hace años y nuevos residentes con empleos internacionales o ingresos vinculados a empresas extranjeras. También existen compradores con elevada capacidad económica, por supuesto. Pero meterlos a todos bajo la etiqueta de «inversor extranjero» convierte un mercado complejo en una postal demasiado fácil.

Lo que sí está fuera de discusión es el precio. En julio de 2026, la vivienda anunciada en València alcanzó 3.485 euros por metro cuadrado, un 8% más que un año antes. En L’Eixample se situaba ya en 5.101 euros y en Ciutat Vella, en 4.900. Son cifras de oferta, no precios finales escriturados, pero muestran con bastante nitidez dónde se encuentra el termómetro del mercado.

La demanda extranjera presiona los precios, pero no es la única causa

Sería cómodo encontrar un único culpable. También sería falso. Una demanda extranjera capaz de pagar más introduce presión competitiva sobre una oferta limitada, sobre todo en zonas concretas de Alicante, la costa y determinados barrios de València. Cuando dos compradores pretenden el mismo piso y uno dispone de una renta internacional sensiblemente superior, la aritmética suele tener poco romanticismo.

Pero la explicación no termina ahí. El problema valenciano es también de escasez de vivienda disponible. El Centro Tecnológico del Notariado advertía esta primavera de una fuerte presión de demanda acompañada de una oferta incapaz de crecer al mismo ritmo. En València, la vivienda nueva ha perdido muchísimo peso respecto a los años anteriores a la crisis inmobiliaria: representaba alrededor del 48% de las operaciones en 2007 y ronda actualmente solo el 8%.

Mientras llegan nuevos habitantes, hogares que se forman, compradores extranjeros y demanda inversora, la producción residencial no responde con la misma velocidad. A ello se añaden suelo, tiempos urbanísticos, licencias, costes de construcción, viviendas destinadas a usos temporales y turísticos y un parque público reducido. El resultado se parece a una puerta estrecha ante una multitud cada vez mayor: quien tiene más recursos cruza primero.

El problema aparece cuando el mercado se compara con los salarios

La discusión sobre extranjeros se vuelve especialmente áspera porque los precios inmobiliarios y los ingresos locales avanzan a velocidades distintas. Los Registradores calculan que una hipoteca media en la Comunitat Valenciana suponía 689,90 euros mensuales en el segundo trimestre de 2026, un 5,9% más que el trimestre anterior, y absorbía aproximadamente el 32,2% del coste salarial medio utilizado en su indicador de accesibilidad.

Y comprar es solo media historia. El alquiler en València alcanzó en julio los 16,3 euros por metro cuadrado al mes, situándose entre las capitales más caras de España. Un piso de 80 metros cuadrados, llevado de manera puramente orientativa a ese precio medio de oferta, se mueve alrededor de 1.300 euros mensuales. Una cifra que cabe con mucha mayor facilidad en una nómina del norte de Europa que en numerosos salarios valencianos.

Ahí nace la sensación de desplazamiento que se percibe en determinadas zonas: vecinos que no pueden comprar en el barrio donde han crecido, jóvenes cuya emancipación se retrasa y familias obligadas a mirar unos kilómetros más lejos. No hace falta imaginar una conspiración internacional. Basta un mercado con poca oferta, mucha demanda y grandes diferencias de renta.

El propio Notariado ofrece otro dato bastante elocuente. En 2007, los compradores valencianos de entre 18 y 30 años representaban el 21,58% del mercado; en 2025 su peso había caído hasta aproximadamente el 8,39%. Al mismo tiempo, las donaciones de dinero de padres a hijos se han multiplicado, una señal casi doméstica de la dificultad de reunir la entrada de una vivienda. La vieja ayuda familiar, esta vez con transferencia bancaria y notario, vuelve a actuar como ascensor social cuando el sueldo no llega al piso deseado.

Una región atractiva que empieza a pagar el precio de su éxito

La Comunitat Valenciana no lidera la compra extranjera por casualidad. Sigue ofreciendo una combinación muy poderosa de costa, clima, infraestructuras, servicios y precios comparativamente inferiores a los de otros grandes destinos españoles. Esa ventaja ha atraído residentes, jubilados, profesionales internacionales e inversores. Alicante concentra la versión más intensa del fenómeno; València, una variante más urbana y residencial.

El problema comienza cuando esa fortaleza exterior se cruza con una debilidad interior: vivienda insuficiente y salarios que no han seguido la misma carrera que el ladrillo. Culpar exclusivamente al comprador extranjero simplifica demasiado las cosas. Fingir que su creciente capacidad de compra no influye en determinadas zonas, también.

Los últimos datos dejan una imagen bastante nítida. Mientras las compraventas totales descendieron un 5,7% en España durante el segundo trimestre, la demanda extranjera alcanzó un máximo histórico del 15,98%. Y en la Comunitat Valenciana superó el 31%. El mercado se enfría por un lado y se internacionaliza por otro. Parece contradictorio, pero no lo es: cuando la vivienda escasea, no todos los bolsillos sufren el frío de la misma manera.