¿Cómo llegaron a facturar medio millón subarrendando habitaciones?

Alquilar un piso que pertenece a otro, reformarlo y después realquilar sus habitaciones por separado. Esa es la fórmula con la que Juan Carlos Minaya y Roberto Moraga aseguraron haber superado el medio millón de euros anual de facturación, con 17 viviendas y unas 80 habitaciones bajo gestión. Un modelo bautizado como rent to rent que convierte la diferencia entre el alquiler pagado al propietario y lo ingresado por cada cuarto en el corazón del negocio.

La cifra llama la atención, pero conviene colocarla donde corresponde. Los empresarios hablaban de más de 500.000 euros facturados al año, de una previsión de alcanzar los 750.000 euros y de un beneficio bruto aproximado de entre 10.000 y 12.000 euros mensuales. Facturar, claro, no significa embolsarse esa cantidad. Entre una cosa y otra hay alquileres, reformas, mantenimiento, posibles periodos sin inquilinos, suministros, gestión e impuestos.

Hay otro detalle importante: aunque la información ha vuelto a publicarse el 13 de septiembre de 2026, las declaraciones proceden de un programa de Equipo de Investigación estrenado en abril de 2023. Por tanto, esos 17 pisos, las 80 habitaciones y la facturación citada describen la situación que ambos relataron entonces, no una fotografía actualizada de sus cuentas en 2026.

El negocio de alquilar para volver a alquilar

Minaya trabajaba como mozo de almacén y Moraga como informático antes de dedicarse a esta actividad. Según explicaron, conocieron el modelo viendo vídeos en YouTube y Facebook, en ese universo digital donde junto a información útil florecen también gurús que prometen convertir cualquier piso con gotelé en una pequeña mina de oro.

Su sistema consiste en buscar viviendas cuyos propietarios acepten que sean explotadas posteriormente por habitaciones. Ellos alquilan el inmueble completo, realizan en determinados casos una reforma de bajo coste y después comercializan individualmente los dormitorios.

No compran el piso. Tampoco actúan simplemente como el típico inquilino que busca compañero para compartir gastos. Asumen la vivienda como una operación empresarial: existe un coste fijo mensual —la renta que recibe el dueño— y unos ingresos variables generados por las habitaciones.

La ventaja para el propietario resulta bastante intuitiva. Puede obtener un arrendatario profesional que se ocupa de la gestión y, según el acuerdo, de mejorar el inmueble. El operador, a cambio, necesita que la suma de los alquileres individuales deje suficiente margen después de pagar al casero y afrontar el resto de gastos.

Un piso de 1.500 euros convertido en 2.800

Uno de los ejemplos mostrados permite entender la mecánica sin necesidad de una hoja de cálculo especialmente sofisticada. Los empresarios enseñaron una vivienda cuyo alquiler completo ascendía a 1.500 euros mensuales. Tras invertir unos 15.000 euros en una reforma económica, el inmueble pasó a generar aproximadamente 2.800 euros mensuales mediante el alquiler separado de sus habitaciones.

La diferencia bruta entre ambas cantidades es de unos 1.300 euros al mes. Comparada únicamente con los 1.500 euros de renta inicial, equivale a cerca de un 87%. De ahí sale esa llamativa referencia a rentabilidades que pueden superar el 80%.

Pero ese porcentaje necesita apellido. No equivale necesariamente a una rentabilidad financiera del 80% sobre todo el capital invertido ni a un beneficio limpio del mismo tamaño. Es, principalmente, la diferencia entre lo que cuesta arrendar la vivienda y lo que produce fragmentada en habitaciones.

La factura que no aparece en la primera resta

Por el camino están la reforma inicial, mobiliario, reparaciones, impagos, periodos de desocupación, limpieza cuando exista, seguros, comercialización, administración y otros costes. Un dormitorio vacío durante varias semanas parece poca cosa hasta que se multiplica por decenas de habitaciones.

Los propios empresarios explicaban que, mientras recuperaban la inversión, su remuneración personal rondaba los 1.300 o 1.400 euros mensuales. La fotografía resulta bastante menos cinematográfica que el medio millón del titular, aunque no por ello deja de mostrar que el modelo puede alcanzar una escala considerable cuando se acumulan suficientes viviendas.

Aquí aparece la auténtica palanca del negocio: no tanto obtener una fortuna de un solo piso como repetir la operación muchas veces. Con 17 viviendas y alrededor de 80 dormitorios, pequeñas diferencias mensuales empiezan a convertirse en cantidades importantes.

Facturar medio millón no significa ganar medio millón

Este es probablemente el matiz más relevante de las cifras difundidas. La facturación anual superior a 500.000 euros representa el dinero que entra antes de descontar buena parte de los costes asociados a la actividad.

Si el beneficio bruto declarado se situaba entonces en torno a 10.000 o 12.000 euros mensuales, estaríamos hablando de aproximadamente 120.000 a 144.000 euros anuales antes de determinados gastos, impuestos y ajustes contables. Sigue siendo una cantidad considerable, pero queda lejos de esos 500.000 euros que, leídos deprisa, pueden parecer ganancias personales.

La diferencia importa porque el rent to rent necesita volumen. Cada nueva vivienda incorpora ingresos potenciales, pero también otra renta fija que debe pagarse aunque alguna habitación permanezca vacía. El riesgo inmobiliario no desaparece, simplemente cambia de bolsillo: el operador no soporta una hipoteca sobre el inmueble, pero sí contratos de alquiler y gastos mientras intenta mantener ocupados los dormitorios.

Hay, además, una inversión inicial que puede ser relevante. En el ejemplo citado fueron unos 15.000 euros de reforma. Multiplicar operaciones de ese tipo exige capital, financiación o reinversión continua. YouTube puede explicar la idea en diez minutos; el fontanero, la habitación vacía y la cuenta bancaria suelen encargarse después de explicar el resto.

Subarrendar habitaciones es legal, pero no de cualquier manera

El término subarriendo arrastra cierta fama de zona gris, aunque subarrendar no es ilegal por definición en España. La cuestión está en qué contrato existe entre propietario y arrendatario, cuál es el uso pactado para la vivienda y bajo qué régimen jurídico se desarrolla la operación.

Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda sometido al régimen ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la vivienda solo puede subarrendarse parcialmente y se requiere consentimiento escrito del propietario. La propia ley establece también límites específicos para ese subarriendo.

El panorama puede ser diferente cuando el contrato se configura para desarrollar una verdadera actividad empresarial o profesional. La Ley de Arrendamientos Urbanos contiene un régimen específico para los alquileres destinados a usos distintos de vivienda y contempla la cesión y el subarriendo cuando en el inmueble se ejerce una actividad empresarial, con reglas propias sobre comunicación al propietario y posibles incrementos de renta.

Por eso no basta con observar que alguien paga 1.500 euros por un piso y obtiene 2.800 alquilando habitaciones para concluir, alegremente, que existe una irregularidad. El contrato es decisivo. En el caso mostrado por Equipo de Investigación, los empresarios señalaban que los propietarios autorizaban tanto las reformas como el posterior realquiler por habitaciones.

La regulación, además, se ha vuelto más compleja territorialmente. Algunas comunidades han aprobado normas específicas para los arrendamientos de habitaciones. Cataluña reforzó desde enero de 2026 las reglas destinadas a impedir que la fragmentación de una vivienda permita eludir determinados límites de renta, mientras Navarra aprobó en julio su propia regulación de este mercado.

Las habitaciones se han convertido en un mercado propio

Lo que en otro tiempo era la solución doméstica de tres estudiantes repartiendo alquiler y frigorífico se ha profesionalizado. Empresas, gestores y plataformas operan viviendas compartidas como un producto inmobiliario específico. Y detrás existe una razón menos vistosa que los vídeos sobre hacerse rico: alquilar una vivienda completa resulta inaccesible para una parte creciente de la población.

En el segundo trimestre de 2026, la oferta de habitaciones anunciadas en España aumentó alrededor de un 12% interanual y el precio medio se situó en unos 425 euros mensuales según datos del mercado publicados durante el verano. Barcelona alcanzaba aproximadamente 600 euros de media, mientras Madrid y Palma rondaban los 550.

Otros análisis realizados con metodologías distintas colocan el precio todavía más arriba. Un estudio sobre miles de anuncios publicados a finales de agosto situó en 689 euros la habitación media en Madrid y 735 euros en Barcelona para el mercado estudiantil. La distancia entre estadísticas ilustra un mercado muy fragmentado, donde pesan enormemente el barrio, la temporada, el tipo de habitación y los servicios incluidos.

Esa presión ayuda a explicar por qué aparecen intermediarios capaces de pagar el alquiler completo al propietario y, aun así, obtener margen separando la vivienda en dormitorios. El mismo techo vale una cantidad cuando se comercializa como una unidad y otra cuando se vende, metafóricamente hablando, por piezas.

Del piso compartido a una pequeña industria inmobiliaria

El caso de Juan Carlos Minaya y Roberto Moraga retrata algo más amplio que dos empresarios que aprendieron una fórmula en internet. Muestra la transformación del alquiler de habitaciones en un negocio profesional, con reformas, captación de inmuebles, gestión de inquilinos y economías de escala.

También deja una paradoja incómoda. Para quien explota el inmueble, dividir un piso puede elevar considerablemente sus ingresos. Para quien necesita únicamente una cama, una puerta y unos cuantos metros cuadrados propios, esa misma división suele representar la última opción antes de abandonar determinados barrios o ciudades.

El medio millón de euros impresiona, sí. Pero el dato verdaderamente revelador quizá sea otro: 80 habitaciones pueden convertirse en una empresa. El viejo piso compartido, con sus turnos de ducha y su estante disputado en la nevera, ha dejado de ser solo una solución entre compañeros. En una parte del mercado español de la vivienda es ya una categoría económica por derecho propio.