¿Por qué Housers dejó a cientos de inversores sin recuperar su dinero?

Housers se convirtió en uno de los nombres más conocidos del crowdfunding inmobiliario en España con una propuesta difícil de ignorar: invertir pequeñas cantidades en promociones de vivienda y aspirar a rentabilidades que en algunos proyectos rondaban el 10% o incluso superaban esa cifra. Una década después de su nacimiento, el paisaje es bastante menos brillante. Cientos de inversores aseguran que llevan años esperando recuperar capital colocado en promociones retrasadas, bloqueadas o de las que apenas reciben información. La compañía, además, ya no se llama Housers: desde finales de 2025 su denominación social es Crowpire.

Eso no significa que todos los inversores de Housers hayan perdido su dinero ni que todos sus proyectos hayan acabado mal. La propia plataforma muestra promociones devueltas y capital recuperado. El problema está en otra parte: existe un grupo significativo de clientes con dinero inmovilizado durante años, proyectos en mora o inversiones cuyo desenlace sigue sin estar claro. A esa situación se añaden antecedentes sancionadores de la CNMV, conflictos sobre la información facilitada a los inversores y una sentencia penal contra uno de los antiguos fundadores relacionada con sociedades de proyectos Housers. Un cóctel bastante menos sencillo que aquel mensaje inicial de poner dinero en ladrillo y esperar la rentabilidad.

Qué ha pasado con Housers y el dinero de sus inversores

Housers nació en 2015 y ayudó a popularizar en España una fórmula entonces novedosa: permitir que particulares participasen con cantidades relativamente pequeñas en operaciones inmobiliarias que, hasta ese momento, parecían terreno reservado a patrimonios mucho mayores. Al principio podían realizarse inversiones desde 50 euros; actualmente, la cifra mínima anunciada para determinadas operaciones es de 300 euros.

La mecánica fue evolucionando. En una primera etapa se creaban sociedades vinculadas a inmuebles concretos y el inversor participaba indirectamente en la operación, esperando obtener beneficio con el alquiler o la posterior venta. Más tarde ganó peso el crowdlending inmobiliario: muchos inversores prestaban conjuntamente dinero a un promotor, que debía devolver el capital junto con los intereses pactados.

Sobre el papel, todo cabía en una pantalla: inmueble, plazo previsto, rentabilidad estimada, riesgo y botón de inversión. En el mundo físico había obras, licencias, ventas, hipotecas y promotores, además de un mercado inmobiliario que rara vez respeta el calendario de una presentación comercial.

Cuando el plazo de doce meses deja de ser de doce meses

Uno de los grandes problemas apareció cuando determinadas promociones comenzaron a retrasarse. Un préstamo inmobiliario que debía liquidarse al terminar una obra podía acabar necesitando refinanciaciones, ampliaciones del vencimiento o procedimientos para intentar recuperar la deuda. Y mientras el ladrillo esperaba comprador, el dinero del pequeño inversor también quedaba esperando.

La dimensión exacta del dinero que finalmente no podrá recuperarse todavía no está cerrada. No es correcto equiparar automáticamente retraso con pérdida definitiva. Hay proyectos que pueden devolver capital después de años, otros pueden recuperar solo una parte y otros pueden acabar generando pérdidas. Ese matiz es importante porque entre los afectados conviven situaciones muy distintas.

El problema añadido es la información. Inversores entrevistados en septiembre de 2026 describen promociones sobre las que aseguran llevar años recibiendo escasas novedades, documentación difícil de localizar y votaciones para decidir qué hacer con créditos problemáticos. Uno de ellos afirma haber participado en 42 proyectos: recuperó su inversión en 24 y sostiene que mantiene unos 28.000 euros atrapados entre los restantes. Otro caso conocido es el de una mujer de 86 años que había colocado unos 10.000 euros y cuya familia continúa esperando recuperar el capital.

Las rentabilidades altas llevaban un riesgo igualmente alto

Una rentabilidad cercana al 10% anual no aparece por generación espontánea. Cuanto más necesita pagar un prestatario para conseguir financiación, mayor suele ser el riesgo que está asumiendo quien le presta el dinero. El crowdfunding convirtió esa relación financiera, bastante áspera cuando se explica con lenguaje bancario, en algo mucho más intuitivo: un edificio, unas fotografías, un porcentaje y un plazo.

La propia información actual de Housers advierte expresamente de que invertir en estos proyectos puede implicar la pérdida parcial o total del capital, la ausencia de la rentabilidad esperada o problemas de liquidez. También señala que, si el promotor no puede devolver los fondos, Housers no reembolsa por sí misma el dinero al inversor.

Aquí aparece una distinción esencial. Que una plataforma de financiación participativa esté autorizada y sometida a regulación no convierte cada promoción inmobiliaria publicada en una inversión garantizada por el Estado, la CNMV o el Banco de España. Los proyectos concretos no reciben una garantía pública individual y el riesgo empresarial continúa existiendo.

La regulación europea del crowdfunding ha reforzado con los años las obligaciones sobre información, evaluación de conocimientos, capacidad para asumir pérdidas, conflictos de interés y presentación de los riesgos. Pero ninguna norma puede eliminar el riesgo empresarial del promotor que construye, vende o refinancia una promoción. Lo que sí puede exigirse es información clara y reglas transparentes para quien entrega sus ahorros.

Las sanciones de la CNMV que marcaron a Housers

Los problemas regulatorios no son nuevos. En 2019, la CNMV impuso a Housers tres sanciones por un total de 215.000 euros, posteriormente publicadas en el Boletín Oficial del Estado.

La mayor, de 90.000 euros, correspondía a una infracción muy grave relacionada con el incumplimiento grave y reiterado de obligaciones de comportamiento, incluyendo cuestiones sobre rentabilidades, tarifas, comisiones, riesgos y advertencias. Otra multa, de 75.000 euros, castigaba la realización de actividades que no constaban en su autorización. La tercera, de 50.000 euros, se refería a la publicación de un proyecto que no cumplía las condiciones establecidas por la normativa entonces vigente.

No fue el único expediente. En 2021, la CNMV publicó otra sanción de 130.000 euros por una infracción muy grave vinculada a actividades para las que la plataforma no estaba autorizada y al incumplimiento de obligaciones relativas a neutralidad y conflictos de interés. Las resoluciones constaban como firmes en vía administrativa, sin perjuicio de su posible revisión judicial.

Las sanciones no demuestran por sí solas que un proyecto concreto deba terminar en pérdidas, pero sí forman parte del contexto que ayuda a entender por qué la transparencia se ha convertido en uno de los principales reproches de antiguos clientes. Porque una cosa es asumir conscientemente una inversión arriesgada. Otra, bastante distinta, es no saber durante años qué está ocurriendo exactamente con ella.

El difícil camino para recuperar un proyecto que se atasca

Housers ha defendido históricamente su papel como intermediario entre los inversores y los promotores que buscan financiación. Los contratos atribuyen al promotor responsabilidades relevantes sobre la información correspondiente a su proyecto y establecen que el riesgo económico final recae sobre quienes aportan el capital.

Ahí se produce buena parte del choque con los afectados. La plataforma no se limita materialmente a publicar un anuncio: selecciona proyectos, solicita documentación y cobra por servicios relacionados con su análisis y publicación. En algunos contratos existen también cargos asociados a determinadas comunicaciones de impago y reestructuraciones de deuda.

Cuando un préstamo deja de pagarse, el asunto se vuelve mucho menos elegante que una gráfica de rentabilidad. Puede ser necesario negociar con el promotor, ampliar plazos, reclamar judicialmente, ejecutar garantías o vender activos. En proyectos participados por decenas o cientos de pequeños inversores aparece otro problema muy terrenal: coordinar a personas que ni siquiera se conocen.

Varios afectados aseguran que han intentado organizarse mediante grupos de mensajería y votaciones. También han cuestionado la independencia de algunos agentes de garantías empleados en determinadas operaciones. La empresa ha defendido que esas relaciones no afectaron a su independencia y comunicó en 2026 que dejaría de trabajar con uno de esos intermediarios después de que se plantearan dudas sobre su vinculación societaria.

La condena a un antiguo fundador y los proyectos afectados

El caso Housers incluye, además, un episodio penal que conviene distinguir de los impagos ordinarios de las promociones. La Audiencia Provincial de Madrid condenó a un antiguo fundador y administrador de varias sociedades denominadas Proyecto Housers por administración desleal agravada. La resolución fue confirmada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid el 13 de enero de 2026.

La sentencia consideró probado que se realizaron transferencias desde varias de esas sociedades a una cuenta perteneciente a una empleada de otra empresa que también presidía el condenado. El fallo impuso una pena de un año y ocho meses de prisión, multa y distintas indemnizaciones a las sociedades perjudicadas. El condenado es Antoni Brussola, uno de los fundadores de Housers y ya desvinculado de su accionariado.

La resolución del TSJ de Madrid podía recurrirse en casación y ese recurso ha sido presentado ante el Tribunal Supremo, por lo que el procedimiento no debe presentarse como definitivamente cerrado. La actual dirección de la plataforma recalca, además, que Brussola abandonó la compañía en 2021 y que el actual equipo no mantiene relación con él.

Es una precisión necesaria. Una condena contra un antiguo directivo no convierte automáticamente en ilícita toda la actividad histórica de Housers, del mismo modo que los impagos de determinados promotores no permiten afirmar que todos los clientes hayan perdido el capital. El caso resulta complejo precisamente porque mezcla inversiones recuperadas, retrasos prolongados, proyectos fallidos, decisiones empresariales, sanciones regulatorias y litigios diferentes.

Housers ahora se llama Crowpire

El cambio más visible llegó a finales de 2025. El Registro Mercantil recoge que Housers Global Properties cambió su denominación social a Crowpire SL el 22 de diciembre de 2025. La nueva etapa fue presentada públicamente en febrero de 2026 como una transformación del negocio, con nueva estructura accionarial y una aportación de cuatro millones de euros de nuevos inversores.

Crowpire afirma que el equipo fundador y gestor de la antigua Housers ya ha abandonado la compañía y que el accionariado actual es diferente. El relevo societario, sin embargo, no borra por arte de magia las inversiones antiguas. Quienes pusieron dinero años atrás continúan dependiendo de cómo terminen los proyectos contratados bajo la etapa anterior.

Las cifras publicadas por la propia plataforma muestran las dos caras de la historia. Housers/Crowpire declara un histórico de 459 proyectos financiados, 166,95 millones de euros captados y 236 proyectos devueltos. También informa de 110,94 millones en devoluciones y repartos. Son datos comunicados por la propia compañía, no una estimación independiente del dinero que cada inversor ha ganado o recuperado.

En sus estadísticas sobre préstamos con garantía hipotecaria aparecen, por otra parte, proyectos en curso y en mora, y la plataforma publica una tasa de impago del 13,25% para el conjunto estadístico que utiliza en ese apartado. Es probablemente la fotografía que mejor resume el fenómeno: una plataforma que ha movido mucho dinero y ha devuelto numerosas inversiones, pero que conserva una bolsa de operaciones problemáticas capaz de dejar a determinados clientes bloqueados durante años.

El verdadero coste aparece cuando el dinero deja de moverse

La historia de Housers no es simplemente la de una startup que prometió rentabilidades y después desapareció. La sociedad continúa operando bajo una nueva denominación, numerosos proyectos fueron devueltos y el crowdfunding inmobiliario sigue siendo una actividad legal y regulada. Tampoco puede afirmarse, con la información disponible, que los cientos de inversores que permanecen atrapados hayan perdido definitivamente todo su capital.

Pero el caso deja algo bastante más incómodo. Durante años, muchos pequeños ahorradores entraron en promociones inmobiliarias atraídos por rentabilidades de dos dígitos, plazos aparentemente manejables y la familiaridad psicológica del ladrillo. Cuando algunos proyectos se complicaron, descubrieron que detrás de aquella inversión accesible había préstamos empresariales capaces de entrar en mora, garantías que podían tardar en ejecutarse, promotores insolventes y procesos judiciales cuyo calendario se mide en años.

Para quienes todavía esperan, la rentabilidad prometida ha dejado de ser la cuestión principal. El problema es mucho más elemental: saber dónde está su dinero, qué posibilidades reales existen de recuperarlo y cuándo terminará cada proyecto. En algunos casos han pasado cinco o seis años. Ahí está, finalmente, la grieta que convirtió una inversión presentada como sencilla en una espera larga, opaca y, para algunos ahorradores, muy cara.