¿Cómo se levanta una finca junto al barranco entre Albal y Catarroja?

Una promoción de viviendas situada junto al barranco de la Font de la Rambleta, en el límite entre Albal y Catarroja, está prácticamente terminada casi dos años después de la devastadora dana del 29 de octubre de 2024. La explicación principal está en el calendario administrativo: la licencia de edificación fue concedida antes de la riada, concretamente por la Junta de Gobierno Local de Albal el 25 de marzo de 2024, y el proyecto disponía de informes favorables previos.

El expediente municipal permite afinar bastante más. Se trata de un edificio en el número 1 de la avenida Padre Carlos Ferris, con 22 viviendas y aparcamiento. La solicitud de obra mayor se presentó en octubre de 2023 y la documentación incorporaba un informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar. Ese informe contiene el matiz decisivo: la parcela no está considerada dominio público hidráulico ni se encuentra, según la cartografía manejada entonces, dentro de la zona de policía de un cauce público. Sí está, en cambio, en una zona inundable asociada a una avenida con periodo de retorno de 500 años.

Una licencia concedida siete meses antes de la dana

La cronología ayuda a entender por qué la construcción no apareció de repente después de la catástrofe. La promotora Flatiron Albal 2023 SL solicitó el 10 de octubre de 2023 la licencia para levantar el inmueble. El Ayuntamiento de Albal terminó concediéndola el 25 de marzo de 2024, siete meses antes de que una tromba de agua transformara esta parte de l’Horta Sud y dejara escenas que todavía pesan sobre el paisaje.

El proyecto oficial habla de una parcela de 348,86 metros cuadrados y una superficie construida de 1.961,85 metros cuadrados. Prevé cinco plantas sobre rasante, ático y castillete; en la planta baja se sitúan el acceso, las instalaciones y un garaje con 11 plazas y tres trasteros. Las viviendas se distribuyen en pisos de una y dos habitaciones, además de dos áticos de tres dormitorios.

La imagen actual resulta más difícil de digerir que el expediente. La fachada lateral mira prácticamente hacia el tramo de la Font de la Rambleta y, según la información conocida este 21 de septiembre, las viviendas están vendidas desde hace tiempo y la obra se encuentra muy avanzada. El papel dice una cosa; el paisaje, después de octubre de 2024, provoca otra reacción. Ambas pueden coexistir.

El dato que cambia el caso: es una parcela inundable

Aquí está el punto que evita simplificaciones. El informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar de enero de 2023 determinó que la parcela no afectaba al dominio público hidráulico y tampoco estaba dentro de la franja de policía, que con carácter general se extiende 100 metros desde los márgenes de un cauce público. Por eso concluyó que las obras no necesitaban una autorización específica del organismo de cuenca por esos conceptos.

Pero el mismo documento advertía de otro hecho nada menor: el terreno aparece dentro de la cartografía de peligrosidad por inundación para un periodo de retorno de 500 años. La Confederación recordó expresamente que la actuación debía ajustarse al artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

Ese detalle desmonta una aparente contradicción. Un suelo puede no formar jurídicamente parte del cauce ni de su zona de policía y, aun así, encontrarse expuesto a inundaciones. La normativa española define precisamente como zona inundable el terreno que podría quedar cubierto por las aguas en una avenida de esa magnitud estadística. Esa clasificación, además, no cambia por sí sola la propiedad o la condición urbanística del terreno.

Qué implica una inundación con periodo de retorno de 500 años

La expresión suele prestarse a equívocos. No significa que una inundación de ese tipo ocurra una vez cada cinco siglos con puntualidad de reloj suizo. Describe una probabilidad estadística anual, utilizada para calcular escenarios extremos y diseñar determinadas protecciones.

El Reglamento del Dominio Público Hidráulico obliga a tener en cuenta ese riesgo cuando se autorizan nuevos usos residenciales en terrenos inundables. Las edificaciones deben diseñarse considerando la inundación posible y, según las circunstancias urbanísticas aplicables, las zonas residenciales han de situarse a cotas y con condiciones que reduzcan su vulnerabilidad. La regulación busca que el riesgo conocido no se trate como una nota pequeña al pie del plano.

La Font de la Rambleta, un cauce casi borrado por la ciudad

El lugar tiene una historia hidráulica bastante más antigua que la promoción inmobiliaria. La Font de la Rambleta daba nombre a un pequeño curso que atravesaba esta zona de Catarroja, discurría hacia el sur, pasaba por el entorno de las antiguas escuelas Esteve Paluzié y terminaba buscando la marjal y la Albufera. Con el crecimiento urbano, buena parte de su recorrido quedó transformado, canalizado o directamente oculto bajo calles e infraestructuras.

Todavía queda un tramo visible junto a la calle Pelayo y al antiguo Camino Real, precisamente donde Catarroja se encuentra con Albal. En el otro municipio, la misma vía pasa a llamarse avenida Padre Carlos Ferris. Son fronteras administrativas dibujadas sobre un terreno al que el agua, cuando llega con fuerza, presta bastante poca atención.

El propio Plan Territorial Municipal de Emergencias de Albal, revisado en 2023, incluye el barranc de la Rambleta entre los cursos fluviales del término municipal. La dana de 2024 convirtió esa geografía aparentemente doméstica —acequias, barrancos menores, colectores, pasos bajo carreteras— en una cuestión de supervivencia.

La riada de 2024 cambió la forma de mirar el edificio

El 29 de octubre de 2024 esta zona quedó atrapada en una de las mayores catástrofes naturales de la historia reciente de España. Catarroja fue uno de los municipios golpeados por una corriente que inundó viviendas, arrastró vehículos y causó víctimas. En el entorno de la Rambleta y otros cauces de l’Horta Sud, lugares que durante años habían formado parte del decorado cotidiano adquirieron de repente otro significado.

La fuerza del agua afectó también a infraestructuras cercanas. Después de la dana, la Generalitat incluyó entre sus actuaciones de emergencia la rehabilitación del puente sobre el barranco de la Font de la Rambleta, en la conexión entre Padre Carlos Ferris, Camí Real y la calle Pelayo. No hablamos, pues, de un cauce abstracto señalado con una línea azul en un mapa: el episodio de 2024 obligó a intervenir físicamente en el paso que une ambos municipios.

De ahí nace la extrañeza que provoca contemplar ahora una finca nueva junto a ese mismo espacio. Antes de la dana, el proyecto pasó los trámites urbanísticos exigidos y la Administración hidráulica no consideró que la parcela invadiera dominio público hidráulico. Después de la dana, la percepción colectiva del riesgo ha cambiado por completo. El edificio es el mismo; la memoria del lugar, no.

“En pleno cauce” y la letra pequeña de los mapas

Conviene separar dos lenguajes que aquí chocan con estrépito. Desde la calle, la construcción puede parecer incrustada en el barranco: ventanas y fachada se asoman hacia el paso natural del agua y el conjunto se encuentra pegado a un punto que sufrió directamente la riada. Esa imagen explica el impacto visual de la finca y por qué su ubicación ha despertado tanta atención.

Jurídicamente, sin embargo, el expediente disponible es más preciso. La Confederación dejó escrito que la parcela no afecta al dominio público hidráulico ni está dentro de la zona de policía. Por eso presentar sin matices el solar como parte legal del cauce llevaría demasiado lejos una imagen que funciona a simple vista, pero no coincide con la delimitación administrativa utilizada para conceder la licencia.

Y ahí aparece la parte incómoda. La legalidad urbanística y la seguridad frente a inundaciones no son exactamente la misma pregunta. Que una actuación pueda tramitarse conforme al planeamiento no significa que el riesgo hidrológico desaparezca; precisamente por eso existen mapas de inundabilidad, condiciones constructivas y obligaciones específicas para determinadas zonas.

Un edificio anterior a la catástrofe en un paisaje distinto

La promoción de Albal resume una paradoja que se repite por buena parte de l’Horta Sud. Fue autorizada con la información y las normas existentes antes de la dana, está situada fuera del dominio público hidráulico según el informe incorporado al expediente y, al mismo tiempo, se encuentra en un terreno oficialmente identificado como inundable en el escenario de 500 años. Todo eso es cierto a la vez.

La riada no anuló automáticamente las licencias concedidas meses antes ni redibujó de un plumazo la clasificación jurídica de cada parcela. Sí dejó algo bastante más difícil de archivar en una carpeta: la evidencia física de hasta dónde puede llegar el agua. En Albal y Catarroja, esa evidencia sigue escrita sobre fachadas, puentes reconstruidos y calles que ya no se miran igual.

Por eso esta finca llama tanto la atención. No porque haya surgido clandestinamente después de la tragedia, sino precisamente por lo contrario: su expediente venía de antes, cuando un riesgo dibujado en la cartografía todavía podía sentirse remoto. Después del 29 de octubre de 2024, quinientos años estadísticos dejaron de sonar tan lejanos.