¿Por qué vuelve a caer la compraventa de viviendas en julio en España?

La compraventa de viviendas en España volvió a caer en julio. Se registraron 61.417 operaciones, un 5,1% menos que en el mismo mes de 2025, y el mercado encadena así seis descensos interanuales en los siete primeros meses de 2026. Junio había dado un pequeño respiro, con un crecimiento del 1,6%, pero duró poco.

El dato no dibuja, sin embargo, un mercado inmobiliario paralizado. Hay una paradoja bastante reveladora: julio registró más compraventas que junio, con un avance mensual del 3,6%, y alcanzó el volumen más alto desde octubre pasado. Lo que se está enfriando es el ritmo respecto a un 2025 excepcionalmente activo, mientras los precios continúan en cotas muy elevadas. Menos operaciones, casas más caras. Una combinación incómoda, sobre todo para quien intenta comprar su primera vivienda.

La vivienda vuelve a caer tras el pequeño rebote de junio

El comportamiento de 2026 empieza a mostrar una pauta bastante clara. Enero arrancó con una caída interanual del 5%; febrero retrocedió un 0,5%; marzo, un 2,2%; abril, un 1,8%, y mayo profundizó el ajuste hasta el 7,3%. Junio rompió la serie con una subida del 1,6%, pero julio devuelve al mercado a terreno negativo con un descenso del 5,1%.

En los siete primeros meses del año, las compraventas acumulan una bajada del 3% respecto al mismo periodo de 2025. El contraste importa porque el año pasado terminó con 714.237 operaciones, un aumento del 11,5% y el volumen anual más elevado desde los tiempos anteriores a la crisis financiera. El listón de comparación, dicho de otra manera, estaba alto.

De ahí que hablar simplemente de desplome resulte excesivo. En julio se vendieron 61.417 viviendas y, comparado con junio, fueron más. El mercado pierde velocidad en términos interanuales, sí, pero continúa moviendo decenas de miles de inmuebles cada mes.

La segunda mano concentra buena parte del retroceso

La caída se aprecia sobre todo en la vivienda usada. En julio se contabilizaron 48.128 compraventas de viviendas de segunda mano, un 6,1% menos que un año antes. La obra nueva resistió algo mejor: 13.289 operaciones, con un descenso interanual del 1,4%.

La diferencia tiene bastante peso porque casi ocho de cada diez viviendas vendidas pertenecen al mercado de segunda mano. Cuando ese enorme depósito de pisos cambia de ritmo, la estadística nacional lo nota enseguida.

Entre enero y julio, las operaciones de vivienda usada acumulan un retroceso del 3,1%, frente al 2,6% de la vivienda nueva. No hay, por tanto, una fuga masiva de compradores hacia las promociones recién construidas; más bien aparece una moderación bastante extendida, aunque de intensidad desigual.

Se venden menos casas, pero los precios no están bajando

Aquí aparece el dato que rompe la intuición. Uno podría esperar que seis meses de descensos en las compraventas terminaran empujando los precios hacia abajo. De momento ocurre justo lo contrario: el precio de la vivienda continúa creciendo con fuerza.

El Índice de Precios de Vivienda situó la subida interanual en el 12,2% durante el segundo trimestre de 2026. La vivienda nueva se encareció un 7,4% y la usada, nada menos que un 12,9%. Frente al trimestre anterior, el precio medio avanzó otro 3,4%.

Así que el mercado español está haciendo algo que a primera vista chirría: caen las transacciones mientras suben los precios. No es necesariamente una contradicción. El número de compraventas mide cuántas casas cambian de manos; el índice de precios, cuánto cuestan esas operaciones. Ambas variables pueden avanzar en direcciones opuestas cuando la oferta disponible es limitada.

El Banco de España lleva meses señalando precisamente esa tensión. La construcción de nueva vivienda ha aumentado, pero continúa reaccionando con lentitud frente a la creación de hogares y la demanda existente. El resultado es un mercado donde la oferta sigue siendo relativamente rígida, algo que permite que los precios mantengan una fuerte resistencia incluso cuando se moderan las compraventas.

A ese escenario se suma la financiación. La evolución reciente del crédito muestra un endurecimiento de las condiciones para algunos préstamos y una demanda hipotecaria menos expansiva. No significa que los bancos hayan cerrado el grifo, ni mucho menos, pero añade una piedra más a la mochila del comprador.

Cuando el precio de entrada ha crecido con tanta rapidez, cualquier empeoramiento de las condiciones financieras pesa: hace falta más ahorro previo y suficiente capacidad de pago para superar los criterios de solvencia y asumir una cuota elevada durante años. Una casa puede seguir encareciéndose sobre el papel, pero el comprador necesita poder pagarla. Precio y capacidad adquisitiva no pueden separarse indefinidamente.

La vivienda protegida acusa una caída mucho mayor

Otro dato de julio merece detenerse un momento. De las viviendas vendidas, 57.607 eran libres, el 93,8% del total, después de caer un 4,4% respecto al año anterior.

Las viviendas protegidas sumaron únicamente 3.810 operaciones y registraron un descenso interanual del 14,4%. Es una bajada mucho más pronunciada que la del conjunto del mercado.

La proporción deja una fotografía bastante nítida: la compraventa española depende de forma abrumadora del mercado libre. La vivienda protegida ocupa una franja pequeña del total y, al menos durante julio, esa franja se estrechó todavía más.

Navarra y Galicia crecen mientras Baleares y Asturias retroceden

El promedio nacional, como suele ocurrir con la vivienda, esconde mercados que se parecen entre sí lo justo. Navarra registró en julio el mayor crecimiento interanual de las compraventas, con un 26,36%, seguida de Galicia, con un 10,76%, y Castilla y León, con un 9,69%.

En el extremo opuesto estuvieron Asturias, donde las operaciones descendieron un 15,19%; Baleares, con una caída del 14,3%, y el País Vasco, con un retroceso del 12,37%.

Madrid también mostró una corrección relevante: las compraventas de vivienda bajaron un 11,3%, hasta 6.394 operaciones. Son diferencias suficientemente grandes como para recordar algo básico que a veces se pierde entre porcentajes nacionales: no existe un único mercado inmobiliario español.

Hay muchos mercados, condicionados por empleo, población, disponibilidad de suelo, turismo, construcción, inversión y precios locales. Una caída nacional del 5,1%, por tanto, cuenta solo media historia. Un comprador en Pamplona puede estar viendo un escenario muy distinto al de Palma, Madrid u Oviedo.

El retroceso llega después de un 2025 extraordinariamente activo

La comparación con el año anterior ayuda a poner el dato en perspectiva. Durante 2025 se formalizaron 714.237 compraventas de vivienda, un 11,5% más que en 2024 y la cifra más elevada desde 2007.

Ese fuerte crecimiento genera lo que en estadística se conoce como efecto base: cuando se compara 2026 con meses especialmente intensos de 2025, resulta más difícil mantener tasas positivas aunque el volumen absoluto de operaciones continúe siendo elevado.

Julio ofrece un buen ejemplo. Sus 61.417 operaciones son un 5,1% inferiores a las del mismo mes del año anterior, pero representan al mismo tiempo el mayor volumen mensual registrado desde octubre. Dos datos ciertos que, aislados, podrían contar historias bastante diferentes.

Por eso conviene mirar la película y no una sola fotografía. El acumulado anual baja un 3%, las transacciones usadas pierden algo más de fuerza y el crédito muestra señales de mayor cautela; mientras tanto, los precios todavía crecen a doble dígito y la oferta continúa encontrando dificultades para acompañar a la demanda.

Un mercado con menos operaciones y todavía mucha presión

La vivienda española entra en la segunda mitad de 2026 con menos compraventas que un año atrás, pero sin señales equivalentes de abaratamiento. Esa es la parte verdaderamente relevante del dato de julio.

Las 61.417 operaciones confirman una moderación de la actividad, especialmente en segunda mano, y elevan a seis los meses de caída interanual durante 2026. Pero el avance del 3,6% respecto a junio y los precios un 12,2% superiores a los de un año antes impiden confundir enfriamiento con hundimiento.

El escenario, por ahora, es bastante menos espectacular y probablemente más incómodo: se venden menos viviendas que en el intenso 2025, la financiación se ha vuelto algo más exigente y, aun así, comprar una casa sigue costando sensiblemente más. El mercado ha levantado el pie del acelerador. Los precios, de momento, bastante menos.