¿Por qué la vivienda en España ya es más cara que en la burbuja de 2007?

El precio medio de la vivienda en España ya está, en términos nominales, un 2,5% por encima del máximo de la burbuja de 2007. La cifra que durante dieciocho años funcionó como el fantasma del sector —»volver a los precios del boom»— ha dejado de ser una advertencia para convertirse en una estadística superada. Lo certifica el índice IMIE de Tinsa correspondiente a septiembre: la vivienda nueva y usada se encareció un 14,2% interanual, 8,8 puntos por encima de la inflación general.

Y sin embargo, decir que vivimos otra burbuja es, como mínimo, impreciso. Los matices importan tanto como la cifra: descontando el efecto de la inflación acumulada desde entonces, los precios siguen un 32% por debajo de aquel máximo. España no ha vuelto al punto de partida; ha subido tanto que ya lo roza por un flanco mientras por el otro continúa lejos.

Dónde sube más: la costa mediterránea tira del índice

El repunte no es homogéneo. La España de la vivienda se ha roto en varias velocidades, y el mapa de septiembre deja una conclusión clara: donde hay presión turística y segundas residencias, los precios corren más que en ningún otro sitio.

Fuente: Tinsa, índice IMIE · Datos de septiembre de 2026

Hay un detalle que refuerza la idea de sobrecalentamiento: todos los grupos crecen por encima del 9% nominal, el umbral que la Comisión Europea vigila como posible desequilibrio macroeconómico. Lo recuerda Cristina Arias, jefa de Investigación de Tinsa, que describe tasas interanuales «contundentes» pese a la desaceleración mes a mes desde el 15,6% de junio.

La trampa del 2007: por qué superar la burbuja no significa repetirla

Comparar con 2007 invita al escalofrío, pero la comparación engaña si no se ajustan las cifras. Entre aquel máximo y hoy, España ha acumulado más de un 30% de inflación. Por eso, en términos reales, ningún grupo de territorio alcanza los niveles de la burbuja: las islas son las que más se acercan, a un 13% de distancia, y el resto permanece a más de un 30% por debajo.

La diferencia estructural con 2007 también juega a favor: entonces se iniciaban más de 600.000 viviendas al año alimentadas por crédito desbocado; hoy el problema es justo el contrario. No hay exceso de oferta, hay sequía. Y esa es la causa profunda de que los precios no dejen de subir.

Tampoco el crédito se parece al de entonces. Las hipotecas que se firman hoy son a tipos mucho más exigentes, con cuotas que las entidades calculan al milímetro sobre ingresos declarados, y sin las tasaciones infladas que alimentaron el desastre anterior. El comprador de 2026 llega al mercado con más ahorro previo y menos palanca financiera que el de 2006: el perfil del inversor especulativo que compraba sobre plano para revender antes de la entrega ha quedado relegado a zonas muy concretas de la costa y de las islas.

El déficit de un millón de viviendas: la raíz del problema

El Banco de España lleva meses insistiendo en la misma cifra: faltan 750.000 viviendas en el país, un déficit que puede alcanzar el millón en año y medio si no se corrige. La aritmética de la construcción explica por qué el desajuste no se cierra solo:

• ✓Se inician unas 120.000 viviendas al año, pero solo se terminan de media 85.000: el atasco entre visado y entrega ronda los dos años y medio.
• ✓Falta mano de obra cualificada: la construcción no atrae relevo generacional y los costes de materiales siguen al alza.
• ✓Escasez de suelo finalista y lentitud de los desarrollos urbanísticos: el cuello de botella persistente que mantiene maniatada la actividad, según el propio supervisor.
• ✓Dificultades de acceso a la red eléctrica para nuevas promociones y un marco regulatorio que penaliza poner pisos en el mercado del alquiler.

A ese atasco productivo se suma un factor demográfico que rara vez aparece en los titulares: los hogares crecen más rápido que las casas. La inmigración —con la regularización extraordinaria impulsando el empleo— y el desdoblamiento de hogares por separaciones y emancipaciones tardías añaden demanda neta cada año sobre un parque de viviendas que apenas se renueva. El resultado es el desfase que describe el supervisor: más familias compitiendo por el mismo stock, y un stock que envejece.

Mientras la oferta no responde, la demanda aguista más de lo esperado. Las compraventas se moderan ante el mayor esfuerzo de compra y la restricción crediticia, pero continúan en niveles «robustos y superiores a la media histórica», apunta Tinsa. El INE confirmó este mismo lunes la tendencia: la compra de viviendas repuntó un 3,4% interanual en agosto, con 49.319 operaciones.

Inflación por encima del 3,9%: el cóctel que no ayuda

El contexto macro completa el cuadro. El Banco de España proyecta una inflación media del 3,9% en 2026 y del 3,7% en 2027, con la energía —gas, electricidad, carburantes— como principal vector de la subida y el conflicto de Oriente Medio como riesgo persistente. Una inflación alta tiene un efecto perverso sobre la vivienda: encarece la construcción, empuja a quien puede a refugiarse en el ladrillo y hace que, incluso cuando los precios nominales se moderan, el poder adquisitivo de los salarios siga cayendo.

Esa pinza —precios al alza, salarios que no siguen el ritmo— es la que ha colocado el acceso a la vivienda en el centro del debate político, con decretos tumbados en el Congreso, una huelga de inquilinas convocada para el 11 de noviembre y fórmulas alternatives como las cooperativas ganando titulares. El supervisor, por su parte, mantiene su aviso de junio: controlar precios y actuar solo sobre la demanda durante demasiado tiempo puede tener «efectos indeseados».

¿Estamos ante otra burbuja?

Los datos de septiembre dicen otra cosa: una desaceleración lenta pero constante (del 15,6% de junio al 14,2% actual), transacciones todavía saneadas y precios reales muy por debajo de 2007. No es una burbuja en el sentido clásico. Es algo quizá más difícil de resolver: un mercado donde el precio nominal ya asusta más que el de la crisis anterior, porque los salarios de hoy no son los de entonces ni de lejos.

La pregunta que queda abierta no es si los precios volverán a los niveles de 2007 —ya lo han hecho— sino cuántos años tardará España en construir las viviendas que le faltan. Con 85.000 entregas al año y un déficit que camina hacia el millón, la aritmética es tozuda: mientras no se mueva, cada mes que pase el cartel de «se vende» será un poco más caro que el anterior.