Por qué desaparecen los pisos de alquiler en España: el efecto de los decretos de vivienda

La semana del 29 de septiembre al 5 de octubre de 2026 quedará como un punto de inflexión en el mercado del alquiler español. En apenas seis días, miles de propietarios retiraron sus viviendas de plataformas como Idealista tras la aprobación en Consejo de Ministros de dos reales decretos ley que endurecían las condiciones para los arrendadores. No hizo falta que entraran en vigor: bastó el anuncio para provocar una estampida sin precedentes en las grandes ciudades.

Los datos los ha cuantificado EsadeEcPol en un análisis firmado por los investigadores Jorge Galindo y Carles Gómez, y son demoledores. Pero lo más llamativo no es la magnitud de la caída, sino lo que ocurrió después: el Congreso tumbó los decretos el 2 de octubre con los votos de PP, Vox y Junts, y sin embargo la oferta de pisos no se recuperó. Los propietarios habían tomado una decisión, y la incertidumbre les bastó como motivo.

Qué dicen los decretos y por qué asustan a los propietarios

El Gobierno aprobó dos reales decretos ley en materia de vivienda. El primero, consensuado con el PNV, incluye la prórroga forzosa de contratos durante dos años, el veto a los desahucios de inquilinos vulnerables y restricciones a la compra de vivienda por parte de los llamados «fondos buitre». El segundo, impulsado por Sumar, es más ambicioso: introduce contratos indefinidos de alquiler, amplía las causas de extinción a favor del inquilino y eleva las indemnizaciones hasta 12 mensualidades.

Lo relevante es que el propio Ejecutivo, en el informe de impacto normativo remitido al Congreso y firmado por el ministro de Presidencia Félix Bolaños, reconoce que el segundo decreto puede generar «efectos negativos en la oferta de vivienda en alquiler». La salvedad es que los considera «no apreciables» argumentando que podría haber sido aún más intervencionista: no ha fijado los precios de forma total, no ha impuesto control judicial previo y ha mantenido causas de extinción sin indemnización.

El problema de fondo es la contradicción entre el objetivo declarado —aumentar la oferta de alquiler— y los instrumentos elegidos para lograrlo. La asociación ASVAL (Propietarios de Vivienda en Alquiler) lo resume con una frase que circula por el sector: «No se puede ampliar la oferta castigando a quienes ponen vivienda en el mercado». Y los números, de momento, les dan la razón.

El mapa de la retirada: ciudad por ciudad

El análisis de EsadeEcPol permite comparar la evolución de los anuncios en Idealista antes y después de la semana de los decretos. Estas son las cifras de caída en las principales ciudades durante el periodo del 29 de septiembre al 5 de octubre:

Fuente: EsadeEcPol (Galindo y Gómez, 2026) · Datos de Idealista, sept-oct 2026

El caso de Barcelona es revelador. La ciudad condal ya tenía en vigor limitaciones de precios por la declaración de zona tensionada habilitada por la Ley de Vivienda de 2023, además de restricciones autonómicas al alquiler turístico. Es decir: cuando el mercado ya estaba intervenido, el anuncio de más regulación no generó reacción adicional. En el resto de ciudades, el efecto fue inmediato y, sobre todo, irreversible.

¿Qué pasa con los pisos que se retiran?

Uno podría pensar que los propietarios que retiran su vivienda del alquiler la pasan al mercado de venta. Pero los datos de EsadeEcPol muestran que no es así: la oferta de pisos en venta no aumentó de forma proporcional. ¿Qué hacen entonces los propietarios con esas viviendas? Según el análisis, la mayoría se queda en un limbo: algunos las dejan vacías a la espera de ver cómo evoluciona la regulación, otros las destinan al alquiler turístico donde la normativa lo permite, y otros simplemente esperan a después de las elecciones del 29 de noviembre para decidir.

Carlos Banqueri, director de expansión de Redpiso en Sevilla, lo describía así en declaraciones a ABC: «Hay gente con vocación de quitar el piso y no de volver a ponerlo en alquiler en tres días, sino de esperar a después de las elecciones». La incertidumbre regulatoria se ha convertido en el factor más dañino para el mercado, incluso por encima del contenido concreto de los decretos.

«Hay que tener una cosa muy clara: para que haya pisos de alquiler tiene que haber gente dispuesta a alquilar sus pisos.»
— Carlos Banqueri, director de expansión de Redpiso Sevilla

El 80% de las agencias inmobiliarias consultadas confirman que se siguen produciendo aplazamientos en la firma de contratos de arrendamiento. Las visitas se cancelan, los propietarios piden asesoramiento legal antes de firmar nada, y los inquilinos potenciales se encuentran con un mercado que se estrecha cada semana que pasa.

La paradoja: más protección sobre el papel, menos opciones en la práctica

Los decretos buscan proteger al inquilino. Eso es innegable. Pero la mecánica del mercado de alquiler tiene una lógica sencilla: cuantos menos pisos haya disponibles, más suben los precios y más difícil resulta encontrar vivienda. Es exactamente lo contrario de lo que se pretende.

La asociación ASVAL enumera las medidas del decreto que, en su opinión, desincentivan la oferta:

• ✓Limitación de rentas en zonas tensionadas sin compensación fiscal suficiente para el propietario
• ✓Ampliación de la duración de los contratos hasta 2030 para personas jurídicas con más de 10 viviendas
• ✓Derecho de adquisición preferente del inquilino convertido en irrenunciable (afecta incluso a ventas a familiares)
• ✓Indemnizaciones de hasta 12 mensualidades en caso de no prórroga
• ✓Obligación de incluir el índice de referencia de precios en todos los anuncios de alquiler

El resultado es un mercado paralizado. Pedro Sánchez ha prometido en Sevilla que, si gana las elecciones, «reforzará» su política de vivienda. Lorenzo Colino, consejero delegado de Renta Garantizada, advierte de lo que eso podría significar: «Si el segundo decreto sale adelante, los caseros retirarán sus casas del mercado y los que se mantengan subirán los precios para compensar el riesgo de tener que indemnizar a los inquilinos».

Mientras tanto, el segundo decreto no se publicará en el BOE hasta el 15 de noviembre, y todo apunta a que no llegará a convalidarse en esta legislatura por falta de apoyos parlamentarios. Pero el daño ya está hecho: la confianza de los propietarios se ha roto, y reconstruirla va a requerir mucho más que buenas intenciones.