Las hipotecas crecieron durante 19 meses: qué explica la tendencia

En enero de 2026 se firmaron en España 40.273 hipotecas sobre viviendas, un 6,3 % más que en el mismo mes del año anterior. La serie acumulaba entonces 19 meses consecutivos de crecimiento y enero registraba su mejor cifra para ese mes desde 2011. El avance, sin embargo, no significa que comprar una casa se haya vuelto más sencillo: el importe medio del préstamo también subió y el acceso sigue dependiendo de los ingresos, el ahorro y la solvencia de cada hogar.

La fotografía estadística de enero muestra préstamos medios de 165.677 euros, un 8,6 % más que un año antes, y un tipo de interés medio del 2,87 %, igual que en diciembre. Dos de cada tres operaciones se firmaron a tipo fijo y el plazo medio llegó a 25 años. A esa imagen se suman cambios posteriores en las ofertas bancarias: varios bancos encarecieron sus hipotecas fijas y mixtas durante 2026, con nuevos movimientos registrados en septiembre. Son dos planos distintos —las operaciones ya formalizadas y las condiciones ofrecidas a nuevos clientes— que ayudan a entender por qué el mercado puede crecer mientras financiar una compra exige cada vez más esfuerzo.

Qué mide la racha de crecimiento hipotecario

Los 19 meses de subidas describen una evolución interanual: en cada uno de esos meses hubo más hipotecas constituidas que en el mismo mes del año anterior. No quiere decir que la cifra aumentara todos los meses respecto al inmediatamente previo, ni que el crecimiento se mantuviera al mismo ritmo durante toda la racha. La referencia concreta aquí es enero de 2026, cuando el número de operaciones alcanzó las 40.273.

La comparación interanual sirve para reducir parte del efecto de la estacionalidad, porque pone en relación meses equivalentes, pero no explica por sí sola qué está pasando con cada comprador ni con el conjunto del mercado inmobiliario. Una operación inscrita en un mes puede proceder de una compraventa negociada tiempo atrás, y una cifra nacional agrupa territorios con precios, oferta y demanda muy diferentes. El dato refleja actividad hipotecaria, no una mejora general de la accesibilidad.

También conviene no trasladar automáticamente la racha de enero a los meses posteriores. La información disponible sitúa los 19 meses consecutivos al cierre de esa fotografía estadística; sin cifras posteriores comparables, no basta para afirmar que la secuencia continuó durante todo 2026. En paralelo, los movimientos de precios publicados por entidades hasta septiembre hablan de las condiciones comerciales de nuevas ofertas, no del número de hipotecas que se firmó en cada mes. Separar ambas series evita presentar una tendencia pasada como si fuera un dato actualizado.

Más hipotecas, pero también préstamos de mayor cuantía

El importe medio de una hipoteca sobre vivienda se situó en 165.677 euros en enero, tras aumentar un 8,6 % interanual. Para el conjunto de fincas inscritas en los registros de la propiedad, el préstamo medio fue de 197.756 euros, un 14,7 % más. La segunda cifra incluye operaciones sobre otros tipos de inmuebles, por lo que no debe confundirse con el importe medio de los préstamos destinados a vivienda.

Que aumente la cantidad prestada puede responder a que se compran viviendas más caras, a diferencias en el tipo de inmueble o a la composición de las operaciones registradas. Los datos aportados no permiten atribuir todo el incremento a una sola causa ni establecer cuánto corresponde a precios, localización o características de quienes compraron. Sí muestran que la financiación media requerida fue más alta, lo que eleva el compromiso económico de las nuevas operaciones.

Ese aumento no implica que los bancos hayan relajado sus criterios o que presten automáticamente más a cualquier solicitante. La firma de una hipoteca suele exigir capacidad de pago y una situación financiera que la entidad considere suficiente; además, el comprador necesita afrontar la parte del coste que no queda cubierta por el préstamo y otros gastos asociados. Por eso, una actividad robusta puede convivir con muchas personas que no consiguen reunir las condiciones necesarias para entrar en el mercado.

El tipo fijo gana peso mientras el interés medio se estabiliza

En enero, el 66,7 % de las hipotecas sobre viviendas se contrató a tipo fijo y el 33,3 % a tipo variable. El porcentaje de operaciones fijas fue el más elevado desde julio de 2025. La preferencia tiene una explicación práctica: con un tipo fijo, el interés pactado no cambia durante la vida del préstamo, mientras que en uno variable la cuota puede moverse cuando se revisa el índice de referencia y se aplica el diferencial acordado.

El tipo medio inicial fue del 2,84 % para las hipotecas fijas y del 2,92 % para las variables. La diferencia de esa fotografía mensual es pequeña y no basta para concluir qué modalidad resulta más conveniente a largo plazo. El coste final depende también de la duración, las condiciones del contrato, las bonificaciones y la evolución futura de los tipos en el caso variable. Una cuota inicialmente menor no garantiza un coste total inferior.

El promedio general, del 2,87 %, se mantuvo igual que en diciembre. Ese dato describe los préstamos constituidos en enero y no equivale a la oferta disponible en todas las entidades ni a la que obtendría cualquier perfil. A lo largo de 2026, algunas entidades modificaron sus precios: el 22 de septiembre, por ejemplo, COINC elevó el tipo publicado de su hipoteca fija del 3,20 % al 3,50 %, mientras que Cajasiete lo aumentó del 3 % al 3,25 % el 17 de septiembre. Son ejemplos de cambios concretos, no una tarifa común para todo el mercado.

Las ofertas bancarias cambiaron durante 2026

La evolución de las ofertas no fue uniforme. En septiembre, Caja Ingenieros elevó los tipos anunciados de su hipoteca fija del 2,60 % al 2,85 % para 15 años, del 2,65 % al 2,90 % para 20 años y del 2,70 % al 2,95 % para 30 años. ING, por su parte, subió el tipo de su hipoteca fija del 3,85 % al 4 % el 14 de septiembre. Estas variaciones muestran que el coste puede depender del plazo elegido y de la entidad, y que una oferta cambia con el tiempo.

También hubo ajustes a la baja en otros momentos. En marzo, Unicaja redujo el interés de una de sus hipotecas fijas del 3 % al 2,80 %, aunque las condiciones indicadas incluían un tipo distinto durante el primer semestre. Ese mismo año se registraron subidas en ofertas de Santander, BBVA, ABANCA, Ibercaja, Openbank y otras entidades. El mercado no avanzó en una sola dirección: hubo encarecimientos, rebajas y cambios que afectaron a productos o plazos concretos.

Las cifras publicadas por los bancos suelen corresponder a condiciones sujetas al perfil del cliente y a requisitos vinculados, que pueden alterar el coste efectivo. Por eso, comparar solo el tipo nominal anunciado ofrece una visión incompleta; también importa la tasa anual equivalente y qué productos exige contratar la entidad para acceder a determinadas bonificaciones. Los ejemplos de septiembre permiten ver la dirección de algunos cambios, pero no establecen por sí solos cuál era la oferta más barata para cada persona ni cuánto terminaría pagando un hogar concreto.

Qué ocurre con las hipotecas mixtas y variables

Las hipotecas mixtas combinan un periodo inicial a tipo fijo con otro variable. La duración del tramo fijo cambia según la oferta y, una vez terminado, el interés suele vincularse a un índice de referencia más un diferencial. En 2026 también hubo movimientos en estos productos: el 17 de septiembre, Cajasiete elevó del 2,35 % al 2,50 % el interés fijo inicial de su hipoteca mixta a cinco años. Caja Ingenieros modificó el 16 de septiembre sus tipos fijos iniciales en distintos plazos, incluido el de cinco años, que pasó del 2,60 % al 2,85 %.

En el mercado variable se modificaron tanto los tipos iniciales —que algunas ofertas aplican durante un periodo al principio— como los diferenciales que se suman al índice después. El 17 de septiembre, Cajasiete redujo el diferencial publicado de su hipoteca variable de euríbor más 0,50 % a euríbor más 0,30 %, manteniendo el tipo inicial indicado en el 2,25 %. En cambio, COINC elevó el 22 de septiembre el interés fijo inicial de su oferta variable del 2,30 % al 2,50 %, con aplicación durante los primeros tres años.

Estos casos ayudan a entender por qué hablar simplemente de subidas o bajadas puede resultar engañoso. Una entidad puede mejorar el diferencial y, a la vez, modificar el tramo inicial; otra puede cambiar solo una duración determinada. En un préstamo mixto o variable, además, el coste futuro no queda fijado por el tipo inicial. La evolución posterior del índice de referencia puede cambiar la cuota, mientras que el contrato determina cuándo se revisa y cómo se calcula el interés aplicable.

Los cambios de hipoteca revelan más competencia entre bancos

La actividad no se limita a las nuevas compraventas. En enero se registraron 11.232 hipotecas con cambios en sus condiciones, un 21,2 % menos que un año antes. Las modificaciones acordadas con la misma entidad, conocidas como novaciones, descendieron un 29,2 %, y las operaciones en las que cambia el titular del préstamo bajaron un 21,3 %.

En contraste, las subrogaciones al acreedor —el traslado de una hipoteca a otro banco— aumentaron un 77,6 %. Es un avance llamativo dentro de una categoría cuyo volumen puede ser muy distinto al de las nuevas hipotecas. No demuestra que todos los clientes puedan obtener mejores condiciones cambiando de entidad, pero sí apunta a que hubo más movimiento entre bancos. La competencia también se expresa en la captación de préstamos ya existentes, no solo en las ofertas dirigidas a nuevos compradores.

De las hipotecas que modificaron sus condiciones, el 73,6 % lo hizo por cambios relacionados con los tipos de interés. El dato encaja con el peso de este elemento en la cuota y en la previsibilidad de los pagos. Sin embargo, una modificación concreta depende del contrato y de la negociación entre las partes; las cifras agregadas no permiten determinar si una operación individual compensa ni anticipar el resultado para cada hogar.

El crecimiento fue desigual según la comunidad autónoma

En enero, Extremadura registró un aumento interanual del 28,8 % en el número de hipotecas sobre viviendas; Navarra subió un 28,6 % y Andalucía, un 19,2 %. En el extremo opuesto, Aragón anotó un descenso del 20,9 %, La Rioja cayó un 19,5 % y Canarias, un 16,9 %. La distancia entre esos resultados confirma que el dato nacional reúne realidades distintas, no un único mercado uniforme.

Los porcentajes tampoco deben leerse sin considerar el volumen de partida. Una variación elevada puede tener un efecto diferente en una comunidad con menos operaciones que en otra con un mercado de mayor tamaño. Además, las diferencias de precio, oferta disponible y presión de la demanda pueden hacer que una misma tendencia nacional tenga consecuencias muy distintas en cada territorio. El mapa regional matiza la impresión que deja la cifra española, aunque por sí solo no explica las causas de cada subida o caída.

Por eso, una caída local no basta para hablar de un frenazo estructural, del mismo modo que un fuerte crecimiento porcentual no prueba que la compra sea más fácil en esa comunidad. Los datos permiten localizar dónde aumentaron o disminuyeron las firmas, pero no medir de forma directa el esfuerzo que afronta cada comprador ni el acceso de los hogares con menos ahorro. Para eso harían falta indicadores adicionales sobre precios, ingresos, oferta y condiciones de financiación.

Más actividad no significa una vivienda más accesible

La combinación de más operaciones y préstamos de mayor importe dibuja un mercado que conserva pulso, pero no necesariamente uno más asequible. Quienes cumplen los requisitos para financiar una compra pueden seguir adelante, mientras otros hogares quedan fuera por no disponer de suficiente ahorro o por no poder asumir la cuota que resulta de los precios y las condiciones del crédito. El crecimiento agregado no permite saber cuántas personas desistieron o recibieron una respuesta negativa.

El plazo medio de 25 años muestra otra parte del esfuerzo. Alargar la devolución permite repartir el préstamo en más tiempo y puede contener el importe de cada mensualidad frente a un plazo más corto, pero mantiene la deuda durante más años. No elimina el coste de la vivienda ni convierte automáticamente una operación en asumible. Cuando el préstamo es mayor, la duración y el tipo de interés adquieren todavía más peso en el compromiso financiero.

La creciente elección del tipo fijo también puede leerse como una búsqueda de estabilidad, no como señal de entusiasmo por endeudarse. Para un hogar, saber que el tipo pactado no cambiará puede facilitar la planificación; para la entidad, el préstamo se evalúa con arreglo a sus propias condiciones y al perfil del solicitante. La elección entre fijo, variable o mixto depende de circunstancias y tolerancia al riesgo que las estadísticas nacionales no reflejan. Los promedios describen el mercado; no sustituyen el análisis de un contrato concreto.

Una tendencia sólida, con límites claros

El balance de enero de 2026 es claro: se firmaron más hipotecas que un año antes, el importe medio aumentó y el tipo fijo concentró la mayoría de las nuevas operaciones. El tipo medio se mantuvo en el 2,87 % y el plazo medio alcanzó 25 años. Al mismo tiempo, durante el resto del año se registraron cambios de precios en distintas entidades y modalidades, incluidas nuevas subidas en septiembre.

La clave está en no mezclar indicadores. La racha de crecimiento describe el número de hipotecas constituidas hasta la fotografía de enero; los movimientos de septiembre reflejan cambios en ofertas bancarias; y el aumento del importe medio muestra cuánto se prestó de promedio, no cuánto puede pedir cualquier comprador. Cada dato responde a una pregunta distinta y ninguno, por separado, mide toda la dificultad de acceso a la vivienda.

El crédito hipotecario no se había detenido, pero tampoco estaba resolviendo la distancia entre el precio de las casas y la capacidad económica de muchos hogares. La actividad podía crecer al mismo tiempo que aumentaba el coste medio de financiar una compra y que las entidades ajustaban sus condiciones. Más firmas describen un mercado activo; no certifican que comprar resulte fácil ni que el crédito sea accesible para todos.