¿Bajará el precio de la vivienda con el euríbor al 2,22%?

Febrero se cierra con una combinación que suena a alivio y a bofetada a la vez: el euríbor vuelve a recortar y deja la media del mes en torno al 2,22%, un nivel que abarata revisiones de hipotecas variables y, de paso, empuja a muchos bancos a afinar ofertas; pero el otro marcador no afloja, porque la vivienda terminó 2025 en récord, con un precio medio de 1.902 euros por metro cuadrado, un 7,5% más que el año anterior, según la estadística del Consejo General del Notariado. En el mismo paquete, la actividad siguió alta: las compraventas subieron un 4,4% hasta 752.661 operaciones, y los préstamos hipotecarios para comprar vivienda crecieron un 13,7% hasta 389.090, con una cuantía media ya en 173.989 euros.

Con esos números encima de la mesa, la idea de “esperar a que bajen los precios” queda, como mínimo, en terreno resbaladizo: puede haber correcciones puntuales, regateos más agresivos en ciertos pisos y bajadas donde el vendedor iba pasado de rosca, pero una caída generalizada exige un giro grande que ahora mismo no asoma. Comprar hoy encaja cuando la necesidad es real y la operación aguanta sin forzar la máquina —entrada suficiente, estabilidad de ingresos, margen para imprevistos—, porque el abaratamiento del interés compensa parte del encarecimiento del activo; esperar tiene sentido cuando lo que está en juego es evitar una compra al límite, ganar colchón o salir de una zona de precios claramente recalentada, aunque el “premio” de la espera no sea un desplome del metro cuadrado, sino algo más prosaico: menos riesgo.

El 2,22% del euríbor: alivio real, sin milagros

Hay meses en los que el euríbor parece un ruido de fondo, y hay meses en los que se cuela en la conversación como una gotera: febrero entra en el segundo grupo. La media mensual ronda el 2,22%, por debajo del 2,25% de enero, y ese matiz —tres centésimas, que en titular parece poca cosa— se traduce en cuotas algo más bajas cuando toca revisión anual, sobre todo en hipotecas firmadas con diferenciales moderados. No es una fiesta, no hay confeti, pero sí un respiro que se nota en la calculadora doméstica, esa que no lleva pilas: se alimenta de inquietud.

La clave está en cómo se aplica: la mayoría de hipotecas variables en España se recalculan con la media mensual del euríbor a doce meses del mes de revisión, no con el dato de un día suelto. Por eso se habla de cierres mensuales y de medias “provisionales” a falta del último dato diario: lo que importa es la foto completa del mes. En comparación con hace un año, el índice aparece aproximadamente 0,19 puntos por debajo, así que el efecto en la cuota, sin ser espectacular, suele jugar a favor en revisiones anuales; en semestrales, la película puede cambiar si el índice estaba más bajo seis meses antes. Aquí no hay magia, hay calendario.

La cuota baja… pero el alivio se mide en billetes pequeños

El ejemplo más citado estos días —y por eso mismo el más útil para entender el tamaño del “respiro”— pone cifras a la intuición. En una hipoteca variable de 200.000 euros, a 30 años, con diferencial del 0,60% y revisión anual, la mensualidad puede pasar de 844 a 825 euros al inicio de la vida del préstamo: 19 euros menos al mes, unos 228 euros al año. Es un alivio real, sí, pero de los que no cambian una vida; cambian el tono de una conversación, el margen de una compra semanal, el número de veces que se mira la cuenta el día 28.

Cuando el préstamo es más pequeño o el plazo más corto, el ahorro mensual puede parecer todavía más discreto; cuando el préstamo es grande, el movimiento se amplifica y se nota más, aunque también pesa más cualquier giro al alza del índice. Por eso el euríbor funciona como un volumen: ahora baja un poco y suena menos fuerte, pero sigue ahí, con capacidad de volver a subir el volumen si el entorno se tuerce. En el mercado hipotecario se ha instalado una idea incómoda: la estabilidad no es tranquilidad, es solo que el susto no está hoy en portada.

BCE al 2% y euríbor en fase de meseta: el contexto manda

Detrás de la bajada, la explicación no es esotérica. La política monetaria del Banco Central Europeo marca el suelo y el techo del coste del dinero, y la tasa de depósito se ha mantenido en torno al 2% desde mediados de 2025, con decisiones posteriores de mantener tipos sin cambios. En ese escenario, el euríbor tiende a moverse en rangos más estrechos, con subidas y bajadas cortas, más de termostato que de montaña rusa. La próxima reunión del BCE —la que todo el mundo mira como quien mira el parte— vuelve a poner el foco en inflación y crecimiento, porque ahí se decide si el dinero se abarata más o se queda como está.

Aun así, el índice no vive en una burbuja: hay factores que lo empujan hacia arriba o lo frenan. En análisis recientes se ha insistido en que la rebaja existe pero es contenida, y en que el mercado se mueve con incertidumbre, porque basta un repunte de tensión financiera o un susto inflacionista para que el euríbor deje de bajar con esa alegría tímida. Traducido al lenguaje de calle: hoy la cuota puede aflojar, mañana puede quedarse como está, pasado puede subir un poco. Y esa incertidumbre, aunque sea menor que hace dos años, sigue condicionando decisiones de compra.

2025 deja récord de precios: el metro cuadrado se dispara

La vivienda, mientras tanto, juega su propio partido y lo está ganando. En 2025, el precio medio se situó en 1.902 euros/m², un nivel que supera el máximo histórico de 2007, cuando el dato rondaba 1.832 euros/m². Es un salto con carga simbólica —volver a estar “más caro que en la burbuja” suena a déjà vu—, pero también con sustancia: no es un pico aislado, porque el crecimiento fue sostenido durante los cuatro trimestres, moviéndose en tasas interanuales que oscilaron entre el 6% y el 9%. Cuando la subida no es un espasmo, sino una cadencia, el mercado se acostumbra… y se endurece.

Por tipo de vivienda, el detalle también importa. Los pisos fueron los que más se encarecieron, con una subida del 10,1% hasta 2.186 euros/m², superando igualmente máximos de 2007. Las unifamiliares subieron menos en porcentaje, un 3,8%, pero aun así se colocaron en torno a 1.424 euros/m², cerca de niveles de la época del boom. Aquí se ve una tensión doble: en zonas urbanas, el piso manda por oferta y por lógica; fuera, el chalet vuelve a seducir, pero con precios que ya no son el “premio de la periferia”.

Si se mira el mapa, la subida fue general —todas las comunidades subieron—, aunque con aceleraciones muy marcadas en algunos territorios. En Murcia y Cantabria, el aumento fue del 14,4%; en la Comunidad de Madrid, del 13,3%; en Canarias, del 12%. Y luego vienen subidas intensas, sin llegar al doble dígito pero apretando igual, en Castilla-La Mancha (9,6%), Comunidad Valenciana (9,4%), Extremadura (9,2%), Cataluña (9,1%) o Baleares (8,9%). No es un incendio idéntico en todas partes; es una ola que llega a casi todas las orillas.

En niveles absolutos, el orden también dice cosas. Baleares lidera con diferencia, por encima de 4.061 euros/m², seguida de Madrid (3.463), País Vasco (2.995), Cataluña (2.323) y Canarias (2.177). Hay números que, leídos en frío, parecen un dato más; puestos en contexto, son un filtro social. A partir de cierto precio por metro, no es que el mercado se ponga difícil: es que cambia de especie, como si de pronto se hablara otro idioma.

Más compras, más hipotecas: el mercado no se enfría

El precio sube, sí, pero no sube en un desierto. El otro gran dato de 2025 es que se compró mucho: 752.661 compraventas, un 4,4% más que en 2024 y el segundo mayor registro de la serie histórica, solo por detrás de 2007. A veces se repite que “con precios altos, la gente compra menos”, y en teoría suena lógico; en la práctica, cuando hay demanda acumulada, empleo en ciertos sectores, ahorro que busca colocación y miedo a quedarse fuera, la compra aguanta. Y aguanta tanto que limpia el escaparate: lo bueno dura poco, y lo regular se queda más tiempo con cara de “oportunidad” aunque no lo sea.

El propio detalle mensual que aportan los notarios introduce una matización importante: en los últimos meses de 2025 se vieron signos de estancamiento y el ejercicio terminó con tasas negativas en los tres últimos meses. Es decir, no fue un año de aceleración constante, sino de más a menos, como una carrera que empieza fuerte y se acaba con el pulmón justo. Esa desaceleración final no ha sido suficiente para cambiar la tendencia de fondo, pero sí señala un punto sensible: cuando el mercado se acerca al límite de asequibilidad, la compra se sostiene mientras haya capacidad financiera; cuando esa capacidad se estrecha, cualquier bache se nota rápido.

El reparto por tipo de vivienda también da pistas sobre el estado de ánimo del comprador. Las compraventas de pisos crecieron un 2,3% hasta 567.564, lejos todavía de los máximos de 2007; en cambio, las unifamiliares subieron un 11,5% hasta 185.097, y ahí sí se superó el máximo histórico. Se compraron más casas con jardín, patio o terraza amplia, aunque sea a media hora más de trayecto, y ese movimiento no es solo estética: es teletrabajo parcial, es búsqueda de espacio, es una idea de vida que se reconfigura y se paga.

En lo territorial, el dato curioso —por inesperado— es que las compraventas subieron en casi todas las comunidades, salvo en Madrid (-4,7%), Canarias (-4,7%) y Baleares (-0,4%). No significa que esos mercados estén “flojos”; a menudo significa lo contrario: precios tan altos y oferta tan limitada que se compra menos porque simplemente hay menos operaciones posibles, o porque parte de la demanda se expulsa hacia municipios cercanos. Mientras tanto, repuntes fuertes en Castilla y León (13,6%) o País Vasco (12%) sugieren que el movimiento de compra no es exclusivo de los grandes polos; se está reordenando el mapa de la demanda.

El capítulo hipotecario termina de redondear la fotografía. En 2025, los nuevos préstamos para compra de vivienda aumentaron un 13,7% hasta 389.090, y la cuantía promedio subió un 11,8% hasta 173.989 euros. En otras palabras: se pidió más hipoteca y, además, se pidió una hipoteca media más alta, coherente con precios al alza. Si el banco presta más y más caro, el comprador llega… pero llega con deuda, y ahí la sensibilidad al euríbor se vuelve decisiva.

Hay, además, una segunda lectura que conviene no mezclar con la anterior: las estadísticas no siempre cuentan lo mismo. El INE, con su serie basada en registros, ha publicado para 2025 cifras distintas de número total de compraventas y variación anual, precisamente por metodología y calendario de inscripción. Esa diferencia no invalida nada; al revés, recuerda que el mercado se puede medir por distintas ventanillas y que, aun con matices, la conclusión es parecida: 2025 fue un año muy alto de actividad y el precio no se desinfló por el hecho de estar caro.

El atasco de la oferta: por qué el precio resiste

La pregunta incómoda —la que flota aunque no se diga— es por qué el precio sigue subiendo incluso cuando el acceso se complica. La respuesta más repetida y, a estas alturas, más difícil de discutir es la escasez de oferta. El Banco de España ha estimado un déficit acumulado de vivienda que ronda las 700.000 unidades en la última década, después de sumar faltantes relevantes entre 2022 y 2024 y prever que 2025 añadiera más brecha. Dicho en castellano llano: faltan casas donde se necesitan, y ese agujero no se tapa de un trimestre a otro, por muchas buenas intenciones que se declaren.

Esa falta no es solo “no se construye lo suficiente”, que también; es el atasco completo. Suelo finalista, licencias, tiempos administrativos, costes de materiales y mano de obra, financiación de promociones, cambios normativos, incertidumbre urbanística… todo suma retrasos. La obra nueva entra con cuentagotas y, cuando entra, llega con un precio que ya incorpora el encarecimiento de construir y la demanda que está esperando. En barrios donde cada promoción se vende sobre plano en semanas, el precio no baja por pudor: baja si el producto se queda parado, y eso sucede poco donde la demanda es fuerte.

A eso se añade un fenómeno que altera el mercado como una corriente submarina: parte del parque de vivienda se queda fuera del circuito tradicional por alquiler de temporada, por usos ligados a turismo o por simple decisión de no alquilar. No hace falta caricaturizarlo para entender el efecto: si viviendas potencialmente disponibles no se ofrecen en venta o en alquiler estable, la presión se concentra sobre menos unidades. Y cuando la presión se concentra, el precio se pone terco. No es ideología; es mecánica.

Mientras tanto, el descenso del euríbor actúa como gasolina suave. No convierte en asequible lo que es caro, pero sí ensancha el umbral de quienes pueden financiar y, con ello, sostiene demanda. En un mercado equilibrado, esa gasolina podría traducirse en más operaciones sin gran subida de precios; en un mercado con oferta corta, suele traducirse en lo contrario: más competencia por el mismo producto. Y la competencia, en vivienda, tiene un sonido particular: llamadas rápidas, visitas en bloque, reservas en horas, ese vértigo de “si no lo haces hoy, mañana no está”. No hace falta romantizarlo; basta con haberlo visto una vez.

¿Comprar o esperar? lo que cambia según el caso

Con el interés aflojando y el precio en máximos, la decisión se parece menos a una apuesta de “mercado” y más a un examen de resistencia de la propia operación. Comprar ahora funciona cuando se llega con una entrada sólida y la cuota queda dentro de un esfuerzo razonable incluso si el euríbor no sigue bajando. Lo que mata no es pagar un poco más; lo que mata es pagar al límite, porque cualquier imprevisto —una derrama, una avería seria, un cambio laboral— convierte la hipoteca en una cuerda demasiado tensa. Aquí el euríbor del 2,22% ayuda, sí, pero no hace invulnerable a nadie.

También importa el tipo de inmueble y su “salida”. En mercados tensos, lo mejor se vende rápido, pero lo mejor no es necesariamente lo más caro: suele ser lo que combina ubicación, estado del edificio, distribución, luz, eficiencia energética y gastos asumibles. En cambio, el producto con problemas —humedades, ascensor pendiente, comunidad con derramas, aislamiento pobre, vivienda interior ruidosa— puede acabar bajando, y ahí aparece una confusión frecuente: cuando se ven rebajas, a veces no es “el mercado bajando”, es ese piso ajustándose a sus defectos. Esperar “a que baje” puede significar acabar comprando lo que otros descartaron, y eso solo compensa si el descuento paga de verdad el problema.

Esperar, en cambio, tiene sentido cuando lo que falta es margen, no decisión. Hay hogares que no necesitan que baje el metro cuadrado, sino tiempo para reforzar ahorro, para reducir deuda previa, para estabilizar ingresos, para salir de un contrato temporal encadenado. En ese caso, esperar no es una estrategia de especulación con el precio, es una estrategia de seguridad. Y seguridad, en vivienda, es casi un activo más: evita comprar por ansiedad y evita firmar una hipoteca que obliga a vivir con el corazón en la garganta.

Hay otro matiz poco glamuroso: esperar también cuesta. Si se vive de alquiler en un mercado tensionado, el gasto mensual durante el tiempo de espera puede ser alto, y el saldo final —lo que se ahorra por un posible mejor tipo o por una negociación— puede salir más pequeño de lo imaginado. No es un argumento moral, es aritmética: cada mes de alquiler es un mes pagado por seguir decidiendo. A veces compensa; a veces es una sangría silenciosa. La decisión buena es la que cuadra números sin mentirse, no la que queda bonita contada en un bar.

El debate se enciende aún más con el tipo de hipoteca. Con un euríbor más bajo, la variable vuelve a parecer “más amable” y la mixta se vende como punto medio, mientras la fija ofrece previsibilidad a cambio de no capturar futuras bajadas. La trampa está en elegir por estado de ánimo: hoy el índice baja y la variable seduce; mañana sube y la variable asusta. El enfoque serio mira escenarios, no titulares. Y ahora mismo, los propios análisis sobre euríbor insisten en que la caída puede continuar, pero sin garantías de desplome, más bien con movimientos pequeños, sujetos a inflación, crecimiento y decisiones del BCE.

En esta misma conversación pública se han colado mensajes muy duros sobre accesibilidad, como el de Santiago Niño Becerra, que ha utilizado una imagen extrema —trabajar hasta edades muy avanzadas para comprar— para describir la brecha entre salarios y vivienda, citando también el déficit de oferta. Se puede discutir el tono, pero no el fondo: cuando el precio corre y los ingresos no corren igual, el mercado se hace selectivo y deja fuera a más gente. Eso, en 2026, no parece un problema en retirada; parece un problema instalado.

Lo que se decide en 2026: pagar menos interés, pagar más casa

El arranque de 2026 deja una sensación clara, casi táctil: la hipoteca respira un poco, la vivienda no. El euríbor al 2,22% rebaja cuotas y mejora el ánimo de quien revisa, pero el precio récord de 2025 y el volumen de compraventas muestran un mercado que sigue funcionando a alta presión, sostenido por demanda, por financiación que vuelve a moverse y, sobre todo, por una oferta que no alcanza. Mientras no cambie esa ecuación de fondo —y el propio Banco de España lleva tiempo apuntando a la magnitud del déficit—, lo más realista es esperar un mercado desigual: ajustes donde el producto está inflado o defectuoso, firmeza donde la vivienda “buena” escasea.

En ese marco, la gran decisión no es adivinar el mes exacto en que bajará el metro cuadrado; la gran decisión es evitar comprar una vivienda que obliga a vivir apretando dientes. El interés puede seguir recortando algo, o quedarse estable, o moverse con nervio si el contexto se complica; el precio puede seguir subiendo en zonas calientes y moderarse en otras, con la misma lógica de siempre: donde hay demanda solvente y poca oferta, manda el vendedor. Por eso 2026 se parece a un dilema con dos precios: el precio del dinero y el precio del inmueble. El primero está dando tregua. El segundo, de momento, no.