¿Por qué alemanes y suizos compran cada vez más vivienda en España?

Los alemanes vuelven a situarse al frente de los extranjeros no residentes que buscan financiación para comprar vivienda en España. Durante el segundo trimestre de 2026 concentraron el 15,6% de las solicitudes de hipoteca tramitadas por idealista/hipotecas, claramente por delante de los británicos, con un 10,6%, mientras los suizos han acelerado hasta rondar el 9,5%. No es una estampida, pero sí una fotografía bastante nítida de quién mira ahora hacia el mercado residencial español con dinero, capacidad de endeudamiento y ganas de costa.

Hay que distinguir, eso sí, entre solicitar una hipoteca y comprar efectivamente una casa. El estudio se refiere a no residentes que buscaron financiación a través del bróker hipotecario de Idealista, no a todas las compraventas realizadas por extranjeros en España. Puesto el dato en contexto, la tendencia sigue siendo relevante: los compradores extranjeros protagonizaron cerca del 16% de todas las operaciones residenciales registradas entre abril y junio de 2026, el porcentaje más alto de la serie registral.

Y mientras el número total de compraventas se ha enfriado, los precios continúan arriba. El coste medio de la vivienda alcanzó aproximadamente 2.487 euros por metro cuadrado durante el segundo trimestre y avanzó más de un 9% interanual. Ahí está la pequeña paradoja española: se venden menos casas, pero comprar una cuesta más. Para quien llega con salarios suizos, alemanes o británicos, la aritmética es distinta.

Alemania mantiene el liderazgo hipotecario

El peso de Alemania no aparece de repente. Los compradores germanos llevan años siendo una presencia habitual en mercados como Baleares, Canarias, la Costa Blanca o la Costa del Sol, aunque su comportamiento cambia según se mire la compraventa efectiva o la búsqueda de financiación. En esta última fotografía, Alemania vuelve a ponerse en cabeza.

En las solicitudes hipotecarias de no residentes analizadas durante el segundo trimestre, Alemania copa el 15,6%, unos cinco puntos más que Reino Unido. Después aparecen Suiza, Francia, con un 9,1%; Países Bajos, con un 8,3%; y Estados Unidos, con un 5,9%. Irlanda, Bélgica, Suecia e Italia completan el grupo de nacionalidades con mayor presencia.

El cuadro cambia cuando se observan todas las viviendas efectivamente compradas por extranjeros. Los datos registrales del segundo trimestre sitúan a los británicos en cabeza, con alrededor del 7% de las operaciones extranjeras, seguidos muy de cerca por neerlandeses y alemanes. No hay contradicción: una nacionalidad puede solicitar más hipotecas y otra comprar más viviendas, porque parte de las adquisiciones se paga sin financiación bancaria española.

Suiza acelera con una cartera especialmente holgada

El caso suizo resulta quizá más llamativo. No tanto por el volumen, todavía inferior al alemán, como por el perfil económico de quienes buscan casa. Los hogares procedentes de Suiza que solicitan financiación manejan una renta disponible superior a 9.300 euros mensuales de media, la más alta entre las principales nacionalidades estudiadas.

Les siguen los estadounidenses, con unos 8.514 euros al mes. Los británicos se acercan a los 7.000 euros; irlandeses y suecos superan los 6.600. Los alemanes, pese a liderar el volumen hipotecario, quedan por debajo de ese nivel. El dinero, como tantas veces, no llega repartido de manera uniforme.

No estamos, por tanto, ante el retrato clásico del comprador que necesita exprimir al banco hasta el último euro. Más bien al contrario. Los extranjeros no residentes pidieron financiar de media el 68% del valor de compra, un porcentaje inferior al registrado durante trimestres anteriores, y la futura cuota hipotecaria supondría aproximadamente el 23% de sus ingresos. Hay músculo.

La costa concentra el dinero extranjero

El mapa tampoco ofrece demasiadas sorpresas. Mar, clima y conexiones aéreas siguen haciendo más por determinados mercados inmobiliarios que muchas campañas institucionales. La Comunidad Valenciana concentra el 32,3% de las solicitudes hipotecarias de extranjeros no residentes analizadas, prácticamente una de cada tres.

Andalucía aparece después, con un 19,9%, seguida de Cataluña, con un 14%. A cierta distancia quedan Madrid, Canarias, Baleares y Murcia. El contraste con la demanda española es evidente: entre los compradores nacionales pesan mucho más Madrid, Barcelona, Valencia y Alicante como grandes centros urbanos y laborales. Para el comprador internacional, en cambio, la costa juega otra partida.

Para el extranjero no residente, la vivienda española tiene frecuentemente otro significado. Puede ser segunda residencia, futura jubilación, inversión patrimonial o una mezcla de todo lo anterior. El piso no se elige únicamente mirando el trayecto hasta la oficina. El Mediterráneo entra también en la ecuación.

La Comunidad Valenciana ilustra bien el fenómeno. No solo lidera las solicitudes hipotecarias extranjeras; algunas de sus zonas costeras se encuentran entre los territorios españoles donde el comprador internacional tiene mayor presencia real. En Alicante, de hecho, alrededor del 46% de las viviendas vendidas durante el segundo trimestre de 2026 tuvieron comprador extranjero.

Un comprador con más renta y una casa más cara

El precio medio de la vivienda buscada por estos solicitantes no residentes se sitúa en 265.093 euros, frente a una media nacional cercana a 207.569 euros. La diferencia ronda el 28%, aunque el dato tiene un matiz importante: casi siete de cada diez solicitudes corresponden a inmuebles de menos de 200.000 euros.

Es decir, el mercado extranjero no consiste únicamente en villas con piscina infinita, Porsche en la entrada y una copa de champán mirando al Mediterráneo. Esa postal existe, claro, y vende estupendamente en Instagram, pero estadísticamente es minoritaria. Solo alrededor del 2,7% de las solicitudes busca financiar viviendas superiores al medio millón de euros.

Donde el perfil económico cambia de escala es entre quienes finalmente consiguen formalizar el préstamo. Esos hogares presentan ingresos medios de 10.320 euros mensuales, adquieren propiedades próximas a los 403.000 euros y firman hipotecas de unos 235.000 euros.

La diferencia respecto al solicitante medio sugiere algo bastante elemental: el filtro bancario selecciona los expedientes más sólidos. El comprador extranjero que llega a la firma dispone normalmente de bastante capital propio y necesita menos financiación proporcional que una familia española que intenta acceder a su primera casa.

La hipoteca fija prácticamente barre a la variable

También cambia la relación con el riesgo. Entre las operaciones formalizadas con extranjeros no residentes, aproximadamente el 85% corresponde a hipotecas a tipo fijo y el 15% restante a préstamos mixtos. Las variables prácticamente desaparecen de la muestra durante el segundo trimestre.

La financiación media concedida equivale al 62% del precio de la vivienda, mientras el endeudamiento ronda el 24% de los ingresos familiares. Son ratios cómodos para los estándares bancarios habituales. Dicho de otra manera: muchos de estos compradores ponen sobre la mesa cerca de cuatro de cada diez euros que cuesta la vivienda antes incluso de pedir ayuda al banco.

La demanda extranjera pesa más en un mercado con poca oferta

El asunto adquiere otra dimensión porque esta llegada de capital coincide con uno de los grandes problemas de la vivienda en España: la oferta crece mucho más despacio que la demanda en numerosas zonas. Durante el segundo trimestre se registraron unas 167.900 compraventas, menos que un año antes, mientras el precio medio volvió a marcar máximos.

Los extranjeros representaron cerca del 16% de todas las adquisiciones, con más de 26.800 operaciones en tres meses. Es un máximo histórico en términos relativos. En Baleares y la Comunidad Valenciana su peso supera ampliamente la media española, y en determinadas provincias costeras es muchísimo mayor.

Conviene evitar una simplificación tentadora: que los extranjeros sean responsables por sí solos del encarecimiento de la vivienda española. No lo son. La falta de construcción en las zonas con mayor demanda, los costes, la escasez de suelo disponible, la creación de nuevos hogares, la concentración del empleo y la insuficiente oferta de alquiler forman parte del mismo atasco. La demanda extranjera añade presión, especialmente en mercados concretos donde compite directamente por un parque limitado.

Pero tampoco tiene sentido fingir que su influencia resulta irrelevante. Un hogar con ingresos mensuales de 7.000, 9.000 o 10.000 euros puede asumir precios que una familia vinculada a salarios españoles sencillamente no puede alcanzar. Cuando ambos compradores buscan vivienda en el mismo barrio costero, la diferencia de poder adquisitivo deja de ser una abstracción económica y empieza a verse en los escaparates de las inmobiliarias.

España sigue siendo barata para quien cobra fuera

Ahí aparece probablemente la explicación más sencilla del auge alemán, británico, neerlandés o suizo. La vivienda española es cara para muchos españoles, pero puede seguir pareciendo razonable para quien cobra salarios del norte de Europa y llega con ahorro acumulado.

A eso se suman clima, conexiones aéreas, sanidad, seguridad, servicios, gastronomía y un mercado inmobiliario suficientemente amplio para ofrecer desde pequeños apartamentos hasta viviendas de lujo. Nada especialmente misterioso. España lleva décadas vendiendo esa combinación y, aunque los precios hayan subido con fuerza, la comparación internacional continúa jugando a su favor para determinados compradores.

El segundo trimestre de 2026 deja así una imagen bastante más interesante que el simple “los extranjeros compran casas”. Alemania domina las solicitudes hipotecarias, Suiza gana terreno con rentas muy elevadas y la costa mediterránea absorbe buena parte del interés, mientras la compra extranjera alcanza un peso récord dentro del mercado residencial español.

La paradoja permanece en el fondo de la escena. Para unos, España sigue siendo un lugar atractivo donde comprar una casa cerca del mar. Para otros, los que cobran aquí y buscan su primera vivienda, ese mismo mar empieza a verse cada vez más lejos.