Ocho millones de viviendas: el mapa explica la paradoja

España puede tener millones de viviendas que no son residencia habitual y, al mismo tiempo, carecer de casas disponibles en las ciudades donde crecen los hogares y se concentra el empleo. No hay contradicción: una vivienda solo cuenta como oferta efectiva si está en condiciones de uso y en el lugar donde existe demanda. Una casa cerrada en un pueblo que pierde habitantes no sustituye a un piso en Madrid, Barcelona o Málaga.

La comparación entre los cerca de 7,7 millones de inmuebles no principales y un déficit estimado de unas 750.000 viviendas parece concluyente a primera vista, pero enfrenta cifras que describen fenómenos distintos. Ese parque reúne segundas residencias, viviendas vacías y alojamientos turísticos; no equivale a un conjunto de pisos disponibles para alquilar, habitables y situados junto a los puestos de trabajo. El mapa y el estado de las casas importan tanto como el total.

Una cifra grande que agrupa realidades diferentes

La expresión vivienda no principal engloba inmuebles que no son la residencia habitual de sus ocupantes. Ahí caben una casa usada unas semanas al año, una vivienda heredada que permanece cerrada, un piso turístico y una propiedad vacía por otras razones. Son situaciones distintas, con propietarios, localizaciones y posibilidades de incorporación al mercado que tampoco son iguales. Sumarlas en una sola categoría estadística no las convierte en una oferta homogénea.

Entre las magnitudes citadas en el debate figuran unos 2,9 millones de segundas residencias, alrededor de 3,8 millones de viviendas vacías y cerca de 380.000 viviendas turísticas. Esas cantidades ayudan a mostrar la variedad del parque no habitual, pero no deben interpretarse automáticamente como piezas de una suma perfectamente intercambiable: las fuentes pueden usar definiciones y cortes estadísticos distintos. La cifra de casi ocho millones describe un volumen amplio, no una reserva lista para ocupar. Vacío no significa disponible, ni disponible significa adecuado para cualquier hogar.

El dato de 3,8 millones de viviendas vacías atribuido al Instituto Nacional de Estadística representa el 14,4% del parque, según la información publicada en la referencia. Pero el porcentaje nacional también oculta grandes diferencias territoriales. Las estimaciones citadas sitúan en Galicia el 28,8% de viviendas vacías, frente al 6,4% en Madrid y el 10,7% en Cataluña. La media estatal puede sugerir una abundancia uniforme que no existe en el territorio.

El mapa de las viviendas coincide con el de la despoblación

La distribución de las viviendas no principales ofrece una pista sobre el origen de parte del fenómeno. Castilla y León registra aproximadamente un 43% de sus viviendas en esa categoría. Castilla-La Mancha y Cantabria rondan el 38%; Galicia y Extremadura, el 37%; y La Rioja, la Comunitat Valenciana, Aragón y Asturias se sitúan en torno al 35%. En el extremo opuesto aparecen Madrid, con cerca del 13%, y Euskadi, con alrededor del 10%. La concentración más alta no se da necesariamente en las áreas donde se acumula la presión residencial.

El contraste con la evolución demográfica es llamativo. Entre 2001 y 2018, perdió población el 88,5% de los municipios asturianos y el 86,1% de los de Castilla y León. La proporción fue del 82,5% en Extremadura, del 76,7% en Aragón y Galicia, y del 71,3% en Castilla-La Mancha. En La Rioja alcanzó el 63,8%. En cambio, el porcentaje fue del 15,6% en Murcia, del 6% en Baleares y del 4,5% en Madrid. En muchas zonas con abundantes viviendas no habituales también se han vaciado municipios durante años.

Al cruzar ambas series para las comunidades autónomas, el análisis citado obtiene una correlación aproximada de 0,66; al comparar los rangos, el resultado ronda 0,69. Además, las nueve comunidades con un 35% o más de viviendas no principales presentan, de media, cerca de un 70% de municipios que perdieron habitantes en aquel periodo. En las otras ocho, la media cae aproximadamente al 26%. La relación respalda una conexión territorial, pero no demuestra por sí sola una causa.

Es importante mantener ese matiz. La correlación no permite afirmar que cada vivienda no principal esté vacía por la despoblación ni que todas esas propiedades sean inútiles. Hay municipios rurales con actividad y lugares turísticos con demanda estacional; también hay viviendas vacías en ciudades. Los datos muestran una asociación amplia entre tipos de territorio, no el motivo particular por el que cada propietario conserva una casa. Una estadística agregada no explica automáticamente cada inmueble.

Por qué una casa cerrada no se convierte en oferta de inmediato

La historia de muchas viviendas empieza con una mudanza. Una familia deja el pueblo para buscar empleo o servicios en una ciudad; con el tiempo, los padres fallecen y los hijos heredan la casa desde lugares distintos. Puede que la utilicen unas semanas en verano, que no vuelvan o que no logren ponerse de acuerdo sobre qué hacer. En el registro, la vivienda sigue ahí; en el mercado local, quizá no haya compradores ni inquilinos interesados. La propiedad existe, pero su disponibilidad real depende de decisiones y circunstancias concretas.

También influye el estado del edificio. Una vivienda que lleva años cerrada puede necesitar obras en el tejado, las ventanas, la instalación eléctrica, la calefacción o el aislamiento antes de resultar habitable. La referencia recoge que la falta de condiciones adecuadas es el motivo más habitual declarado por propietarios para no poner algunas casas en el mercado; las herencias pendientes de acuerdo aparecen también entre las razones frecuentes. Rehabilitar exige dinero, tiempo y una expectativa de demanda que no siempre está presente.

Incluso una casa en buen estado y a la venta no encuentra automáticamente a quien quiera vivir en ella. Si el municipio ofrece pocas oportunidades de empleo, escasos servicios o malas conexiones con los núcleos de actividad, un precio bajo puede no compensar el coste de trasladarse. La distancia no se mide solo en kilómetros: también cuenta el tiempo para llegar al trabajo, la disponibilidad de transporte y el acceso a colegios, comercios o atención médica. El precio de una vivienda no resume el coste de construir una vida alrededor de ella.

Esto no significa que todas las viviendas rurales sean irrelevantes ni que ninguna pueda recuperarse. Una parte podría volver a utilizarse si se rehabilita, se alquila o encuentra nuevos residentes. Pero para calcular cuánto ayuda al mercado hay que distinguir entre el parque teórico y las casas que se pueden ocupar en un plazo razonable, en condiciones adecuadas y con una ubicación que responda a las necesidades de los hogares. La oferta efectiva es más estrecha que el inventario total.

La escasez urbana se produce donde crece la demanda

El déficit citado para España ronda las 750.000 viviendas al comparar la construcción de nuevas casas con la creación neta de hogares entre 2021 y 2025, según la estimación atribuida al Banco de España en el material de referencia. La diferencia apunta a que se forman hogares más deprisa de lo que aumenta la oferta nueva. No indica que falten exactamente esa cantidad de pisos en cada municipio, pero sí refleja una brecha nacional que se concentra de manera desigual. El problema se vuelve más intenso allí donde la población y el empleo se acumulan.

En las áreas metropolitanas y en determinados destinos costeros, la llegada de población y la creación de hogares elevan la competencia por viviendas bien situadas. Si el parque disponible no crece al mismo ritmo, los precios de compra y alquiler reciben presión. El mismo inmueble puede tener un valor muy distinto según la proximidad al trabajo, al transporte y a los servicios. Por eso, comparar el número de casas de una comunidad con el de hogares de otra no permite medir cuánto alivio recibirá un inquilino en una ciudad concreta. La vivienda es un bien localizado, no dinero que pueda trasladarse sin fricción.

La construcción de más viviendas en zonas tensionadas puede formar parte de la respuesta, junto con vivienda pública y protegida, mayor densidad donde las infraestructuras lo permitan y procesos urbanísticos menos lentos. No se trata de levantar edificios en cualquier suelo ni de ignorar el transporte, el agua o los servicios que hacen habitable un barrio. La cuestión es acompasar el crecimiento residencial a las necesidades reales de cada ciudad. Aumentar la oferta tiene sentido si se hace donde existe demanda y con planificación.

La evolución de los precios también alimenta la discusión. La información de referencia recoge una subida interanual superior al 12% en el segundo trimestre de 2025, hasta niveles no vistos desde 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. La comparación no significa que el mercado actual reproduzca las mismas condiciones de entonces: señala el encarecimiento observado y la dificultad de acceso que acompaña a una oferta limitada. En ese contexto, las viviendas vacías llaman la atención, aunque su número no resuelva por sí solo el desequilibrio. El indicador relevante para cada ciudad es cuánta vivienda utilizable llega a su mercado.

Las razones para mantener una vivienda fuera del mercado

No todas las casas vacías están retenidas con la intención de venderlas más caras. Algunas tienen problemas de conservación, otras están ligadas a una herencia sin resolver y otras permanecen cerradas porque sus propietarios temen las complicaciones de alquilarlas. Esa percepción puede influir en la decisión de mantener una propiedad sin uso, aunque no permita deducir que sea la causa principal en todos los casos. Detrás de la categoría estadística hay situaciones domésticas muy distintas.

La inseguridad sobre el alquiler aparece en el debate como otro factor. Parte de los propietarios teme impagos o dificultades para recuperar la vivienda, y esa expectativa puede hacer menos atractiva la oferta residencial. Al mismo tiempo, no conviene convertir casos particulares en una descripción general del mercado: el material de referencia cita 16.400 denuncias por allanamiento o usurpación de inmuebles el año anterior al artículo, una cifra que representaría no más del 0,06% del total de viviendas. El temor de algunos propietarios y la frecuencia estadística de los delitos son cuestiones diferentes.

La Ley de Vivienda de 2023 introdujo la posibilidad de aplicar recargos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a ciertas viviendas desocupadas, como una vía para incentivar que salgan al mercado. La referencia señala que varias comunidades autónomas no estaban aplicando esa medida. Su alcance práctico depende de cómo se despliegue y de las condiciones de cada caso; además, un incentivo fiscal no arregla por sí mismo una casa inhabitable ni crea empleo en un municipio que pierde población. Una herramienta fiscal puede influir en una decisión, pero no sustituye a una política territorial.

También se discuten la vivienda turística, la inversión inmobiliaria y la concentración de propiedades en grandes tenedores. Pueden tener efectos en barrios concretos y merecen análisis según la ciudad, pero no explican de forma automática los millones de inmuebles no principales repartidos por el país. Del mismo modo, afirmar que todas las casas vacías pertenecen a fondos o que ninguna está disponible para el alquiler simplifica en exceso un parque compuesto por viviendas, propietarios y mercados muy diferentes. La explicación requiere separar fenómenos que suelen mezclarse en el debate.

Recuperar población requiere algo más que casas baratas

La despoblación no es únicamente una cuestión de viviendas cerradas. Durante décadas, buena parte de la población se desplazó hacia ciudades y zonas costeras porque allí se concentraban el empleo, las empresas, las universidades y los servicios. Una casa barata no compensa la ausencia de un trabajo estable ni la dificultad de acceder a un colegio, un centro médico o una conexión de transporte fiable. Para atraer residentes, un territorio necesita ofrecer oportunidades además de techo.

Eso abre una segunda vía para reducir los desequilibrios: acercar actividad económica y servicios a los lugares que han perdido habitantes. La implantación de empresas, la conectividad digital, las comunicaciones, los centros educativos y sanitarios y las opciones de teletrabajo pueden contribuir a que algunas viviendas vuelvan a tener uso. También pueden hacerlo las ayudas a la rehabilitación, si encajan con las necesidades locales y con la capacidad de los propietarios. La vivienda recupera valor social cuando existe una comunidad que puede sostenerla.

No se trata de obligar a nadie a vivir en un pueblo ni de suponer que todo empleo puede trasladarse. La movilidad responde a decisiones familiares y laborales, y cada zona parte de condiciones distintas. Pero sí cabe preguntarse por qué tantas oportunidades se concentran en un número reducido de áreas mientras otras pierden población. La respuesta no será idéntica en todos los municipios: dependerá de sus comunicaciones, su estructura económica y los servicios disponibles. La política territorial debe adaptarse a cada lugar en vez de aplicar una receta uniforme.

Hay señales de cambio, aunque todavía no borran la trayectoria de fondo. Desde 2018 algunos municipios pequeños han recuperado población y se observa cierta reversión de la tendencia en parte del mundo rural. Ese avance importa, pero no elimina décadas de migración interior ni hace desaparecer de golpe las viviendas que quedaron atrás. Las proyecciones demográficas citadas también mantienen diferencias entre territorios que ganan habitantes y otros que los pierden. Una recuperación parcial no equivale a una redistribución completa de la población.

Un mismo país, dos problemas de vivienda distintos

La discusión se vuelve más clara cuando se separan dos preguntas: cuántas viviendas existen y cuántas pueden responder a la necesidad de un hogar concreto. La primera admite una cifra nacional amplia; la segunda exige mirar la ubicación, el estado, el precio, el uso y el acceso al empleo. Una casa cerrada en una localidad de pocos habitantes puede ser un recurso potencial para esa zona y, a la vez, no aliviar la falta de alquiler en una gran ciudad. La disponibilidad solo tiene sentido en relación con quienes necesitan vivir allí.

Por eso, decir que España tiene millones de viviendas no principales no demuestra que la escasez urbana sea ficticia. Y constatar un déficit en las zonas de mayor demanda tampoco vuelve irrelevante el parque desocupado. Las dos realidades pueden coexistir: hay lugares donde falta gente y otros donde faltan casas para quienes llegan, forman hogares o buscan independizarse. El reto es hacer crecer la oferta donde se necesita y devolver utilidad a las viviendas allí donde existan condiciones para hacerlo. El desajuste no está solo en el número de casas, sino en la distancia entre vivienda y oportunidad.

La cifra nacional seguirá siendo útil para describir la dimensión del parque no habitual, pero deja de explicar cuando se presenta como si cada inmueble estuviera listo para entrar en el mercado y junto a quienes buscan casa. El dato decisivo no es únicamente cuántas puertas permanecen cerradas: también importa qué hay detrás de ellas y qué mantiene vacíos a los pueblos mientras las ciudades se encarecen. La geografía de la vivienda es, en el fondo, la geografía del trabajo, los servicios y la población.