¿Cómo expropia Santa Cruz el hotel fantasma de Añaza por 0€?

Santa Cruz activa la expropiación urgente del mamotreto de Añaza por 0€: 900 participaciones, notificaciones en Europa y demolición prevista.

Santa Cruz de Tenerife ha puesto en marcha la expropiación forzosa y urgente de la finca donde se levanta el llamado mamotreto de Añaza, el esqueleto de un apartahotel abandonado en la costa del barrio de Acorán (distrito Suroeste). La clave que ha encendido el debate es tan simple como chocante: el expediente fija un “justiprecio a percibir” de 0 euros para los propietarios porque descuenta del valor del suelo el coste de demolición, estimado en 2.344.385,50 euros, una cifra que, según el propio cálculo municipal, se come de un bocado la tasación global de la finca.

Lo que ha ocurrido hasta hoy es el resultado de décadas de enredos urbanísticos, sentencias, ruina física y una propiedad partida en migas: 900 participaciones repartidas entre centenares de titulares de varios países europeos, con notificaciones complicadas y apellidos que, en muchos casos, ya no están donde estaban. Lo que viene ahora, en términos prácticos, es un mes de exposición pública y alegaciones, el intento de notificar a todos —con traductor, consulados y, si hace falta, la Fiscalía representando a quien no aparezca— y, después, la ocupación e inscripción registral que permita licitar el derribo con un mínimo de seguridad jurídica.

La expropiación urgente, ya en marcha

La resolución que activa el proceso describe el objeto sin rodeos: expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad de un inmueble “en construcción” sin título habilitante, situado en calle Mayantigo, entre esa vía y la costa, dentro de la finca registral 10.911 del Registro de la Propiedad de El Rosario (Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife). No se expropia una idea, ni un proyecto, ni una promesa: se expropia una finca concreta, con sus derechos y cargas, y con una mole de hormigón encima que lleva años funcionando como imán de problemas.

La urgencia no es un adorno retórico. En un procedimiento ordinario, la Administración no puede ocupar hasta que el valor esté cerrado y pagado o consignado; con la declaración de urgencia, el orden se invierte: primero actas previas, después acta de ocupación, toma de posesión y, ya con el bien “dentro”, se discute el justiprecio definitivo en las instancias que correspondan. Es, dicho en llano, un atajo legal que el Ayuntamiento justifica por interés público y seguridad, además de por el incumplimiento de esa función social que la norma exige a la propiedad.

El contexto que empuja —y que se nota, como se nota la sal cuando el viento pega del mar— tiene un nombre triste: en diciembre murió una menor de 13 años tras caer dentro del edificio, un episodio que volvió a poner el mamotreto en el centro de la conversación vecinal y política, con protestas y una presión que ya no era abstracta, sino inmediata. El inmueble llevaba tiempo señalado por accidentes y entradas irregulares, pero ese suceso lo convirtió en una urgencia con fecha y luto.

El mamotreto y su historia de permisos, sentencias y abandono

El edificio nació con ambición y se quedó en ruina estructural. Los antecedentes administrativos reconstruyen una cronología que empieza en los setenta, cuando se concibe un aparthotel de 741 apartamentos en la Urbanización Acorán; hubo licencia municipal en 1974 con condiciones (incluida una garantía en pesetas para las obras de urbanización) y, en paralelo, un modelo de propiedad que hoy parece diseñado para que nadie encuentre a nadie. La obra, sin embargo, se paraliza muy pronto y, a partir de ahí, el bloque entra en una especie de hibernación fea: el hormigón quieto, el hierro expuesto, la costa al lado, y el tiempo trabajando como un martillo lento.

Décadas después, lo que pesa no es solo el abandono visible. También pesa el encaje jurídico de un edificio que, según se ha recordado en estos años, invade la zona de servidumbre marítimo-terrestre y tiene detrás una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias que ya en 1998 apuntaba hacia el derribo. Y pesa, además, el hecho de que la licencia para el apartahotel fue declarada caducada en noviembre de 2017, un detalle que cambia el tablero: no es un proyecto “en pausa”, es un inmueble sin cobertura habilitante, congelado en una legalidad que dejó de sostenerlo.

Entre medias, el expediente municipal se había ido cocinando a fuego lento. Hay referencias a actuaciones y documentos acumulados durante años, y a un procedimiento que, según se ha explicado públicamente, venía moviéndose desde 2018 sin conseguir romper la pared principal: la titularidad privada extremadamente fragmentada. Cuando la propiedad es un mosaico de cientos de piezas, cada paso exige una notificación, cada notificación se convierte en una búsqueda, y cada búsqueda abre la puerta a recursos y dilaciones. La administración puede tener un proyecto de derribo impecable y, aun así, quedarse sin poder licitar porque no tiene el bien.

Propiedad troceada: 900 partes, cientos de nombres y una finca

Aquí está el corazón del lío: la finca se consideró dividida “idealmente” en 900 avas partes indivisas, un reparto que, sobre el papel, permitía construir y adjudicar después, con obra nueva y división horizontal, lo que correspondiera a cada cual. Pero esa división horizontal nunca llegó; la comunidad ideada para ordenar el reparto quedó colgada en el aire, y el resultado, cincuenta años después, es una lista larguísima de titulares, matrimonios, empresas y herederos potenciales. El expediente habla de 636 titulares si se cuentan ambos cónyuges en muchos casos, precisamente para evitar problemas de tracto sucesivo y proteger la seguridad jurídica del procedimiento.

En el relato público, esa complejidad se traduce de otra manera: alrededor de 430 propietarios de distintos países que suman esas 900 participaciones, con un peso claro de titulares de Alemania y Suiza, presencia española y, además, casos singulares como nacionalidad finlandesa y empresas de Liechtenstein, lo que obliga a moverse con convenios de notificación en el extranjero, consulados y traducciones. No es una postal de Europa; es un problema administrativo con pasaportes.

Dentro de ese “proindiviso” hay grandes piezas. El anexo con titulares recoge, por ejemplo, a PROMOCIONES Y SERVICIOS LOS GUÍOS, S.A. (España) con 158 participaciones, y a COMPAGNIE DES GRANDS HOTELS ET DES BIENS FONDS S.A. (Liechtenstein) con 159, porcentajes muy parecidos que muestran cómo conviven en la misma finca desde empresas con bloques de participación relevantes hasta personas físicas con una sola parte. En ese reparto microscópico, cada 0,1111% aparece valorado en torno a 53,32 euros de justiprecio teórico, antes de llegar al gran “pero” del expediente: el cero final.

Esa fragmentación, además, no es solo numérica; es humana y documental. Hay titulares que figuran con domicilios antiguos, matrimonios con regímenes económicos distintos, compras de los setenta y ochenta, y la certeza práctica —reconocida en los propios documentos— de que no será posible practicar todas las notificaciones de forma personal. En un procedimiento así, lo normal es que el correo devuelva sobres, que un país pida un formato, que otro exija traducción jurada, que haya silencios largos, y que, mientras tanto, el edificio siga ahí, oxidándose, como una cicatriz que no cierra.

El cálculo del cero: justiprecio, servidumbre y coste de derribo

Que el “justiprecio a percibir” sea 0 euros no significa que el suelo valga exactamente nada; significa que el expediente considera que la compensación queda absorbida por una obligación económica mayor asociada al propio bien. En números: el documento fija un valor unitario del suelo de 1,4925 euros por metro cuadrado y valora 29.646,05 metros cuadrados, lo que arroja 44.246,94 euros. A esa base se le suman ajustes hasta un justiprecio global de 47.992,45 euros para el 100% de la finca, pero se establece que lo percibible es cero porque el derribo cuesta más de 2,3 millones.

La razón de fondo para esa valoración tan baja está escrita entre líneas y, a ratos, a plena luz: es un terreno donde no se podrá construir nada, en parte por la afección costera y por la situación urbanística que lo rodea, incluida la consideración de suelo rústico de protección costera y la intervención de organismos vinculados al medio natural. En otras palabras: aunque el hormigón esté ahí, el suelo no es una parcela “lista” para levantar algo; y un suelo sin aprovechamiento edificatorio, pegado a la servidumbre y con un historial judicial de derribo, se paga barato en los papeles.

Políticamente, el “cero” es dinamita. Técnicamente, es una ecuación: si la Administración entiende que el coste de devolver el terreno a una situación segura y legal forma parte del balance, el resultado puede quedar neutralizado. Pero esa misma ecuación tiene otra lectura, más de pleito: muchos propietarios pueden discutir si es correcto descontar así, si el coste de demolición debe recaer por completo en el valor expropiatorio o si corresponde otro enfoque indemnizatorio. La vía de urgencia permite no quedarse paralizado por esa discusión, pero no la borra; simplemente la desplaza hacia el Jurado Provincial de Expropiación o hacia los tribunales, mientras el Ayuntamiento avanza con la ocupación.

A todo esto se suma un detalle que suele pasar desapercibido fuera del expediente, pero que dice mucho de cómo se blinda el procedimiento: en la fase de información pública, el documento advierte que los errores no denunciados y justificados dentro del plazo no darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, aunque se mantiene el derecho a ser indemnizado en lo que corresponda. Es una forma de evitar que cualquier fallo menor —un nombre mal transcrito, una dirección incompleta— se convierta en una palanca para reiniciar el proceso desde cero.

Qué pasará ahora: notificaciones, ocupación y registro

El calendario inmediato lo marca el propio acuerdo de aprobación inicial: un mes de información pública y un mes para alegaciones desde la notificación individual, con posibilidad de aportar hoja de aprecio alternativa. No es el final del camino, es el tramo donde el expediente se expone, se discute y se prepara para la aprobación definitiva. Después, la normativa canaria de gestión urbanística contempla un paso más: la resolución definitiva se notifica y se abre un plazo de veinte días para alegaciones ante la Comisión de Valoraciones de Canarias; si no hay oposición en ese plazo, se entiende aceptada la valoración fijada.

Cuando no se localiza a un propietario, entra la Fiscalía

Aquí aparece una pieza poco conocida fuera del mundo administrativo: el expediente asume que algunas notificaciones no llegarán y prevé que el Ministerio Fiscal asuma la representación y defensa de quienes no sean notificados personalmente, con el objetivo de que el procedimiento no quede bloqueado y pueda completarse la inscripción registral de la expropiación. Es decir, el sistema se prepara para que el “no encuentro a X” no se convierta en un muro insalvable, algo especialmente relevante cuando hay titulares en el extranjero y cuando parte de esa lista tiene décadas de antigüedad.

En paralelo, Urbanismo ha reconocido públicamente que el trabajo de notificación internacional requiere traducciones y coordinación con la Dirección de Asuntos Consulares, precisamente por la diversidad de nacionalidades y por los canales formales exigibles en materia administrativa. En el expediente se menciona incluso la necesidad de atender a convenios europeos específicos cuando se notifica fuera, un terreno donde el tiempo no corre como en un trámite local: corre a ritmo de burocracia transfronteriza, que es otro animal.

Cuando la expropiación esté aprobada definitivamente y se produzca la ocupación, el documento señala el siguiente hito decisivo: la inscripción registral. La certificación del acuerdo de aprobación definitiva junto con el proyecto expropiatorio y el acta de ocupación y pago se configura como título suficiente para inscribir las fincas expropiadas a favor de la Administración. Traducido a tierra firme: hasta que el Registro recoja que la finca es pública, el derribo siempre camina con una sombra encima; con la inscripción, la licitación tiene suelo bajo los pies.

Y ahí entra la ingeniería, por fin, en primer plano. El expediente incorpora un proyecto de demolición elaborado por PROYEMIN, S.L. y firmado por la doctora ingeniera de Minas Miryam Machado Alique, además de otros informes técnicos que amarran la viabilidad del derribo y su coste estimado. No es un “ya veremos”; es un documento técnico con cifras y firma, preparado para ejecutarse en cuanto el obstáculo jurídico —la propiedad— deje de ser un laberinto.

Después del derribo: el litoral que se quiere recuperar

El derribo no se plantea como un final en sí mismo, sino como el paso necesario para una recuperación paisajística de la franja costera. Las administraciones que han comprometido financiación lo han explicado así: no se trata solo de quitar un adefesio, sino de devolver el tramo de costa a un uso compatible con su protección, con zonas verdes y una transformación del entorno que cierre la herida abierta desde los setenta. En 2025, el Cabildo aprobó una aportación de 500.000 euros y se habló de una financiación global de tres millones, sumando los 2,5 millones del Gobierno de Canarias, precisamente para facilitar la expropiación y allanar el camino hacia la demolición.

La promesa —y también la prudencia— está en lo que falta por concretar cuando el hormigón desaparezca. La costa de Añaza, con su mezcla de viento y piedra, no admite alegrías urbanísticas; el propio expediente recuerda la condición de protección costera del suelo y la intervención de organismos de medio natural, lo que estrecha el margen de maniobra. Lo probable es un escenario de renaturalización y acondicionamiento más que de construcción, con soluciones de bajo impacto y un espacio que deje de ser un agujero negro de seguridad.

Hasta que llegue ese punto, el “hotel fantasma” seguirá siendo lo que ha sido durante décadas: una estructura quieta que concentra discusiones muy distintas a la vez, desde la ingeniería de un derribo hasta el rompecabezas legal de la tasación conjunta, desde el dolor reciente por una muerte hasta el pulso lento de las notificaciones internacionales. La diferencia, ahora, es que la maquinaria administrativa ya no está en fase de tanteo: está en marcha formal, con plazos, firmas, registros y una cifra —0 euros— que, para bien o para mal, ha dejado de ser un rumor y se ha convertido en el dato más incómodo del expediente.