¿Por qué la vivienda sube un 15,6% y encadena 70 meses de subidas?

El precio de la vivienda usada en España continúa creciendo a un ritmo difícil de digerir para quienes buscan casa. En agosto, el valor medio de los inmuebles anunciados aumentó un 15,6% respecto al mismo mes de 2025, hasta alcanzar los 3.166 euros por metro cuadrado. Es la septuagésima tasa interanual positiva consecutiva: desde noviembre de 2020 no aparece un mes con precios inferiores a los de un año antes.

Traducido a algo bastante menos abstracto que un porcentaje, una vivienda de 80 metros cuadrados que hace doce meses se ofertaba de media por unos 219.020 euros cuesta ahora 253.270 euros. Son 34.250 euros adicionales por prácticamente la misma casa, las mismas paredes y, con suerte, el mismo ascensor. El mercado sigue encareciéndose, aunque agosto deja una señal que conviene mirar con algo más de lupa: los precios avanzan todavía con fuerza, pero la velocidad empieza a moderarse.

La fotografía, sin embargo, cambia ligeramente según el indicador utilizado. Otro de los grandes índices inmobiliarios sitúa el aumento interanual de agosto en el 12,5%, con un precio medio de 2.924 euros por metro cuadrado y una caída mensual del 0,3%. No hay necesariamente contradicción: cada estadística utiliza su propia base de anuncios, filtros y metodología.

Lo realmente significativo es la dirección compartida por prácticamente todos los termómetros del mercado. La vivienda sigue siendo claramente más cara que hace un año, aunque empiezan a aparecer señales de que las subidas podrían estar perdiendo algo de intensidad después de varios meses especialmente agresivos.

La vivienda sube un 15,6%, pero empieza a perder velocidad

El incremento del 15,6% es elevado incluso para un mercado que lleva años acostumbrándose a cifras incómodas. Sin embargo, se trata de la subida interanual más moderada de 2026 dentro de esta serie. Durante varios meses se habían registrado aumentos superiores al 20% y desde mayo la intensidad del encarecimiento ha ido disminuyendo.

Eso no significa que la vivienda esté bajando. Ni mucho menos. En agosto el precio medio incluso avanzó un 0,4% respecto a julio en uno de los principales índices. Lo que cambia es el ritmo: la pendiente sigue apuntando hacia arriba, aunque ya no sea una pared casi vertical.

La otra gran referencia del mercado ofrece una fotografía ligeramente distinta. La vivienda usada se habría encarecido un 12,5% interanual en agosto, hasta los 2.924 euros por metro cuadrado, mientras que en comparación con julio habría bajado un 0,3%. Ese pequeño retroceso rompe una larga cadena de incrementos mensuales.

Las dos cifras no son incompatibles. Los grandes portales inmobiliarios trabajan con bases de datos y metodologías diferentes, por lo que sus precios medios no tienen por qué coincidir. Ambos reflejan fundamentalmente precios de oferta, es decir, lo que piden los vendedores, no necesariamente la cantidad definitiva que acaba figurando en una escritura.

El dato oficial disponible también confirma que el encarecimiento viene de lejos. En el primer trimestre de 2026, el Índice de Precios de Vivienda registró un crecimiento anual del 12,9%, mientras que la vivienda de segunda mano aumentó un 13,5%. En este caso se trata de una estadística construida a partir de compraventas efectivamente realizadas.

Qué significan realmente los 70 meses de subidas

Hay una precisión especialmente relevante. Esos 70 meses consecutivos no significan que el precio haya subido todos los meses respecto al inmediatamente anterior. Significan que, durante 70 meses seguidos, el valor registrado ha sido superior al del mismo mes del año precedente.

La diferencia no es menor. Un mercado puede bajar ligeramente entre julio y agosto y, al mismo tiempo, seguir siendo mucho más caro que en agosto del año anterior. De hecho, eso es precisamente lo que refleja uno de los índices: descenso mensual del 0,3%, pero incremento anual del 12,5%.

Por eso, hablar simplemente de 70 meses sin una bajada puede crear una imagen demasiado lineal. La tendencia de fondo es inequívocamente alcista, sí; el recorrido mensual ha tenido más curvas.

Murcia se dispara y ninguna comunidad escapa del encarecimiento

El aumento tampoco se reparte de forma uniforme por España. Las 17 comunidades autónomas presentan precios superiores a los de agosto de 2025 en una de las principales estadísticas del sector, y trece registran incrementos de dos dígitos.

Murcia destaca con una subida interanual del 28,8%, una cifra extraordinaria incluso dentro del actual ciclo inmobiliario. Tras ella aparecen Cantabria, con un 18,5%; Comunitat Valenciana, con un 17,1%; Navarra, con un 17%; y La Rioja, con un 15,9%. Asturias avanza un 14,4%, País Vasco un 14,3%, Castilla-La Mancha un 13,7% y Castilla y León un 13,1%.

La fotografía resulta interesante porque la presión ya no se concentra únicamente en Madrid, Barcelona, Baleares o las zonas costeras que llevan años apareciendo en cualquier conversación sobre precios imposibles. Parte de la demanda se ha desplazado hacia mercados tradicionalmente más asequibles y el encarecimiento ha viajado con ella.

Otros índices ofrecen un orden territorial diferente, pero el dibujo general vuelve a parecerse: todas las comunidades son más caras que hace un año. Las diferencias metodológicas cambian posiciones y porcentajes; no la tendencia general.

Baleares y Madrid siguen jugando en otra liga

Una cosa es dónde suben más los precios y otra, muy distinta, dónde cuesta más comprar. Murcia puede liderar el incremento anual, pero Baleares y Madrid continúan dominando la clasificación de precios absolutos.

Baleares alcanza los 5.443 euros por metro cuadrado y la Comunidad de Madrid se sitúa en 5.431 euros. El País Vasco aparece después, con 4.045 euros, seguido por Cataluña, con 3.485, y Canarias, con 3.375 euros.

En el extremo opuesto continúan Extremadura, con 1.380 euros por metro cuadrado; Castilla-La Mancha, con 1.436; y Castilla y León, con 1.840. La distancia territorial es enorme. Una vivienda de 80 metros cuadrados al precio medio autonómico supera los 435.000 euros en Baleares, mientras que en Extremadura ronda los 110.000.

El mercado español, por tanto, no es uno. Son muchos mercados superpuestos, con salarios, presión turística, crecimiento demográfico, disponibilidad de suelo y oferta residencial muy distintos. El precio nacional sirve para ver la temperatura general; para saber cuánto quema de verdad hay que mirar el código postal.

Las ciudades más asequibles también empiezan a encarecerse

Otro fenómeno llamativo aparece cuando se baja al nivel provincial y municipal. El precio interanual aumenta en 48 de las 50 provincias analizadas. Solo Soria, con un descenso del 0,1%, y Teruel, con un 0,3% menos, quedan ligeramente fuera de la corriente.

León sube un 25,7%, Ávila un 23,9%, Ciudad Real un 19,4% y Gipuzkoa un 19,1%. Son cifras que muestran hasta qué punto el encarecimiento se ha extendido fuera de los focos inmobiliarios tradicionales.

En las capitales provinciales analizadas, el movimiento es todavía más evidente: todas registran precios superiores a los de hace doce meses. León capital aumenta un 26,7%, Zamora un 21,3% y Ciudad Real un 20,2%. Salamanca alcanza el 19%.

La paradoja salta a la vista. Algunas de las ciudades que históricamente actuaban como refugio asequible son precisamente las que ahora registran mayores porcentajes de crecimiento. Partían de precios mucho más bajos, naturalmente, pero cuando la búsqueda de vivienda barata se desplaza, también desplaza la presión.

En términos absolutos permanece otro planeta inmobiliario. Donostia-San Sebastián supera los 7.100 euros por metro cuadrado en una de las referencias analizadas, mientras Madrid rebasa los 6.600 y Barcelona ronda los 5.400. Los distintos índices utilizan valores diferentes, pero coinciden en situar estas grandes capitales entre los mercados más caros del país.

Una vivienda de 80 metros cuesta 34.250 euros más en un año

Probablemente sea el dato que mejor explica lo ocurrido sin necesidad de gráficos ni jerga económica. El precio medio calculado para una vivienda estándar de 80 metros cuadrados ha pasado de 219.020 a 253.270 euros en doce meses.

Esos 34.250 euros adicionales tienen consecuencias muy concretas. Elevan la entrada necesaria para comprar, aumentan el capital que debe financiarse y dejan fuera a hogares que hace apenas un año podían encontrarse cerca de cerrar una operación. El precio no crece en un vacío estadístico: crece frente a nóminas y ahorros que difícilmente pueden avanzar al mismo ritmo.

El crédito tampoco está regalado. Durante el segundo trimestre de 2026 se detectó un endurecimiento de la oferta bancaria y una reducción de la demanda de préstamos para vivienda. Aun así, el mercado de compraventas conserva actividad: en junio se inscribieron 59.288 operaciones, un 1,6% más que un año antes.

El resultado es una situación algo extraña a primera vista. La financiación presenta más fricción y las compraventas no viven una explosión, pero los precios siguen escalando con fuerza. Buena parte de la explicación apunta al desequilibrio entre una demanda que continúa siendo significativa y una oferta disponible que no crece con suficiente rapidez allí donde se concentra esa demanda.

El pequeño respiro de agosto todavía no abarata las casas

Agosto deja, pese a todo, una primera grieta en esa subida aparentemente interminable. Uno de los principales indicadores registra un descenso mensual del 0,3%, mientras otro muestra que el crecimiento anual se ha moderado desde los niveles superiores al 20% registrados meses atrás.

Son indicios de desaceleración, no de abaratamiento. Conviene distinguirlo porque ambos conceptos suelen acabar en la misma batidora de titulares. Que una vivienda pase de subir un 20% a hacerlo un 15% no significa que cueste menos; significa que continúa encareciéndose, solo que con menos violencia.

Para que el comprador percibiera una rebaja real tendría que producirse una caída efectiva y sostenida de los precios, no simplemente una reducción de su tasa de crecimiento. Agosto todavía está lejos de mostrar ese escenario.

También habrá que observar cuánto dura ese pequeño retroceso mensual. Un único mes, especialmente agosto, tiene demasiado ruido como para anunciar un cambio de ciclo. Puede ser una inflexión o simplemente una pausa. El mercado inmobiliario español ha dado suficientes sorpresas como para desconfiar de las profecías construidas con una sola cifra.

Un mercado que se enfría sin dejar de encarecerse

La noticia de agosto no es únicamente que la vivienda usada haya aumentado un 15,6% según uno de los principales indicadores inmobiliarios. Lo más significativo quizá sea la extensión territorial del encarecimiento: 13 comunidades con subidas superiores al 10%, 48 provincias al alza y todas las capitales analizadas más caras que hace un año.

Durante años, buscar fuera de Madrid, Barcelona, las islas o determinados enclaves mediterráneos funcionó como válvula de escape. Esa válvula sigue existiendo porque las diferencias absolutas son enormes, pero cada vez aparecen más mercados secundarios donde los precios crecen con rapidez.

El dato mensual ofrece un pequeño respiro; el anual, bastante menos. España llega a septiembre con una vivienda usada todavía muy cara, una brecha considerable entre territorios y una circunstancia que explica buena parte del malestar alrededor del mercado: una casa media ha añadido más de 34.000 euros a su precio de oferta en apenas doce meses.

Setenta meses después del inicio de esta cadena de incrementos interanuales, el mercado parece levantar ligeramente el pie del acelerador. Frenar, de momento, es otra cosa.