Economía
Porque no me desgrava el alquiler: límites y requisitos clave

Por qué no desgrava tu alquiler: límites de ingresos, requisitos autonómicos y claves para evitar errores comunes en la Renta, con ejemplos.
La respuesta corta cabe en dos ideas. La deducción estatal por alquiler se suprimió para nuevos contratos desde 2015 y solo sobrevive un régimen transitorio para quienes ya la tenían reconocida antes de ese corte temporal. Todo lo demás depende del tramo autonómico del IRPF: cada comunidad fija sus condiciones, límites y documentación. Si el programa de Renta no calcula nada, suele haber un motivo objetivo: fecha del contrato, tope de ingresos, concepto de vivienda habitual, trazabilidad de los pagos, depósito de fianza o identificación del arrendador. No hay truco ni error informático caprichoso; es norma aplicada al detalle.
Dicho de forma directa, porque no me desgrava el alquiler casi siempre significa una de estas dos cosas: no se pertenece al grupo protegido por el régimen estatal transitorio o se incumple algún requisito autonómico. El primer filtro es la fecha y la continuidad jurídica del contrato; el segundo, la letra pequeña de la comunidad de residencia, con variables como edad, esfuerzo de alquiler respecto a la renta, forma de pago, tope de bases imponibles o la obligación de consignar el NIF del casero. En el extremo, también se deniega cuando el contrato no es de vivienda habitual —por ejemplo, si es de temporada sin necesidad permanente de residencia— o cuando los pagos no pueden acreditarse por medios bancarios. Con esa base, conviene ordenar la información y entrar a fondo, sin rodeos.
Qué ha cambiado y qué sigue vigente
El esquema estatal está cerrado desde el 1 de enero de 2015 para nuevos contratos. La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual quedó suprimida y únicamente continúan deduciéndose quienes ya tenían derecho reconocido con anterioridad y mantienen la continuidad de la relación arrendaticia sobre la misma vivienda. En ese régimen transitorio se aplica un porcentaje fijo del 10,05% sobre la base de deducción, siempre condicionada a límites de ingresos y a una base máxima que, como regla, fue de 9.040 euros cuando la base imponible total no superaba 17.707,20 euros. A partir de esa cifra, la base máxima se va reduciendo con una fórmula progresiva hasta desaparecer en 24.107,20 euros. Sencillo de comprobar: si la suma de base imponible general y base imponible del ahorro alcanza 24.107,20 euros, no hay deducción estatal ese año, aunque el contrato sea anterior a 2015 y la vivienda siga siendo la habitual.
Hay más condiciones de calado práctico que a menudo se olvidan. La continuidad no exige tener el mismo papel firmado en 2013 eternamente. Una prórroga o un nuevo documento que jurídicamente se considere continuación del anterior —misma vivienda y arrendatario— conserva el derecho. También se admite la subrogación cuando cambia el arrendador por herencia o venta, siempre que el uso y la naturaleza del contrato no cambien. Lo que no permite el régimen es abrir la puerta a nuevos contratos posteriores a 2014, por muchos años de alquiler acumulados que haya en otra casa. El corte temporal es la frontera.
Un punto de confusión habitual en 2023 y 2024 fue la Ley por el Derecho a la Vivienda: introdujo reducciones relevantes en el rendimiento del capital inmobiliario del arrendador (el casero), con porcentajes mayores en ciertos supuestos —nuevos contratos en zonas tensionadas, bajadas de renta, alquiler a jóvenes, rehabilitación—, pero no reabrió la deducción estatal para inquilinos. Ese beneficio es del propietario en su IRPF; el arrendatario no obtiene por esa vía ninguna nueva desgravación propia. Quien paga la renta no ve una deducción estatal nueva por esa ley; si la tiene, es por el régimen transitorio o por la normativa autonómica.
En resumen de este primer bloque: solo hay deducción estatal si el contrato nació antes de 2015, hubo derecho a deducir entonces y se mantienen los requisitos, con ingresos por debajo del umbral. Todo lo demás discurre por el tramo autonómico.
Mapa autonómico: el segundo filtro que corta la deducción
El tramo autonómico del IRPF es la pieza decisiva para millones de arrendatarios que firmaron después de 2014. Cada comunidad ha diseñado deducciones propias por alquiler de vivienda habitual, con objetivos sociales (jóvenes, familias, discapacidad), límites de renta y, sobre todo, exigencias de trazabilidad y formalidad del contrato. Aquí se concentran la mayoría de los “no me calcula nada”.
Ejemplos claros por comunidades
Madrid. La deducción autonómica se orienta a menores de 40 años y exige, entre otras condiciones, que el gasto anual en arrendamiento supere un porcentaje mínimo de la base imponible —el llamado “esfuerzo de alquiler”— y que exista depósito de fianza en el organismo autonómico correspondiente, con resguardo o, en su defecto, denuncia por falta de depósito. También requiere trazabilidad bancaria de los pagos y respeta límites de ingresos. ¿Por qué no desgrava el alquiler en Madrid? Porque se superó la edad, porque no hay resguardo de fianza, porque el esfuerzo no alcanza el porcentaje requerido o porque los pagos fueron en efectivo. Con uno de esos fallos, el programa no aplica el beneficio.
Comunitat Valenciana. Es un caso paradigmático de tolerancia cero con el efectivo. La normativa exige pagos bancarizados —transferencia, tarjeta, cheque nominativo o ingreso en cuenta identificable—. Si se paga en metálico, la deducción se pierde. Además, no se puede tener otra vivienda disponible a menos de 50 kilómetros ni sobrepasar determinados límites de base liquidable. También se requiere duración mínima del contrato y acreditar que el inmueble es vivienda habitual. De nuevo, “no me desgrava el alquiler” suele esconder un justificante de pago no trazable o un límite de renta superado.
Cataluña. La deducción está enfocada a jóvenes, personas desempleadas de larga duración, grandes discapacidades o viudedad a partir de cierta edad, y marca topes de base imponible relativamente estrictos, además de exigir que el gasto en alquiler supere un porcentaje de los rendimientos netos del contribuyente. Aquí, el error común es no pertenecer a los colectivos tasados o rebasar los límites de renta.
Andalucía. Mantiene una deducción con límite de cuantía y topes de ingresos, y pone el acento en identificar al arrendador: hay que consignar el NIF del casero. Si el dato falta, el cruce de información falla y la deducción no procede. También exige la formalidad del contrato y la consideración de vivienda habitual.
Territorios forales. País Vasco y Navarra aplican reglas propias. En Bizkaia, Gipuzkoa y Álava existen deducciones autonómicas con porcentajes y topes distintos a los del régimen común, habitualmente favorables a jóvenes y familias, y con límites de renta propios. Navarra también configura su propia deducción por alquiler de vivienda habitual con porcentaje y tope anual diferenciados. Quien vive en estos territorios no debe aplicar criterios del régimen común; si se hace, el sistema generará inconsistencias.
Fuera de estos ejemplos, todas las comunidades fijan su esqueleto de requisitos: límite de ingresos, acreditación de pagos, fianza depositada cuando el derecho autonómico lo exige, duración mínima del contrato y exclusión de convivir con el propietario salvo supuestos excepcionales. En la práctica, cuando la deducción no aparece es porque falta un documento (resguardo de fianza, justificantes bancarios) o porque algún número rebasa el límite. Y sí, a veces la causa es tan simple como que el contrato está a nombre de otra persona: deduce quien figura como arrendatario, no quien “pone el dinero” sin constar en el contrato.
Vivienda habitual, temporada y otros usos que cambian el dibujo
Más allá de las cifras, el concepto de vivienda habitual es la llave. Para el IRPF, es la residencia efectiva y permanente del contribuyente durante un período continuado —con la referencia clásica de tres años— y con ocupación dentro de los doce meses siguientes al inicio del contrato o del traslado. Hay excepciones previstas (traslado laboral, matrimonio o separación, discapacidad, cambio de empleo), pero todas requieren hechos que se puedan probar. Si el alquiler es de temporada y no responde a una necesidad permanente de vivienda, no encaja en la deducción por vivienda habitual. Suele ocurrir con contratos ligados a estancia temporal, a estudios de corta duración, a trabajos por obra o a alquileres con servicios propios de hotelería.
Un matiz práctico: el nombre del contrato no lo es todo. Si un contrato se titula “de temporada” pero, en los hechos, describe una residencia estable de larga duración, con empadronamiento, suministro a nombre del inquilino y ninguna otra vivienda disponible, hay margen para sostener la habitualidad. En caso contrario —rotación frecuente, estancias inferiores al año, servicios de limpieza hotelera, amueblamiento y prestaciones de carácter turístico— la Administración tiene base para negar la deducción como vivienda habitual. La narrativa importa menos que los indicadores objetivos: dónde se duerme, dónde se empadrona uno, cuánto tiempo, qué consumos y qué documentos lo prueban.
Otro punto que borra deducciones es la coexistencia de viviendas. Si se alquila un piso en una ciudad pero, a la vez, se conserva otra vivienda a disposición como residencia principal, la habitualidad del alquiler se tambalea. Varios regímenes autonómicos, además, prohíben la deducción cuando el contribuyente dispone de otra vivienda a determinada distancia. Y si durante el año fiscal se cambia de vivienda, solo es deducible la parte del ejercicio en que la casa alquilada fue principal. En algunos casos, ni eso: si la nueva residencia no cumple el estándar de habitualidad, se puede perder el incentivo completo.
Errores que apagan la deducción aunque parezca todo correcto
Lo común es culpar al programa, pero casi siempre hay hechos. El primer bloqueo, ya citado, es superar el umbral de ingresos. Con base imponible total en 24.107,20 euros o superior, el régimen transitorio estatal deja de aplicarse automáticamente. No basta con tener un contrato anterior a 2015; hay que caber en el tramo de renta que fija la ley. Algo parecido ocurre con las deducciones autonómicas: cada una tiene su propio techo y, a veces, fórmulas que reducen el límite a medida que crecen los ingresos. Unos cientos de euros más pueden hacer desaparecer la deducción o rebajarla hasta cantidades testimoniales.
Segundo bloqueo: pagar en efectivo. En territorios con exigencia expresa de bancarización —destaca la Comunitat Valenciana, pero no es la única—, no sirven recibís firmados ni “acuerdos de palabra”. Transferencias, cargos domiciliados, tarjetas o cheques nominativos son los que abren la puerta. Se buscan rastros verificables. La trazabilidad también se enturbia cuando se realiza el pago a personas distintas del arrendador sin justificación (por ejemplo, a un gestor sin relación contractual) o cuando se mezcla el alquiler con otros conceptos sin desglose claro. Separar y nombrar bien cada pago ayuda.
Tercer bloqueo: falta de depósito de fianza y acreditación. Varias comunidades condicionan la deducción a que el arrendador haya depositado la fianza en el organismo autonómico y que el inquilino pueda mostrar el resguardo. Si el casero no la depositó, existen mecanismos —desde la reclamación fehaciente hasta la denuncia administrativa— que permiten al contribuyente no quedarse desprotegido. Pero sin rastro de esa gestión, la deducción no suele prosperar. La lógica es sencilla: si el contrato existe, debe cumplir la ley de arrendamientos y los requisitos administrativos asociados.
Cuarto bloqueo: contrato sin el arrendatario que declara. Es más frecuente de lo que parece en parejas o amigos que comparten piso. La norma suele ser literal: deduce quien figura como arrendatario y paga. Si solo paga quien no figura, o si el contrato está a nombre de la otra persona, la Administración tiene motivo para denegar. Solución obvia —aunque no siempre viable—: estar en el contrato con la proporción real de pago y conservar justificantes.
Quinto bloqueo: falta de NIF del arrendador en comunidades que lo exigen, o identificación incompleta (por ejemplo, empresa en lugar de persona física cuando la norma pide el número exacto del propietario). La coherencia fiscal entre quien ingresa la renta y quien pretende deducir el pago es una de las verificaciones más sencillas que hace la Agencia Tributaria.
Sexto bloqueo: usar el alquiler para otra cosa. Trabajar desde casa no invalida la deducción de vivienda habitual, pero destinar una parte relevante de la vivienda a actividad económica puede obligar a prorratear o a reconsiderar el encaje, según el caso. Del mismo modo, subarrendar sin permiso, alojar turísticamente por días o semanas o ceder la vivienda con habitualidad a terceros desvirtúa el uso de residencia principal.
Y el clásico: no conservar papeles. La declaración telemática permite importar datos fiscales y a veces da una falsa sensación de “todo viene ya”. La experiencia dice lo contrario: contrato completo, anexos, prórrogas, justificantes bancarios de cada mensualidad, resguardo de fianza o la denuncia acreditativa, empadronamiento, comunicaciones con el arrendador. Cuando falta alguno, el margen de defensa baja y la deducción tiene más números de no salir.
Casos prácticos con números
Un contribuyente firmó en 2013, se dedujo en 2014 y, en 2024, pagó 8.400 euros de renta (700 al mes). Su base imponible total fue de 22.000 euros. En el régimen transitorio estatal, la base máxima de deducción ya no es de 9.040 euros íntegros porque la renta supera 17.707,20; se aplica la reducción prevista por la ley. Al final, la cantidad sobre la que practicar el 10,05% puede quedar en torno a 3.000 euros; el ahorro fiscal se moverá en el entorno de 300 euros. Si su base imponible sube a 24.500, el derecho se extingue por superar el tope. Idéntica vivienda, idéntico contrato, pero número por encima del umbral: el resultado cambia a cero.
Otro caso: contrato nuevo en 2019 en Madrid, arrendatario de 39 años, 25.000 euros de base imponible, 900 euros al mes de alquiler, pagos por transferencia, fianza depositada y resguardo. La comunidad exige un esfuerzo mínimo —el gasto en alquiler debe superar un porcentaje de la base— y pone topes de renta. Con las cifras dadas, las condiciones suelen cumplirse. La deducción se calcula. Cambia un solo dato: el arrendatario cumple 41 en el ejercicio y ya no cabe en el requisito de edad. Resultado: no deduce. Idéntico gasto, idéntico uso; distinta casilla objetivo.
Comunitat Valenciana. Contrato de 2021, base liquidable de 28.000 euros, 30 años, pagos por transferencia y alquiler anual de 9.600. La normativa autonómica prevé porcentajes y topes que encajarían con esa fotografía, siempre que no exista otra vivienda a menos de 50 kilómetros y que el contrato y la bancarización estén claros. Ahora bien, si los pagos fueron en efectivo por conveniencia del casero, el sistema no calcula nada. Ni recibís firmados, ni justificantes genéricos: sin traza bancaria, no hay deducción.
Andalucía. Alquiler desde 2020, 15% de deducción con tope anual, límites de renta medianos y el matiz clave: identificar al arrendador con su NIF. Una declaración presentada sin ese dato —o con datos inconsistentes— puede pasar el primer filtro, pero en una comprobación posterior el incentivo se regulariza y desaparece. No es un formalismo caprichoso; es la forma de cruzar la renta que declara quien cobra con la deducción de quien paga.
Territorios forales. Contribuyente en Navarra con 27.000 euros de renta y 9.600 euros de alquiler anual. La deducción general —según su normativa foral— permite un porcentaje con tope anual. Trasladar criterios del régimen común —por ejemplo, pretender aplicar el 10,05% estatal transitorio— no procede. En Bizkaia, el marco es distinto: porcentaje y límite propios, con incrementos para jóvenes o familias. Aquí el “no me desgrava” suele nacer de usar el manual equivocado.
Un caso menos evidente: contrato a nombre de una sola persona en una pareja, pero pagos a medias. El miembro no arrendatario intenta aplicarse la deducción autonómica por la parte que paga. Resultado probable: denegada. Lo correcto, si se quiere evitar conflictos, es estar en el contrato y pagar de manera trazable cada uno su parte, con referencia clara al concepto y periodo.
Por último, el ejemplo de habitualidad discutida. Contrato de “temporada” de un año en una gran ciudad, con empadronamiento, suministros a nombre del inquilino y sin otra vivienda a disposición. La necesidad de residencia es permanente (trabajo indefinido, escolarización). A efectos fiscales, puede defenderse la vivienda habitual y, con ella, la deducción autonómica si el resto de requisitos concurren. Cambia un dato: el contrato es por seis meses, prorrogable, y la persona mantiene su residencia en otra provincia donde regresa con frecuencia, sin empadronamiento nuevo. En ese escenario, la habitualidad se debilita y la deducción puede no proceder.
Lo esencial para que el alquiler compute en la Renta
La gran mayoría de situaciones en las que no desgrava el alquiler se explican por reglas claras. Régimen estatal: solo para contratos anteriores a 2015, con derecho reconocido entonces, continuidad en la vivienda y base imponible total por debajo de 24.107,20 euros. Tramo autonómico: deducción sujeta a requisitos específicos, casi siempre tres: límite de ingresos, vivienda habitual y pagos trazables, a los que se suman condiciones adicionales —edad, esfuerzo de alquiler, fianza depositada, NIF del arrendador, ausencia de otra vivienda—. Cuando una pieza falla, el sistema no calcula. Y no es un misterio: está diseñado para que el incentivo llegue a quien cumple, documenta y acredita.
Para que porque no me desgrava el alquiler deje de ser un enigma, conviene ordenar la verificación. Uno: fecha del contrato y derecho previo. Dos: ingresos declarados y su encaje en el límite. Tres: naturaleza de la vivienda —habitual, no temporal—. Cuatro: papeles en regla —contrato, prórrogas, resguardo de fianza, justificantes de pago bancario, empadronamiento, NIF del arrendador cuando sea exigible—. Cinco: norma autonómica vigente, aplicada a rajatabla. Con ese guion, el resultado rara vez sorprende.
Queda un último apunte útil: separar la posición del casero y la del inquilino. Las reducciones que hoy favorecen al propietario por alquilar en determinados supuestos no son una deducción del inquilino. Son beneficios distintos del mismo impuesto. Confundirlos lleva a falsas expectativas y a declaraciones que luego se regularizan. Si el objetivo es que el alquiler desgrave, el camino está en la letra que aquí se ha explicado: la del régimen transitorio estatal —para los que aún pueden— y la del mosaico autonómico —para la mayoría—. Con claridad y con papeles, sí se desgrava. Sin alguno de esos pilares, el “no me deja” tiene explicación jurídica y fiscal, tan simple como firme.
🔎 Contenido Verificado ✔️
Este artículo ha sido redactado basándose en información procedente de fuentes oficiales y confiables, garantizando su precisión y actualidad. Fuentes consultadas: Agencia Tributaria, BOE, Comunidad de Madrid, Generalitat Valenciana, Generalitat de Catalunya, Junta de Andalucía, Bizkaia, Navarra.

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