¿Cómo caben nueve pisos en un bajo comercial de 560 metros en Russafa?

Un antiguo local de la calle Centelles, en Russafa, está siendo transformado en nueve viviendas de entre 50 y 90 metros cuadrados. El inmueble, que acogió un centro de día para personas mayores y llevaba años sin actividad, ocupa toda la planta baja del edificio, con fachada a la calle y salida hacia una plaza interior. Las obras comenzaron en enero y se encuentran en una fase avanzada.

El proyecto enfrenta a una parte del vecindario con la promotora Aequitas Domus. Los residentes han acudido al Ayuntamiento de València y a la Fiscalía al considerar que existen posibles irregularidades urbanísticas, mientras la empresa sostiene que dispone de licencia, que las actuaciones cumplen la normativa y que las inspecciones municipales no han ordenado detener los trabajos. Nada está resuelto todavía. Hay una obra que avanza, varios expedientes abiertos y dos versiones paralelas, como vías de tren que aún no se sabe dónde terminarán cruzándose.

Un local de 560 metros convertido en nueve viviendas

La operación afecta a un bajo de unos 560 metros cuadrados, según los datos catastrales conocidos. La distribución prevista dará lugar a nueve pisos con tamaños diversos, desde unidades cercanas a los 50 metros hasta viviendas de aproximadamente 90. No son nueve habitaciones con cerradura y hornillo, sino inmuebles independientes, al menos sobre el plano del proyecto.

El local había salido al mercado por 1,5 millones de euros. La aritmética ayuda a comprender el interés de la operación: una única finca comercial, poco atractiva después de años cerrada, puede adquirir un valor muy distinto cuando se reparte en nueve unidades residenciales dentro de uno de los barrios más demandados de València. Es la alquimia inmobiliaria del siglo XXI; donde antes había un escaparate oscuro, aparecen nueve puertas, nueve cocinas y nueve contratos.

La promotora afirma que las viviendas se destinarán exclusivamente al alquiler residencial de larga duración, no a estancias vacacionales. Esa diferencia resulta esencial. Una vivienda habitual y un apartamento turístico pueden compartir paredes, tuberías y hasta muebles de catálogo, pero jurídicamente pertenecen a mundos distintos, con requisitos, autorizaciones y límites específicos.

Los vecinos llevan las obras ante la Fiscalía

Las quejas no se limitan al efecto que nueve nuevas viviendas puedan tener sobre la finca. Los residentes denuncian que los trabajos comenzaron con las persianas bajadas y sin una comunicación suficiente a la comunidad. También cuestionan el título habilitante, determinados certificados incorporados al expediente y la cobertura de los seguros durante la ejecución de la obra.

Según la denuncia vecinal, podría haberse producido un fraude de ley y un posible delito contra la ordenación del territorio. Son acusaciones graves, pero siguen siendo eso: acusaciones pendientes de comprobación. La presentación de una denuncia ante la Fiscalía no acredita por sí sola que haya existido una infracción penal, del mismo modo que una obra en marcha tampoco demuestra automáticamente que todo el procedimiento administrativo sea impecable.

El Ayuntamiento mantiene expedientes abiertos relacionados con el inmueble y consta la intervención de la Policía Local. Hasta el momento no se ha comunicado públicamente una orden de paralización, una sanción firme ni una conclusión definitiva sobre las objeciones planteadas por los residentes.

La versión de Aequitas Domus

La empresa defiende que el proyecto se ejecuta conforme a la licencia concedida y a la normativa vigente. También asegura que el Ayuntamiento ha inspeccionado los trabajos en varias ocasiones sin considerar necesario detenerlos ni adoptar otras medidas cautelares. La ausencia de una paralización respalda, por ahora, la continuidad material de la obra, aunque no equivale necesariamente a una resolución definitiva de todos los expedientes.

Aequitas Domus fue constituida en febrero de 2025, quedó inscrita en marzo y tiene su domicilio social en la calle Colón de València. Su objeto incluye la promoción, construcción, transformación, explotación, venta y arrendamiento de viviendas, apartamentos, locales y otros inmuebles. El capital social registrado es de 3.000 euros, una cifra habitual en la constitución de sociedades limitadas y que no representa el volumen económico de sus operaciones.

La promotora también sostiene que explicó el proyecto en una reunión celebrada en abril, a la que acudieron su arquitecto y su abogado. Según su relato, 19 propietarios votaron contra la paralización de las obras y solo dos se pronunciaron a favor. Este resultado no resuelve las cuestiones urbanísticas, que no se deciden a mano alzada en una comunidad, pero muestra que el rechazo dentro del edificio tampoco sería unánime.

El verdadero debate está en la licencia de cambio de uso

Transformar un bajo comercial en una vivienda no consiste únicamente en levantar tabiques y colocar una placa de inducción. El inmueble debe admitir el uso residencial conforme al planeamiento urbanístico y cumplir las condiciones técnicas de habitabilidad, accesibilidad, seguridad, ventilación, iluminación, salubridad y aislamiento previstas en la normativa.

El Ayuntamiento de València dispone de un procedimiento específico para las obras que implican un cambio de uso. La solicitud debe presentarse antes de comenzar la actuación e incluir, entre otros documentos, un proyecto básico firmado por un técnico competente, planos del estado previo, fotografías, estudio de seguridad y salud, gestión de residuos y las autorizaciones sectoriales que correspondan.

La discusión, por tanto, no puede reducirse a comprobar si existe un papel llamado licencia. También importa qué autoriza exactamente, qué documentación la sustenta, si la ejecución coincide con el proyecto aprobado y si cada una de las nueve viviendas reúne las condiciones exigibles para ser ocupada de forma independiente.

Licencias, certificados e inspecciones

Una inspección municipal puede revisar aspectos concretos de una obra y no detectar motivos inmediatos para detenerla. Otra cosa es el resultado final del procedimiento administrativo, la validez de los certificados discutidos o el contenido de una eventual investigación de la Fiscalía. Confundir una visita técnica sin precinto con una absolución urbanística sería correr demasiado. Y correr, en estos asuntos, suele acabar en el juzgado o en el registro de entrada.

Cuando las obras terminen, las viviendas deberán contar con los instrumentos necesarios para acreditar su aptitud residencial y contratar suministros propios. Es en esa fase, además de durante la ejecución, cuando deberán encajar las superficies, ventilaciones, instalaciones, accesos y demás elementos construidos con el proyecto autorizado.

Qué cambiaría si acabaran como pisos turísticos

La empresa ha descartado expresamente el alquiler vacacional. Aun así, la inquietud vecinal no nace en el vacío: los bajos de Russafa llevan años bajo la lupa por su posible transformación en alojamientos turísticos y por la pérdida simultánea de vivienda estable y comercio de proximidad.

La regulación municipal establece límites a las nuevas implantaciones turísticas: las plazas no pueden superar determinados porcentajes respecto a la población del barrio, las viviendas turísticas tienen un techo del 2% del parque residencial y los alojamientos de este tipo en plantas bajas están sujetos a restricciones adicionales. También se exige acceso independiente en los supuestos previstos y se protege una parte mayoritaria de los locales frente a su conversión turística.

Esos límites no se aplican del mismo modo a nueve viviendas destinadas al alquiler habitual. Pero un cambio posterior hacia el uso turístico exigiría sus propios títulos y tendría que superar la regulación vigente. El contrato residencial prometido por la promotora no es un detalle decorativo: es la pieza que mantiene el proyecto en un carril normativo diferente.

Russafa, donde cada planta baja tiene precio

El conflicto llega a un barrio donde la vivienda se ha convertido en una materia inflamable. Russafa combina atractivo residencial, restauración, ocio nocturno, inversión internacional y una presión inmobiliaria que se nota en cada portal. Un antiguo comercio puede ser taller, clínica, cafetería, almacén, vivienda o alojamiento temporal. Cada transformación altera un poco la calle, aunque desde fuera apenas se vea una persiana nueva.

La creación de nueve pisos puede aumentar la oferta residencial, argumento nada despreciable en una ciudad con problemas de acceso a la vivienda. Sin embargo, más viviendas no significa necesariamente vivienda asequible. Si las nuevas unidades salen al mercado con rentas elevadas, la operación ampliará el número de pisos disponibles, sí, pero no resolverá las dificultades de quienes no pueden asumir los precios de Russafa.

También existe una cuestión física. Una planta baja nació condicionada por la profundidad del local, la proximidad de la acera, los patios, la humedad y la distribución del edificio. Convertirla en vivienda puede proporcionar hogares dignos cuando el diseño es bueno. Cuando se fuerza demasiado, la habitabilidad real empieza a parecerse a vivir dentro de un pasillo con buzón: legal sobre el papel quizá, confortable ya veremos.

La ciudad que se decide detrás de una persiana

El futuro inmediato del bajo de la calle Centelles dependerá de las comprobaciones municipales y, en su caso, de las diligencias que pueda impulsar la Fiscalía. La promotora conserva por ahora la capacidad de continuar las obras; los vecinos mantienen abiertas sus objeciones y reclaman que se examine la documentación utilizada. No existe una resolución pública definitiva que permita zanjar el conflicto en favor de una de las partes.

El caso condensa una discusión más amplia. València necesita vivienda, pero también necesita que los nuevos pisos sean habitables, estén correctamente autorizados y no funcionen como una puerta trasera hacia usos distintos de los declarados. Necesita inversión, claro, aunque no una ciudad cortada en porciones cada vez más pequeñas hasta que el plano parezca una tableta de chocolate.

En Russafa, nueve viviendas caben físicamente en 560 metros cuadrados. La cuestión administrativa y urbana es otra: si caben conforme a la licencia, a las normas de habitabilidad y al modelo de barrio que València pretende conservar. Esa respuesta no está en los tabiques recién levantados. Está en los expedientes que ahora deberán revisarlos.