¿Por qué una hipoteca media cuesta ya casi 175.000 euros en España?

El mercado hipotecario español frenó en mayo, aunque apenas lo suficiente para dejar una marca en la estadística. Se inscribieron 42.213 hipotecas sobre viviendas, un 0,1% menos que un año antes y el primer descenso interanual desde junio de 2024. Una caída microscópica. No hay desplome, ni mucho menos, pero sí un cambio de temperatura tras casi dos años de avances continuados.

Lo verdaderamente relevante está en el dinero. El importe medio prestado alcanzó los 174.866 euros, un 9,7% más que en mayo de 2025, mientras el interés inicial subió hasta el 2,98%. Se firman prácticamente las mismas hipotecas, pero son bastante mayores y algo más caras. El comprador no ha desaparecido; llega a la notaría con una deuda más pesada bajo el brazo.

En los cinco primeros meses de 2026 se registraron 213.777 préstamos hipotecarios para vivienda, un 6,2% más que durante el mismo periodo del año anterior. Mayo, por tanto, no deshace el buen arranque del ejercicio. Introduce una pausa. Una coma, no un punto final.

Un frenazo mínimo después de casi dos años de subidas

Las 42.213 hipotecas inscritas en mayo representan un aumento mensual del 5,5% frente a abril, cuando se contabilizaron 40.010. La fotografía cambia según el ángulo: mejora respecto al mes anterior, retrocede una décima frente al mismo periodo de 2025 y mantiene un crecimiento acumulado durante el año.

Esta aparente contradicción se explica porque las comparaciones utilizan referencias diferentes. La tasa mensual refleja el rebote desde abril; la interanual mide el pulso frente a mayo del año pasado, que fue especialmente activo. El mercado no se ha parado. Sencillamente, ha dejado de acelerar.

Las entidades prestaron en conjunto 7.381,6 millones de euros para financiar vivienda, un 9,6% más que doce meses antes. El número de contratos se estanca, pero el volumen de crédito aumenta con fuerza. Ahí está la pista: cada operación exige más capital porque comprar una casa también cuesta bastante más.

El préstamo medio crece mucho más que el mercado

Los 174.866 euros de importe medio suponen un avance mensual del 0,9% y anual del 9,7%. Es la segunda cantidad más elevada de la serie estadística iniciada en 2003. Una cifra que no describe el precio completo de las viviendas, sino la deuda hipotecaria inscrita, pero que sirve como termómetro bastante fiel del encarecimiento inmobiliario.

El precio de la vivienda libre aumentó un 12,9% interanual durante el primer trimestre de 2026. La usada, que concentra la mayor parte del mercado, se encareció un 13,5%; la nueva, un 9,1%. Cuando el ladrillo sube a doble dígito y los salarios no corren a esa velocidad, el crédito termina haciendo de puente. Un puente largo, con peaje y normalmente a 25 años.

El importe medio de mayo de 2025 rondaba los 159.400 euros. En doce meses, la deuda típica ha crecido en unos 15.500 euros. Puede deberse a viviendas más caras, a operaciones concentradas en zonas con precios elevados o a compradores con mayor capacidad económica. Probablemente sea una mezcla de las tres cosas.

Los hogares con menor margen económico, entretanto, ni siquiera llegan a aparecer en la estadística. Se quedan antes, frente al escaparate de la inmobiliaria o ante la primera simulación bancaria. La media refleja a quienes obtienen financiación, no a quienes abandonan la compra porque la entrada o la cuota resultan inasumibles.

Una cuota cercana a 827 euros al mes

Tomando como referencia los 174.866 euros, el interés medio del 2,98% y un plazo de 25 años, la cuota hipotecaria teórica sería de unos 827 euros mensuales. Al terminar el préstamo se habrían pagado cerca de 248.200 euros, de los que algo más de 73.000 corresponderían a intereses.

Es una simulación limpia, sin comisiones, seguros, productos vinculados ni gastos adicionales. La factura real puede subir. También puede bajar mediante una oferta más competitiva, una amortización anticipada o un plazo menor. Pero la aproximación permite poner carne doméstica al porcentaje: el 2,98% parece pequeño hasta que se multiplica por 300 mensualidades.

Comparada con una hipoteca equivalente al importe medio de mayo de 2025 y al interés entonces vigente, la diferencia rondaría los 79 euros mensuales. No todo procede del tipo aplicado; pesa mucho más el aumento del capital solicitado. Al cabo de un año son casi 950 euros. Con el paso del tiempo, deja de parecer una simple variación estadística.

El 2,98% devuelve presión al coste del crédito

El interés medio inicial de las nuevas hipotecas sobre vivienda alcanzó el 2,98%, frente al 2,90% registrado en abril. Es el nivel más alto desde abril de 2025. El dinero sigue lejos de los máximos vividos durante la escalada de tipos, pero ha dejado atrás aquella sensación de abaratamiento continuo que animó el mercado durante buena parte del año pasado.

El repunte coincide con un euríbor que cerró mayo en el 2,804%, frente al 2,081% de mayo de 2025. En junio cedió apenas hasta el 2,798%. La referencia hipotecaria se mantiene bastante por encima de los niveles de hace un año, una mala noticia para quienes revisan préstamos variables y una señal que los bancos incorporan al diseñar sus nuevas ofertas.

El tipo fijo todavía domina

El 60,9% de las nuevas hipotecas se formalizó a tipo fijo, mientras el 39,1% utilizó un interés variable. La preferencia por la estabilidad continúa siendo mayoritaria: muchas familias aceptan pagar un precio conocido para evitar que la cuota se convierta cada seis o doce meses en una ruleta de Fráncfort.

La diferencia inicial entre ambas modalidades fue mínima. Las operaciones variables arrancaron con un interés medio del 3,00% y las fijas, con el 2,96%. Cuatro centésimas. Eso explica que el fijo conserve atractivo: ofrece certidumbre sin exigir, de media, un sobreprecio inicial frente al variable.

El euríbor y el tipo hipotecario medio no son la misma cifra. El primero es una referencia utilizada principalmente en préstamos variables. El 2,98% registrado por el INE es el interés inicial del conjunto de las nuevas hipotecas, incluidas las formalizadas a tipo fijo.

En una hipoteca variable, la cuota suele calcularse sumando al euríbor un diferencial pactado con el banco. En una fija, el precio se establece para toda la vida del préstamo. Y luego está la TAE, que incorpora comisiones y determinados gastos y resulta más útil para comparar ofertas. El TIN luce mejor en los escaparates; la TAE cuenta una historia algo menos maquillada.

La entrada y un mercado partido por territorios

Una hipoteca media de 174.866 euros no significa que la vivienda adquirida cueste esa cantidad. Las entidades suelen limitar la financiación a alrededor del 80% del precio de compra o tasación, aunque el porcentaje depende de la solvencia, el inmueble y las garantías aportadas.

Con esa referencia, el préstamo medio encajaría en una vivienda de unos 218.500 euros. El comprador debería aportar cerca de 43.700 euros para la entrada, a lo que habría que sumar impuestos y otros gastos de la operación. El obstáculo no siempre es pagar la mensualidad; muchas veces es reunir esa montaña inicial de ahorro.

La relación media entre el importe de las nuevas hipotecas y el precio de la vivienda utilizada como garantía se situaba en el 80,4% al cierre de 2025. La banca presta, pero no suele cargar sola con todo el riesgo. Quien carece de ahorro, patrimonio previo o avales públicos parte varios metros por detrás.

Así se abre una brecha silenciosa. Dos hogares con ingresos parecidos pueden afrontar de forma muy distinta la compra: uno recibe ayuda para la entrada; el otro paga alquiler mientras intenta ahorrar en un mercado donde la vivienda corre más que su cuenta bancaria. La meritocracia inmobiliaria, a veces, empieza con una transferencia de los padres.

El mapa autonómico también muestra velocidades diferentes. Navarra encabezó el crecimiento interanual en mayo, con un 33,5% más de hipotecas, seguida de Canarias, con un 16,5%, y Cataluña, con un 9,3%.

En el extremo contrario, Baleares registró una caída del 19,6%, Cantabria del 17,9% y Murcia del 13,2%. También descendieron Aragón, Comunidad Valenciana, País Vasco, Galicia, Castilla-La Mancha, Castilla y León y La Rioja. En total, diez comunidades presentaron retrocesos.

No existe, por tanto, un único mercado español de vivienda, sino varios mercados que comparten estadísticas nacionales. La presión turística, la oferta disponible, los salarios, la población o la vivienda nueva alteran mucho el resultado. Una media nacional sirve para tomar el pulso, pero no describe lo que ocurre en el centro de Madrid, una capital de provincia o un municipio del interior.

El freno llega antes que el alivio

La compraventa de viviendas cayó un 7,3% interanual en mayo, hasta 56.462 operaciones, mientras las hipotecas retrocedieron solo un 0,1%. Se venden menos casas que hace un año, pero quienes compran necesitan préstamos mayores. El mercado pierde velocidad sin abaratarse, una combinación poco amable para el consumidor.

Los datos no anuncian un hundimiento hipotecario. Entre enero y mayo continúa habiendo más operaciones que en 2025, el crédito total crece y los tipos se mantienen lejos de los peores momentos de la reciente crisis monetaria. Pero tampoco muestran una normalización del acceso a la vivienda.

Mayo deja una imagen nítida: menos crecimiento, más deuda y un interés algo mayor. El mercado afloja el paso, sí, aunque la factura sigue subiendo. Para las familias que buscan casa, el esperado descanso todavía se parece demasiado a seguir corriendo, solo que cuesta arriba.