Si tienes menos de 44 años, ¿deben darte hipoteca al 90%?

No. Tener menos de 44 años no obliga a ningún banco en España a conceder una hipoteca al 90%. La edad, por sí sola, no abre una puerta automática en la sucursal, ni convierte al director de riesgos en una especie de funcionario con sello y sonrisa. Lo que existe es otra cosa: programas públicos de avales que pueden ayudar a que una entidad financie más del 80% habitual, siempre que el comprador cumpla requisitos y el banco apruebe la operación. La ley regula cómo debe contratarse una hipoteca, qué información debe recibir el cliente y cómo debe evaluarse su solvencia, pero no dice que por tener 30, 35, 40 o 43 años haya derecho a que la banca entregue el 90% del precio de una vivienda.

La confusión viene de mezclar tres cosas que parecen iguales y no lo son: la práctica bancaria, los avales del ICO y las garantías autonómicas. En España, lo normal sigue siendo que una hipoteca para vivienda habitual ronde el 80% del menor valor entre tasación y compraventa. A partir de ahí, algunas entidades pueden subir al 90%, al 95% o incluso al 100% en casos concretos, pero lo hacen porque la operación les encaja, porque hay aval público, porque el cliente tiene ingresos sólidos o porque la política comercial de ese banco lo permite. No porque una norma general les obligue a hacerlo.

La ley no promete una hipoteca al 90% por cumplir años

El equívoco es comprensible. El mercado hipotecario español habla todo el tiempo del 80%, de la entrada, del aval, del ahorro imposible y de esa frontera psicológica que deja a muchos compradores fuera de juego. Una vivienda de 200.000 euros no exige solo encontrar un banco que preste 160.000. Exige tener los otros 40.000 euros, más impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y pequeños gastos que aparecen como humedades en una pared recién pintada. Por eso cualquier noticia sobre hipotecas del 90% prende rápido. Suena a salvavidas. A veces lo es. Pero no es un derecho universal.

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es la norma que cambió buena parte de la contratación hipotecaria moderna en España. Su corazón no está en fijar un porcentaje mágico de financiación, sino en imponer transparencia, información previa, evaluación de solvencia, reparto de gastos y reglas para evitar que el cliente firme a ciegas. Es decir, la ley obliga al banco a explicar, comprobar y documentar. No a prestar más dinero del que considera prudente. El crédito, con toda su liturgia, sigue pasando por el filtro de riesgo.

Existe también una referencia histórica al 80% en la regulación del mercado hipotecario, pero conviene leerla bien. La Ley 2/1981 se mueve en el terreno de los préstamos hipotecarios y de su utilización dentro del mercado financiero, con límites vinculados al valor de tasación y a la calidad de los activos que respaldan emisiones. Ese 80% ha acabado funcionando como gran costumbre bancaria, casi como una raya pintada en el suelo. Pero una cosa es que el 80% sea la cifra habitual y otra, muy distinta, que el comprador pueda exigir por ley un 90%. Ahí está la trampa del titular fácil.

El ICO ayuda, pero tampoco convierte el crédito en automático

El aval ICO para la compra de primera vivienda está diseñado para jóvenes de hasta 35 años y para familias con menores a cargo, en este segundo caso sin límite de edad. Su lógica es sencilla: hay personas que pueden pagar una cuota hipotecaria razonable, pero no han conseguido ahorrar la entrada. No son insolventes; son víctimas de una escalera rota. Pagan alquileres altos, soportan precios disparados y, cuando llegan al banco, se les pide una bolsa de ahorro que muchas veces es ciencia ficción doméstica. El aval público intenta cubrir esa zona gris.

El esquema estatal permite que el préstamo avalado llegue hasta el 100% del menor valor entre tasación y precio de adquisición, sin incluir impuestos ni gastos. La operación debe ser superior al 80% de ese valor de referencia, salvo en viviendas con mejor calificación energética, donde se abre una excepción desde el 75%. El aval cubre hasta el 20% del principal y puede alcanzar el 25% si la vivienda tiene una calificación energética mínima D o superior. Suena poderoso, sí. Pero no paga los impuestos, no borra la deuda y no impide que el banco diga que no.

El propio convenio deja negro sobre blanco que la entidad financiera decide sobre la concesión del préstamo conforme a sus procedimientos internos, sus políticas de concesión y su análisis de riesgos. Esa frase es menos vistosa que “hipoteca al 100%”, pero mucho más importante. El aval reduce el riesgo para el banco, no sustituye el estudio de solvencia. Si los ingresos son inestables, si la cuota se dispara, si hay deudas previas o si la tasación no acompaña, la operación puede quedarse en la cuneta con toda la papelería perfectamente ordenada.

Los requisitos estatales tampoco encajan con la idea de “menos de 44 años”. Para el programa joven del ICO, los compradores no pueden haber superado los 35 años en la fecha de formalización del préstamo. En familias con menores a cargo, la edad deja de ser el centro, pero aparecen otros límites: primera vivienda habitual y permanente, residencia legal en España durante los dos años anteriores, ingresos máximos, patrimonio máximo y ausencia de otra vivienda en propiedad, salvo excepciones tasadas. Aquí no hay barra libre. Hay una ventanilla con condiciones. Bastantes.

De dónde sale entonces lo de los 44 años

La referencia a los 44 años suele aparecer por los programas autonómicos, no por una ley estatal que obligue a todos los bancos. Algunas comunidades han creado sus propios avales para facilitar la compra de primera vivienda, y ahí sí cambian los límites de edad, los precios máximos de vivienda, los bancos adheridos y las condiciones de residencia. España, en vivienda, es un mapa con muchas costuras: lo que vale en Valencia puede no valer en Madrid, lo que encaja en Baleares puede ser inútil en Castilla-La Mancha, y lo que un banco anuncia en una campaña comercial no sirve necesariamente en otro despacho.

La Comunitat Valenciana es el ejemplo más claro para entender el lío. El programa de garantías del Instituto Valenciano de Finanzas está abierto desde el 8 de enero de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2026 y se dirige a personas mayores de edad que compren su primera vivienda en la Comunitat Valenciana. En sus requisitos aparece una edad de hasta 45 años incluidos en el momento de solicitar la garantía, salvo excepciones vinculadas a municipios afectados por la DANA de 29 de octubre de 2024. Así que, si alguien dice “menos de 44”, probablemente está mezclando de oído una ayuda que en realidad habla de hasta 45 incluidos.

Ese programa valenciano permite complementar la garantía bancaria para que el comprador pueda obtener un préstamo de hasta el 100% del menor valor entre tasación y precio de compraventa. La vivienda debe estar en la Comunitat Valenciana, destinarse a domicilio habitual y permanente, puede ser nueva o usada, libre o de protección pública de promoción privada, y su precio de adquisición no puede superar los 311.000 euros, sin contar gastos y tributos. La garantía no cubre impuestos. La letra pequeña, como siempre, no es pequeña: es la habitación donde vive la verdad.

Además, el solicitante debe acreditar residencia continuada e ininterrumpida en la Comunitat Valenciana durante los dos años anteriores, no ser titular de otra vivienda salvo excepciones y contar con una oferta o propuesta de financiación de una entidad colaboradora. Este último punto es decisivo: primero hace falta que el banco estudie la operación y emita una propuesta. Después entra la garantía. No al revés. El aval no cae del cielo sobre cualquier piso ni sobre cualquier nómina.

El 90% no es un derecho: es una posibilidad condicionada

La palabra “deben” es la más peligrosa de toda esta historia. Los bancos no “deben” conceder el 90% por edad. Pueden concederlo si la operación supera sus criterios de riesgo, si el comprador cumple los requisitos del programa correspondiente y si hay una línea de aval aplicable. Incluso cuando una ayuda pública permite llegar al 100%, la financiación puede quedarse en el 90%, en el 95% o directamente no salir. La edad ayuda a entrar en determinados programas. No sustituye al sueldo, al contrato, al historial financiero, a la tasación ni a la prudencia del banco.

El comprador joven suele llegar con una paradoja en la mochila. Puede tener ingresos suficientes para pagar una cuota parecida al alquiler que ya paga, pero no los 50.000 o 60.000 euros de ahorro inicial que exige una compra media en ciudades tensionadas. Es una generación atrapada entre dos puertas: la del alquiler, cada vez más estrecha, y la de la propiedad, custodiada por una entrada que parece diseñada para herederos, no para trabajadores. Los avales públicos intentan mover esa barrera. No la derriban del todo.

También conviene separar financiación del precio de coste total de comprar. Cuando una ayuda permite llegar al 100% del precio de compra o del valor de tasación, los gastos quedan normalmente fuera. Impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación pueden suponer una cantidad notable. En vivienda usada, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales pesa mucho. En obra nueva, el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados cambian la factura. Así que una hipoteca del 100% no significa comprar sin dinero. Significa, más bien, comprar con menos ahorro previo. Bastante menos, pero no cero.

La diferencia no es menor. Un comprador que se fija solo en el porcentaje de hipoteca puede pensar que el banco le va a financiar la casa entera y que la administración le cubre el resto. Luego aparece el presupuesto real y el entusiasmo se enfría, como café olvidado en una mesa de oficina. Por eso la pregunta correcta no es solo cuánto porcentaje puede financiar el banco, sino cuánto dinero propio necesita el comprador para cerrar la operación sin quedarse respirando con una pajita.

Qué mira el banco aunque haya aval público

La entidad financiera mira la estabilidad de los ingresos, la antigüedad laboral, el tipo de contrato, el nivel de deuda previa, la cuota resultante, la edad de los titulares, el plazo de amortización, la tasación, el municipio, el estado de la vivienda y hasta la coherencia general del expediente. No lo hace por romanticismo jurídico, sino porque presta dinero durante 25, 30 o 35 años. Y porque, si hay impago, el aval público cubre una parte, no convierte la operación en inocua.

En la práctica, una hipoteca por encima del 80% suele exigir un perfil más limpio. No basta con cumplir la edad. Un solicitante de 32 años, con contrato temporal, ingresos ajustados y préstamos al consumo puede tener más dificultades que otro de 42 con dos nóminas estables, ahorro moderado y baja deuda, aunque el primero entre en el programa estatal por edad y el segundo no. La banca no puntúa solo juventud. Puntúa capacidad de pago. Ahí se acaba bastante poesía.

El valor de tasación también manda. Si el comprador pacta pagar 210.000 euros por una vivienda y la tasación sale en 190.000, el cálculo cambia. Muchos préstamos y avales se referencian al menor valor entre tasación y compraventa. Esa frase, seca como un formulario, puede comerse miles de euros de financiación esperada. Y no, el vendedor no siempre baja el precio porque una tasadora haya sido menos entusiasta que el anuncio inmobiliario.

El ejemplo de una vivienda de 200.000 euros

Pensemos en una vivienda de 200.000 euros. En una hipoteca ordinaria al 80%, el banco prestaría 160.000 euros y el comprador tendría que aportar 40.000 euros de entrada, además de los gastos. Si consigue una financiación del 90%, el préstamo subiría a 180.000 euros y la entrada bajaría a 20.000. Si entra en un programa que permite llegar al 100% del menor valor entre tasación y compraventa, podría financiar los 200.000 euros del precio, pero seguiría necesitando dinero para impuestos y gastos. La diferencia es enorme, pero no milagrosa.

En el aval ICO, si el comprador cumple los requisitos estatales, el Estado puede avalar hasta el 20% del principal, o hasta el 25% en viviendas con determinada calificación energética. Ese aval no es un regalo directo al comprador, ni un ingreso en su cuenta, ni una subvención para gastar. Es una garantía frente al banco. Si todo va bien, el comprador paga su préstamo como cualquier hipotecado. Si todo va mal, la entidad puede ejecutar los mecanismos previstos sobre la parte avalada, pero el deudor sigue respondiendo de su deuda. El aval no borra la responsabilidad personal.

En el programa valenciano, la garantía del IVF tampoco financia impuestos o tasas. Permite que la entidad, siguiendo su política de riesgos, conceda financiación hipotecaria superior al 80% y hasta el 100% del menor valor entre tasación y compraventa. Y ahí vuelve la misma música: entidad colaboradora, oferta previa, requisitos de residencia, primera vivienda, edad, precio máximo y resolución administrativa. No hay automatismo. Hay circuito.

La pregunta real no es el 90%, sino quién asume el riesgo

El debate de fondo no va solo de jóvenes ni de porcentajes. Va de quién soporta el riesgo de abrir la puerta de la vivienda en un país donde ahorrar se ha convertido en un deporte extremo. Los avales públicos nacen para cubrir una grieta evidente: hay compradores solventes expulsados por falta de ahorro inicial. El sistema bancario, escarmentado por la crisis inmobiliaria, no quiere repetir la fiesta del crédito fácil. La administración, presionada por el problema de acceso a la vivienda, intenta empujar sin romper el tablero. Entre ambos queda el ciudadano, carpeta en mano.

Por eso la respuesta honesta es menos vistosa que la promesa de TikTok, pero mucho más útil. Si tienes menos de 44 años, puede que tengas acceso a ayudas concretas según tu comunidad autónoma. Si tienes hasta 35 años, puedes encajar en el aval ICO siempre que cumplas el resto de requisitos. Si tienes hijos menores a cargo, la edad puede dejar de ser un obstáculo en el programa estatal. Si resides en la Comunitat Valenciana y cumples las condiciones del IVF, el límite de edad llega hasta 45 años incluidos. Pero en ningún caso eso significa que todos los bancos estén obligados a darte el 90%.

La hipoteca al 90% existe. La hipoteca al 100% también. Lo que no existe es un derecho automático por ser joven, ni una ley estatal que diga “menor de 44 años, préstamo concedido”. Ojalá la vivienda fuese tan sencilla como un porcentaje redondo. No lo es. Es nómina, tasación, aval, territorio, precio máximo, expediente, banco y, por encima de todo, solvencia. Un rompecabezas con demasiadas piezas y muy poco margen para hacerse el ingenuo.

El porcentaje no compra la casa solo

La idea que conviene guardar es esta: el 90% no es una obligación legal general, sino una posibilidad dentro de ciertas operaciones. La ley protege al consumidor hipotecario, los avales públicos pueden facilitar que el banco suba del 80% habitual y algunas comunidades amplían el acceso hasta edades superiores a las del ICO estatal. Pero el préstamo sigue dependiendo del análisis financiero. La edad abre algunas puertas, no firma la escritura.

En la España de 2026, comprar vivienda se parece cada vez menos a elegir piso y cada vez más a superar una carrera de obstáculos administrativos, bancarios y salariales. El aval puede quitar una valla. No todas. El banco puede prestar más del 80%. No siempre. Y quien tenga menos de 44 años debe saberlo antes de enamorarse de un anuncio luminoso: el porcentaje importa, sí, pero la operación completa manda. Ahí, entre la ilusión de las llaves y la frialdad del Excel, se decide casi todo.