¿Cuánto encarece tu hipoteca el euríbor de agosto al borde del 3%?

El euríbor vuelve a meter presión en el recibo de la vivienda. A falta de la última sesión del mes, prevista para este lunes 31 de agosto, el índice a 12 meses acumula en agosto una media provisional del 2,9512 %, frente al 2,855 % con el que terminó julio. Está, por tanto, a un suspiro psicológico —y financiero— del 3 %.

La consecuencia es bastante menos abstracta que una décima en una pantalla. Para quienes tengan una hipoteca variable y deban revisarla con el dato de agosto, la cuota subirá respecto a la revisión del año pasado. El motivo: en agosto de 2025 el euríbor oficial estaba en el 2,114 %. La diferencia ronda las ocho décimas y, aplicada durante años a decenas o cientos de miles de euros pendientes, empieza a pesar.

No afecta por igual a todos los hipotecados. Quien tenga un préstamo a tipo fijo seguirá pagando exactamente lo pactado, mientras que en las hipotecas variables habrá que mirar el capital pendiente, los años que resten, el diferencial firmado con el banco y si la revisión es anual o semestral. Pero la dirección del movimiento, salvo sorpresa en la última sesión de agosto, está clara: las revisiones anuales se encarecen.

El euríbor de agosto roza el 3 % tras dos meses al alza

El comportamiento de agosto confirma un giro que llevaba semanas dibujándose. El euríbor había cerrado julio alrededor del 2,85 % y en agosto ha seguido escalando hasta una media provisional del 2,9512 %. Durante el mes incluso rebasó el 3 % en tasa diaria en dos ocasiones, los días 21 y 26, algo que no sucedía desde septiembre de 2024.

La fotografía resulta especialmente llamativa porque hace apenas unos meses el debate hipotecario iba en sentido contrario. Después de las fuertes subidas provocadas por la crisis inflacionista de 2022 y 2023, el euríbor emprendió una fase de moderación que alivió progresivamente muchas cuotas. Ese viento ha cambiado.

En 2026, el índice ha recuperado terreno y vuelve a reflejar las dudas sobre la inflación europea y, sobre todo, sobre cuánto margen tiene el Banco Central Europeo para relajar su política monetaria. El mercado hipotecario había empezado a acostumbrarse a un dinero algo más barato. Duró menos de lo que muchos esperaban.

Una hipoteca de 150.000 euros puede pagar unos 810 euros más al año

La mejor forma de entender lo que significa pasar del euríbor de agosto de 2025 al actual es llevarlo al recibo bancario.

Tomemos una hipoteca variable de 150.000 euros, a 25 años, con un diferencial de euríbor más un punto porcentual. Con el euríbor del 2,114 % de agosto de 2025, el interés aplicado rondaría el 3,114 %. Si la revisión se realizara con una referencia del 2,9512 %, el tipo pasaría a aproximadamente el 3,9512 %.

En esas condiciones, la cuota subiría aproximadamente de 720 a 788 euros mensuales, unos 67 euros más al mes. En un año son cerca de 810 euros adicionales.

Cuando el préstamo pendiente alcanza los 300.000 euros, el golpe se duplica: alrededor de 135 euros adicionales al mes, cerca de 1.620 euros al año. No son cifras universales —cada préstamo tiene su propia edad y sus condiciones—, pero permiten ver con bastante nitidez qué significa que el euríbor gane ocho décimas.

La hipoteca media española también nota el cambio

Hay otro cálculo que acerca todavía más el dato a la realidad del mercado español. Según la estadística más reciente disponible, correspondiente a junio, el importe medio de las nuevas hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó los 178.365 euros, un 6 % más que un año antes.

Aplicando a ese importe el mismo supuesto de 25 años y un diferencial de euríbor más un punto, una revisión desde el 2,114 % de agosto de 2025 hasta el entorno actual del 2,95 % elevaría la cuota aproximadamente 80 euros mensuales, es decir, unos 960 euros durante un año.

Conviene introducir aquí una pequeña pero importante cautela. El cálculo sirve para visualizar el impacto, no para adivinar el recibo exacto de cada hogar. Una hipoteca contratada hace diez años tendrá menos capital pendiente que una recién firmada; otra puede incorporar un diferencial de 0,5 puntos, no de uno; y algunas se revisan cada seis meses. El contrato manda.

El mercado ofrece, además, otra fotografía interesante: el tipo medio aplicado en las nuevas hipotecas sobre vivienda se situaba alrededor del 2,96 % en junio. Eso evidencia una diferencia cada vez más relevante entre quien está buscando financiación nueva y quien conserva una vieja hipoteca variable ligada mecánicamente al euríbor.

Por qué está subiendo otra vez el euríbor

El euríbor no espera a que el BCE cambie oficialmente los tipos para empezar a moverse. Funciona, en buena medida, como un termómetro de las expectativas del mercado: intenta anticipar cuánto costará el dinero en los próximos meses.

El Banco Central Europeo elevó en junio sus principales tipos de interés en 25 puntos básicos y dejó posteriormente sin cambios esa estructura en su reunión de julio. El tipo de la facilidad de depósito quedó en el 2,25 %, mientras que el de las operaciones principales de financiación se mantiene en el 2,40 %.

El problema que vuelve a revolotear sobre Fráncfort tiene un nombre bastante conocido: inflación. En España, el indicador adelantado del IPC de agosto ha saltado al 4,3 % interanual, siete décimas por encima de julio. La inflación subyacente, que elimina algunos componentes especialmente volátiles, se sitúa en el 2,9 %.

Una inflación más persistente reduce las posibilidades de que el BCE abarate rápidamente el dinero y abre incluso el escenario contrario, nuevas subidas si las presiones sobre los precios se enquistan. Y ahí entra la energía. El encarecimiento del petróleo asociado a la tensión geopolítica en Oriente Medio se ha convertido en una de las variables que más inquietan al mercado.

El euríbor se adelanta a lo que podría hacer el BCE

Ese mecanismo explica una aparente paradoja. El BCE puede mantener los tipos sin cambios y, mientras tanto, el euríbor seguir avanzando. No hay contradicción: el indicador incorpora expectativas sobre los tipos futuros.

La próxima gran fecha será el 10 de septiembre, cuando el Consejo de Gobierno del BCE celebre su siguiente reunión de política monetaria. Hasta entonces, inflación, energía y expectativas económicas seguirán moviendo una pieza que millones de hogares españoles observan con una atención bastante menos académica.

Algunos analistas interpretan que el nivel actual del euríbor ya incorpora parte de la posibilidad de nuevos movimientos del BCE antes de que termine 2026. Eso tampoco significa que el índice esté condenado a seguir escalando. Una moderación del petróleo, un enfriamiento de la inflación o peores perspectivas económicas podrían recortar rápidamente esas expectativas.

El euríbor es así: pocas líneas rectas y bastante anticipación.

Qué hipotecas se encarecen y cuáles quedan fuera de la subida

El aumento afecta fundamentalmente a los préstamos a tipo variable referenciados al euríbor que tengan revisión durante estas fechas. En España, el euríbor a 12 meses continúa siendo el principal índice utilizado para actualizar este tipo de créditos.

La mecánica habitual consiste en sumar al euríbor un diferencial establecido en la escritura. Una hipoteca de euríbor más 0,75 puntos, por ejemplo, tendría un interés cercano al 3,70 % si tomamos como referencia la media provisional de agosto. Con un diferencial de un punto, rozaría el 3,95 %.

Las hipotecas fijas viven en otro planeta: su cuota no cambia por mucho que el euríbor se dispare o se desplome. En las hipotecas mixtas depende del momento del préstamo. Mientras permanezcan dentro del periodo inicial a tipo fijo tampoco sentirán la subida; cuando entren en la fase variable, sí quedarán expuestas al índice correspondiente.

Hay otro detalle importante. La media de agosto todavía no es definitiva. El euríbor mensual se calcula a partir de los valores diarios y queda una sesión, la del lunes 31. La variación final probablemente será pequeña, pero el dato oficial deberá esperar al cierre completo del mes.

Del alivio hipotecario al regreso de las dudas

La comparación con 2025 explica por qué el movimiento preocupa más de lo que aparentan esas décimas. El euríbor oficial de agosto del año pasado fue del 2,114 %. Si agosto de 2026 termina cerca del 2,95 %, el incremento interanual estará alrededor de 0,84 puntos porcentuales.

Eso invierte la situación de muchos hogares que durante meses habían recibido revisiones a la baja. La rueda gira otra vez: quienes renovaron su cuota cuando el índice descendía disfrutaron del alivio; quienes lleguen a la revisión en esta nueva fase encontrarán una referencia considerablemente más alta.

Y el contexto inmobiliario tampoco ayuda demasiado. El importe medio de las hipotecas sobre vivienda sigue aumentando y en junio llegó a esos 178.365 euros. Cuanto mayor es el principal financiado, más visibles se vuelven unas décimas de diferencia en el tipo de interés. Una subida aparentemente pequeña puede convertirse en decenas de euros cada mes durante años.

Tampoco conviene confundir euríbor alto con mercado hipotecario paralizado. En junio se inscribieron 45.907 hipotecas sobre viviendas, un 10,8 % más que un año antes. La financiación sigue circulando. Lo que cambia es su precio y, con él, la capacidad de endeudamiento de las familias.

Septiembre decidirá si el 3 % era techo o simplemente una parada

Agosto deja al euríbor en una posición incómoda: prácticamente pegado al 3 %, una frontera redonda que tiene más fuerza psicológica que jurídica pero que resume bien el cambio de escenario.

La última sesión del lunes determinará el promedio definitivo. Después, toda la atención pasará al BCE, a la evolución de la inflación y al precio de la energía. Un alivio en esos frentes podría devolver algo de oxígeno al índice; una inflación resistente prolongaría la presión.

Para las hipotecas variables que se revisen con agosto, sin embargo, el debate sobre el próximo movimiento llega un poco tarde. Con los números disponibles, la cuota apunta hacia arriba. Y esta vez las décimas no son decoración financiera: entran directamente por la puerta de casa y terminan impresas en el recibo del banco.