¿Por qué comprar casa en España cuesta casi un 70% más?

La vivienda sube casi un 70% en una década y retrata una España partida entre propietarios, jóvenes, alquileres caros y salarios rezagados.

Comprar una vivienda en España se ha encarecido casi un 70 % en la última década, una subida que resume en una sola cifra lo que muchas familias llevan años notando en la cuenta, en la conversación de sobremesa y en el escaparate de cualquier inmobiliaria: el piso que antes parecía difícil se ha convertido, para muchos hogares, en una montaña con la pendiente mojada. El informe difundido este jueves sitúa el aumento medio nacional entre 2015 y 2025 en el 68,4 %, con Madrid como símbolo más visible del salto: más del 105 % tanto en la comunidad como en la capital, según los datos recogidos por el análisis de pisos.com a partir del Colegio de Registradores.

La fotografía cambia algo según el termómetro utilizado. Con la comparación europea de Eurostat, el encarecimiento acumulado de la vivienda en España entre 2015 y 2025 llega al 81 %, por encima de Francia e Italia, aunque lejos del caso portugués, donde los precios se dispararon mucho más. No es una anécdota inmobiliaria ni una fiebre de barrio caro: es una transformación profunda del mercado residencial español, alimentada por una demanda resistente, una oferta corta, salarios que no corren igual y un país que sigue tratando la vivienda como si fuera a la vez derecho, refugio, inversión, herencia y casino de domingo.

Una década de subida que ha cambiado el mapa familiar

El dato del casi 70 % no significa que todos los pisos hayan subido igual, ni que un apartamento en una capital tensionada se haya comportado como una vivienda en una comarca de interior. Esa media nacional sirve como campana de iglesia: se oye en todas partes, pero no igual en cada calle. Madrid, Baleares, Málaga, Valencia, Barcelona, algunas zonas de Canarias y buena parte del litoral mediterráneo han vivido una presión mucho más intensa que otros territorios donde el precio avanza, sí, pero sin esa sensación de subasta permanente en la que cada visita parece una entrevista de trabajo.

La vivienda ha dejado de ser solo una compra grande. Se ha convertido en un filtro social. Quien tenía una casa antes de la gran subida ha visto aumentar su patrimonio casi por inercia, como quien deja una botella de vino en una bodega y descubre que, sin tocarla, vale bastante más. Quien intentó entrar después se encontró otra puerta: más estrecha, más vigilada, más cara. La brecha no está solo entre propietarios e inquilinos, sino entre generaciones, entre hogares con ayuda familiar y hogares sin red, entre quienes pueden esperar y quienes viven midiendo el mes con una calculadora cansada.

Los datos oficiales del INE confirman que el encarecimiento no fue un fogonazo aislado. En el cuarto trimestre de 2025, el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,9 % interanual, con un avance del 11,2 % en vivienda nueva y del 13,1 % en segunda mano. La subida trimestral fue del 1,8 %, lo que revela que el mercado no solo venía caro, sino que seguía empujando al alza al cerrar el año. Todas las comunidades autónomas registraron aumentos, una señal bastante clara de que el problema ya no cabe en la etiqueta cómoda de “zonas calientes”.

Ese detalle de la vivienda de segunda mano importa más de lo que parece. España construye menos de lo que necesita y, cuando la obra nueva escasea, el comprador acaba compitiendo por pisos ya existentes. El resultado es bastante castizo: la vivienda usada, con sus ascensores estrechos, sus cocinas reformadas en 2006 y sus anuncios con “gran oportunidad” escrito como si fuera una revelación, termina funcionando como sustituto de una oferta nueva insuficiente. Y cuando todo el mundo mira hacia la misma estantería, el precio sube. No hace falta doctorado. Hace falta mirar el portal inmobiliario cinco minutos.

El precio sube, pero el problema real es el acceso

El mercado no está paralizado. En 2025 se registraron 714.237 compraventas de vivienda en España, un aumento interanual del 11,5 %, según los datos del INE citados en el informe. Es decir, se vendió mucho. Muchísimo. La paradoja española está ahí: la vivienda es cada vez menos accesible para parte de la población, pero el mercado sigue moviéndose con músculo. No se ha apagado la demanda; se ha seleccionado. Entra quien puede. El resto mira desde fuera, como en una discoteca con lista de invitados.

La demanda se sostiene por varios motivos. Hay empleo, hay hogares que acumularon ahorro, hay compradores que cambian de vivienda, hay inversión patrimonial, hay extranjeros con mayor capacidad adquisitiva en determinadas zonas y hay familias que ayudan a hijos adultos a cruzar el umbral que el salario por sí solo ya no abre. La financiación, aunque más exigente que en los años del dinero barato, no ha destruido el apetito comprador. Lo ha ordenado. Y en esa criba, los jóvenes y las rentas medias bajas suelen quedar peor colocados.

El informe señala que el esfuerzo financiero para comprar vivienda se situó en torno al 34,6 % de los ingresos familiares, un nivel elevado. La cifra, por sí sola, puede parecer manejable frente a otros momentos históricos, pero esconde un truco: solo llega a comprar quien supera antes el muro del ahorro inicial, la estabilidad laboral, la entrada, los impuestos, los gastos y la aprobación bancaria. La estadística mide a los que consiguen entrar en la sala; no a los que se quedaron en la acera, mirando el anuncio con el dedo sobre la pantalla.

Ahí está el corazón del problema. No se trata únicamente de que la cuota hipotecaria sea alta. Se trata de que acumular la entrada se ha vuelto una carrera de fondo en zapatillas rotas para muchos hogares jóvenes. Mientras el precio del piso escala, el ahorro necesario también crece. Un 20 % de entrada sobre una vivienda de 180.000 euros no duele igual que sobre una de 280.000. El porcentaje es idéntico; la vida, no. Y la vida es precisamente lo que no cabe en los porcentajes.

Madrid, Baleares y el escaparate de la desigualdad inmobiliaria

Madrid aparece en el informe como el gran caso de laboratorio. La Comunidad de Madrid registró una subida acumulada del 105,6 % entre 2015 y 2025, y Madrid capital, del 105,3 %. Es una duplicación larga, densa, con efectos muy concretos: barrios antes considerados periféricos dejaron de ser baratos, municipios del cinturón metropolitano absorbieron presión, y la búsqueda de vivienda se extendió como una mancha de aceite hacia zonas cada vez más alejadas del centro de trabajo.

El Ministerio de Vivienda también retrata esa jerarquía territorial. Al cierre de 2025, el precio medio de la vivienda libre alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado, máximo de la serie histórica iniciada en 1995. Madrid llegó a 3.902,3 euros por metro cuadrado y Baleares a 3.809,9 euros, las dos comunidades por encima de la barrera de los 3.000 euros. Les siguieron País Vasco y Cataluña, mientras Extremadura quedó por debajo de los 1.000 euros por metro cuadrado. España, otra vez, no es un mercado; son varios países inmobiliarios cosidos con el mismo BOE.

Baleares representa otro tipo de tensión: territorio limitado, presión turística, demanda internacional y salarios locales que no siempre acompañan el precio del ladrillo. El mercado funciona allí como una vitrina bonita y cruel. Se vende paisaje, clima, seguridad, conexión aérea, terraza, azul de mar. Pero quien trabaja allí todo el año no cobra necesariamente en “modo comprador extranjero”. La consecuencia es conocida: desplazamiento, alquileres imposibles, pisos compartidos más allá de la juventud y una sensación de expulsión suave, sin portazo, pero expulsión al fin.

En las grandes capitales y zonas turísticas, la vivienda ya no compite solo entre vecinos que quieren vivir. Compite con inversores, segundas residencias, alquiler temporal, compradores internacionales, pequeños propietarios que buscan rentabilidad y familias que compran para proteger ahorro. La vivienda es techo, pero también producto financiero. Y cuando un bien cumple tantas funciones a la vez, suele fallar en la más básica: servir para vivir.

La oferta no alcanza: muchas manos para pocas llaves

La explicación más repetida, y también una de las más sólidas, es la falta de oferta. España crea hogares, concentra población en áreas dinámicas y recibe demanda exterior, pero no produce suficiente vivienda asequible donde más falta hace. El informe recoge que en 2025 se formaron 104.500 nuevos hogares frente a 111.548 viviendas iniciadas, una cifra todavía insuficiente para absorber déficits acumulados y tensiones territoriales. La cuenta no es solo anual; viene arrastrada. Como una gotera que nadie arregla y luego sorprende cuando cae el techo.

El problema no es únicamente construir más, así en bruto, como si bastara con hormigón y grúa. Importa dónde, a qué precio, con qué régimen, con qué transporte público, con qué servicios, con qué seguridad jurídica y con qué plazos administrativos. Una vivienda levantada donde nadie encuentra empleo no resuelve la presión de Madrid, Málaga o Palma. Un bloque de lujo no ayuda a quien necesita alquiler asequible. Una promoción que tarda ocho años en llegar al mercado llega tarde, aunque llegue.

La obra nueva, además, arrastra costes de suelo, materiales, financiación, licencias y mano de obra. Tras años de menor construcción después del pinchazo de la burbuja, el sector no recuperó de golpe su capacidad. Tampoco el suelo finalista aparece por arte de magia. La política urbanística española suele moverse con ritmo de procesión: mucho expediente, mucha competencia cruzada, mucho miedo a equivocarse, mucha foto de anuncio y luego la realidad, que es más lenta que una licencia en agosto.

Por eso la vivienda usada absorbe presión. Y por eso los precios suben también en barrios donde el parque residencial no mejora al mismo ritmo que su valoración. El comprador no paga solo ladrillos. Paga ubicación, escasez, expectativas, colegio cercano, metro, hospital, playa, terraza posible, teletrabajo, miedo a quedarse fuera y la vieja idea española de que comprar es “tirar raíces”, mientras alquilar parece pagar por una silla que nunca será tuya. Esa mentalidad de propiedad pesa. Mucho.

El alquiler también aprieta el mismo nudo

El alquiler tampoco ofrece una salida cómoda. Cuando comprar se encarece, más hogares se quedan alquilando; cuando más hogares compiten por alquilar, las rentas suben; cuando las rentas suben, ahorrar para comprar se vuelve más difícil. Es la pescadilla con hipoteca, fianza y nómina. El mercado de compraventa y el de alquiler se retroalimentan, sobre todo en zonas tensionadas. No hay compartimentos estancos. Hay vasos comunicantes, y el agua está bastante alta.

La vivienda en alquiler ha terminado funcionando como refugio obligado para quienes no pueden comprar y como negocio para quienes ya poseen patrimonio. Esa dualidad genera una tensión política y económica difícil de disimular. Regular precios, incentivar oferta, penalizar vivienda vacía, aumentar parque público, dar ayudas o facilitar avales son piezas del debate, pero ninguna actúa sola. En el fondo, el problema español tiene una textura muy simple: faltan viviendas accesibles donde la gente realmente quiere y necesita vivir.

Europa también sube, pero España corre con otra respiración

El encarecimiento de la vivienda no es una rareza española. Entre 2015 y el cuarto trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la Unión Europea subieron en torno al 64,9 %, mientras los alquileres crecieron alrededor del 21,8 %. Hay una ola europea de fondo: tipos, ahorro, inversión, turismo, concentración urbana, restricciones de suelo, demografía desigual. La diferencia es que España ha vivido esa ola con especial intensidad en determinados mercados y con un parque público de alquiler muy pequeño para amortiguar el golpe.

La comparación internacional ayuda a quitar dramatismo barato, pero no debe servir de excusa. Portugal se ha encarecido mucho más, sí. Italia y Francia bastante menos, también. España queda en una zona incómoda: no es el peor alumno del continente, pero tampoco puede presumir de normalidad. Cuando una vivienda sube cerca de un 70 % en diez años y los salarios avanzan mucho menos, el país no tiene un debate inmobiliario; tiene un problema de estructura social con fachada de anuncio.

El mercado español, además, combina rasgos propios. Mucha propiedad, poco alquiler social, fuerte peso de la herencia, ciudades muy atractivas para vivir e invertir, turismo urbano, litoral deseado, concentración laboral en pocas áreas y una relación emocional con el ladrillo que viene de lejos. La vivienda no es solo una mercancía, pero tampoco se comporta como un servicio público. Vive en ese terreno ambiguo, lleno de discursos solemnes y decisiones privadas muy racionales. Todos queremos vivienda asequible; nadie quiere que baje justo la suya. Ahí empieza el sainete.

El precio de oferta publicado por portales inmobiliarios muestra que la presión continuó en 2026. El precio medio de la vivienda usada en España se situó en torno a los 2.748 euros por metro cuadrado en abril de 2026, con una subida interanual cercana al 16,9 % y máximos en las series de mercado. Este tipo de indicadores no equivale al precio final de escritura, pero sirve para leer el pulso inmediato del sector: el escaparate seguía caliente al arrancar la primavera.

Salarios, inflación y esa sensación de correr sin avanzar

El informe también mira salarios e inflación, porque una casa no se compra con porcentajes: se compra con nóminas, ahorros, avales, renuncias y, a veces, una familia detrás. Según el análisis, el sueldo medio creció un 4,6 % en 2025, mientras el IPC avanzó un 2,7 %. Son datos positivos en apariencia, pero insuficientes frente a una vivienda que venía de años de escalada y cerró 2025 con subidas de dos dígitos. Cuando el salario sube por la escalera y el piso por el ascensor, el resultado se entiende sin pizarra.

La consecuencia más visible es el retraso de decisiones vitales. Emanciparse, tener hijos, cambiar de ciudad, aceptar un trabajo, separarse, cuidar a mayores o simplemente vivir sin compartir piso a los 35 años: todo pasa por el embudo residencial. La vivienda se ha convertido en una infraestructura invisible de la biografía. Si falla, lo demás se aplaza. No siempre se cancela; se aplaza. Y ese aplazamiento constante tiene un coste emocional, demográfico y económico que no cabe en el precio por metro cuadrado.

Los jóvenes aparecen como los grandes damnificados, aunque no son los únicos. También sufren familias monoparentales, trabajadores temporales, autónomos con ingresos irregulares, hogares migrantes, personas separadas que vuelven al mercado con menos ahorro, mayores con pensiones ajustadas en alquiler y clases medias que descubren que ser “media” ya no garantiza acceso a una vivienda media en una ciudad media. España ha inventado una especie de lujo triste: el piso normal.

La subida de precios golpea también a quien no compra ni alquila en este momento. Afecta a empresas que necesitan trabajadores en ciudades caras, a universidades que reciben estudiantes sin alojamiento asumible, a hospitales que buscan personal, a comercios de barrio que pierden vecinos estables y a municipios turísticos que se llenan de visitantes pero se vacían de vida cotidiana. Una ciudad puede tener muchas viviendas ocupadas y, aun así, tener menos comunidad. Parece una contradicción. No lo es.

Qué puede pasar ahora con el precio de la vivienda

Las previsiones apuntan a una posible moderación del ritmo, no necesariamente a una caída. Ese matiz conviene grabarlo en mármol. Moderar no es abaratar. Puede significar que la vivienda siga subiendo, pero menos. Para quien está fuera del mercado, una subida menor no siempre cambia mucho; simplemente hace que el golpe llegue con menos ruido. El propio sector habla de estabilización tras un 2025 excepcional, con compraventas en máximos desde los años previos a la gran crisis inmobiliaria.

El futuro inmediato dependerá de varios factores que ya están encima de la mesa: tipos de interés, evolución del empleo, salarios, inflación, coste de materiales, suelo disponible, política de alquiler, seguridad jurídica, inversión extranjera, vivienda pública y capacidad real para aumentar oferta donde existe demanda. No basta con una medida milagrosa. La vivienda es demasiado pesada para los trucos de feria. Necesita años, suelo, financiación, gestión administrativa y acuerdos que sobrevivan al telediario de la semana.

Las ayudas directas al comprador o al inquilino pueden aliviar casos concretos, pero también corren el riesgo de trasladarse a precios si no aumenta la oferta. La regulación del alquiler puede contener tensiones en algunos mercados, pero si reduce parque disponible o desplaza vivienda hacia otros usos, el remedio se vuelve discutible. La construcción pública y asequible parece imprescindible, aunque tarda y exige músculo presupuestario. La fiscalidad puede corregir incentivos, pero no fabrica pisos de un día para otro. Todo es más aburrido de lo que prometen los eslóganes. Y más difícil.

El gran error sería tratar la subida del 70 % como si fuera una tormenta pasajera. No lo es. Es el resultado de una década de decisiones, omisiones, inercias privadas y límites públicos. España no llegó aquí por accidente, aunque nadie se levantara una mañana con un plan secreto para encarecerle la vida a media generación. Llegó por acumulación: poca vivienda asequible, mucha demanda concentrada, salarios insuficientes, ciudades imán, inversión patrimonial y una política que demasiadas veces confundió anunciar con construir.

Un país pendiente de una llave

La subida casi del 70 % en una década deja una lectura incómoda, pero bastante limpia: España sigue vendiendo muchas casas, aunque cada vez menos personas pueden comprarlas sin ayuda, renuncia o deuda larga. El mercado funciona; lo que chirría es el acceso. Y cuando el acceso a la vivienda se estrecha, no se encarece solo el metro cuadrado. Se encarece la libertad de elegir barrio, familia, proyecto, empleo, distancia, tiempo. Se encarece la vida cotidiana, esa que no sale en las estadísticas hasta que ya duele.

El dato nacional impresiona, Madrid y Baleares lo agrandan, la comparación europea lo matiza y los salarios lo aterrizan. La vivienda española no está simplemente cara: está redefiniendo quién puede quedarse donde quiere vivir. El escaparate sigue iluminado, las operaciones continúan, los anuncios se renuevan cada mañana. Pero detrás del cristal hay una pregunta silenciosa, muy poco inmobiliaria y muy política en el sentido noble de la palabra: qué tipo de país se construye cuando una casa normal empieza a parecer un premio extraordinario.