¿Cuánto cae la compraventa de vivienda tras cinco meses a la baja?

La compra de vivienda en España vuelve a pisar el freno. En mayo se registraron 56.468 compraventas de viviendas, un 7,6 % menos que en el mismo mes de 2025, según el avance del Colegio de Registradores. No es un tropiezo aislado: el mercado encadena ya cinco meses consecutivos de descensos, esa clase de racha que no hace ruido de derrumbe, pero sí de puerta que empieza a cerrarse para muchos compradores.

La paradoja, bastante española y bastante incómoda, es que se venden menos casas mientras los precios siguen apretando. Menos operaciones no significa necesariamente vivienda más barata. Significa, más bien, que una parte de la demanda empieza a quedarse fuera: por precio, por financiación, por falta de oferta o por simple agotamiento. La vivienda, convertida en tótem nacional, vuelve a recordar que una cosa es querer comprar y otra muy distinta llegar vivo a la firma ante notario.

La compraventa de vivienda cae en casi toda España

El dato de mayo deja una fotografía muy extendida: las transacciones bajaron en todas las comunidades y ciudades autónomas salvo en Andalucía, donde crecieron un 4,3 %. Esa excepción andaluza no basta para tapar el resto del mapa, teñido de retrocesos fuertes en varios territorios donde la vivienda ya venía tensionada o con mercados más pequeños y volátiles.

Los mayores descensos se dieron en Melilla, con una caída del 31 %; Cantabria, con un 26,2 % menos; Baleares, con un retroceso del 21,4 %; Murcia, con un 19,8 %; y La Rioja, con un 14,5 %. Son cifras de doble dígito, de las que obligan a mirar dos veces la tabla. En los grandes mercados también hubo frenazo: la Comunidad de Madrid redujo sus compraventas un 10,9 % y Cataluña, un 5,8 %.

Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid siguieron ocupando los primeros puestos por volumen de operaciones, con Andalucía por encima de las 11.500 compraventas. Es decir, el mercado no se ha congelado; simplemente se mueve con más dificultad. Como un coche caro en una calle estrecha: avanza, sí, pero rozando los espejos.

Menos ventas, pero no necesariamente precios más bajos

El descenso de operaciones suele invitar a una lectura rápida: si se compra menos, los precios deberían bajar. Ojalá el mercado inmobiliario fuese tan obediente. La realidad es menos limpia. Los registradores sitúan esta caída en un contexto de escasez de vivienda disponible, una oferta incapaz de absorber la demanda actual y que continúa presionando los precios al alza.

El problema no es solo cuántas personas quieren comprar, sino cuántas viviendas salen realmente al mercado, dónde están y a qué precio. En ciudades grandes, zonas costeras y áreas con empleo, la presión sigue viva. Mucha demanda, poco producto y propietarios que no tienen demasiada prisa por rebajar. El resultado es ese paisaje tan familiar: escaparates de inmobiliaria llenos de anuncios que parecen más bien pruebas de resistencia económica.

Los últimos datos disponibles del INE también ayudan a entender el ambiente financiero. En abril, las hipotecas sobre vivienda inscritas en los registros fueron 40.010, un 2,3 % más interanual, con un importe medio de 173.331 euros y un tipo de interés medio del 2,90 %. El crédito no desapareció, pero comprar una casa exige cada vez más músculo. Y no todo el mundo lo tiene; por mucho que algunos informes hablen de “demanda solvente”, ese eufemismo tan elegante para decir que los demás miran desde la acera.

El mercado registra 119.000 operaciones inmobiliarias en mayo

Si se mira el total de compraventas registradas, no solo vivienda, mayo dejó unas 119.000 transacciones de inmuebles, un 4,9 % menos que un año antes. De ellas, más de 61.000 correspondieron a vivienda, con la misma caída interanual del 7,6 %. El enfriamiento, por tanto, no se limita al piso habitual ni al comprador que busca residencia; afecta al conjunto de la actividad inmobiliaria.

Este matiz importa porque permite separar el ruido del dato. No estamos ante una anécdota territorial ni ante una mala semana estadística. Hay una desaceleración visible en los registros, aunque todavía dentro de un mercado con mucho volumen acumulado. España no ha dejado de comprar vivienda. Lo que ocurre es más sutil: compra menos, compra con más cautela y compra, muchas veces, quien puede esquivar el precio como quien esquiva una ola fría.

Las hipotecas también bajan tras meses de resistencia

Las hipotecas sobre vivienda sumaron en mayo 41.988 operaciones, un 0,5 % menos que en mayo de 2025. La caída es mucho más suave que la de las compraventas, pero tiene valor simbólico: según los datos publicados, la firma de préstamos rompe una larga etapa de crecimiento y empieza a reflejar con retraso el enfriamiento de las ventas.

Los retrocesos más intensos en hipotecas se localizaron en Melilla, con un 27 % menos; Cantabria y Baleares, ambas con un 20,8 % de caída; Murcia, con un 13,9 %; y Aragón, con un 12,1 %. Pero el mapa hipotecario no fue homogéneo. Hubo subidas en Navarra, del 32,8 %; Ceuta, del 13,7 %; Canarias, del 13,3 %; Cataluña, del 9,3 %; Andalucía, del 5,2 %; y Comunidad de Madrid, del 4,5 %.

En total, contando hipotecas sobre todo tipo de inmuebles, no solo viviendas, se registraron 55.897 préstamos, un 2,1 % más. Andalucía, Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana superaron las 7.000 hipotecas sobre todo tipo de fincas, con Andalucía en cabeza: más de 9.600 hipotecas totales, de las cuales unas 7.900 fueron sobre vivienda.

El euríbor no hunde el mercado, pero lo enfría

El euríbor cerró junio en el 2,798 %, prácticamente estabilizado tras tres meses consecutivos de subidas hasta mayo. Para muchas familias con hipoteca variable, eso no significa alivio inmediato: una revisión anual puede seguir encareciendo la cuota si se compara con el nivel del año anterior. El dinero ya no está tan caro como en los peores meses del ciclo, pero tampoco ha vuelto a ser aquel grifo amable que alimentó tantas compras con alegría de domingo.

La tensión geopolítica en Oriente Medio, la inflación y las decisiones de tipos siguen flotando sobre el mercado como nubes bajas. No siempre descargan, pero condicionan. El comprador que duda, duda más; el banco que afina riesgos, afina más; el vendedor que cree tener un activo escaso, espera. Así se forma un mercado lento, desigual y algo neurótico, donde todos miran el precio pero nadie quiere ser el primero en ceder.

Andalucía aguanta mientras Madrid y Cataluña aflojan

El comportamiento por territorios muestra una España inmobiliaria a varias velocidades. Andalucía crece en compraventas y mantiene el mayor volumen, apoyada por mercados urbanos, costa, segunda residencia y una demanda amplia que no se explica con una sola etiqueta. La comunidad aparece como la gran excepción de mayo, aunque conviene no leer un mes como si fuera una novela entera.

Madrid y Cataluña, en cambio, reducen operaciones pese a seguir entre los grandes motores del mercado. En ambos casos, el problema no es la falta de interés. Hay demanda. Hay empleo. Hay atractivo residencial. Lo que también hay son precios altos, competencia feroz por determinadas zonas y una oferta que no siempre encaja con los salarios reales. La estadística, fría como una baldosa por la mañana, acaba diciendo algo bastante humano: querer vivir en un sitio no equivale a poder comprar allí.

Baleares, Cantabria o Murcia ofrecen otra lectura. Sus caídas intensas pueden responder a mercados más sensibles a la estacionalidad, al precio turístico, a cambios bruscos en oferta disponible o a bases estadísticas menores. Pero el mensaje general coincide: el comprador se lo piensa más. Y cuando una vivienda exige un esfuerzo enorme, pensárselo más ya es casi una forma de retirada.

Qué significa esta caída para compradores y vendedores

Para quien busca vivienda, la caída de compraventas no garantiza gangas. Puede abrir algo de margen negociador en zonas concretas, especialmente donde el vendedor tenga prisa o el inmueble lleve meses en el escaparate, pero no cambia por sí sola el fondo del problema: poca oferta asequible y precios todavía tensos. La bajada de operaciones puede ser una oportunidad en algunos barrios y una mera estadística en otros.

Para los vendedores, el dato invita a moderar expectativas. No a regalar la casa, claro, que tampoco estamos escribiendo ciencia ficción. Pero sí a entender que el comprador llega más informado, más financiado al milímetro y menos dispuesto a aceptar cualquier precio solo porque la vivienda “siempre sube”. Ese mantra ha hecho carrera en España, como las sobremesas eternas y las reformas que nunca terminan.

Para el mercado, la señal es más profunda: la actividad se enfría antes de que los precios cedan de forma clara. Esa es la tensión central. La demanda no desaparece; se filtra. Los compradores con más renta, ahorro familiar o financiación cerrada siguen entrando. Los demás esperan, alquilan, se alejan del centro, miran municipios periféricos o aplazan la decisión. La vivienda, otra vez, funciona como una máquina de selección social bastante eficiente. Demasiado eficiente.

Un frenazo con el precio todavía en el escaparate

La caída del 7,6 % en mayo no anuncia por sí sola un desplome inmobiliario, pero sí confirma que el mercado español de la vivienda ha entrado en una fase más incómoda: menos compraventas, hipotecas casi planas y precios que no aflojan al ritmo que muchos hogares necesitarían. La demanda sigue ahí, aunque más castigada. La oferta sigue corta. Y el crédito, sin estar cerrado, ya no acompaña con la alegría de otros momentos.

El dato relevante no es solo que se vendan menos casas. Es que se venden menos en un país donde acceder a una vivienda continúa siendo una carrera con demasiados peajes: ahorro previo, entrada, tipos, salario, ubicación, oferta y paciencia. Sobre el papel, mayo deja una bajada. En la vida real, deja algo más reconocible: la sensación de que comprar casa en España sigue siendo posible, sí, pero cada vez se parece menos a una decisión familiar y más a una oposición con hipoteca.