¿Por qué el 83% ve igual o peor comprar su primera vivienda en España?

La vivienda se ha convertido en una de esas conversaciones españolas que empiezan hablando de metros cuadrados y terminan hablando de padres, herencias, nóminas y años de ahorro. El último estudio del CIS deja una fotografía particularmente áspera: el 83,1% de los españoles cree que el acceso a la primera vivienda empeorará o seguirá igual en el futuro. Muy pocos parecen esperar que comprar casa vaya a resultar más sencillo.

El dato llega justo cuando el Gobierno vuelve a mover piezas en política de vivienda, aunque conviene ordenar el calendario. Las más de 6.000 entrevistas del estudio se realizaron entre el 10 y el 17 de septiembre de 2026, antes de que el Consejo de Ministros aprobara el nuevo paquete de medidas del 29 de septiembre. No puede decirse, por tanto, que la encuesta sea un veredicto ciudadano sobre ese decreto concreto. Sí refleja algo quizá más relevante: las nuevas normas nacen sobre un terreno de profundo escepticismo social.

Ocho de cada diez españoles no esperan que comprar casa sea más fácil

El estudio Actitudes hacia el estado de bienestar (III) va bastante más allá de una sensación difusa de malestar. Cuando pregunta por el acceso a una vivienda digna y adecuada, un 68,4% considera que solo está garantizado para algunas personas.

Es una frase estadística bastante fría para describir una escena cotidiana: jóvenes con empleo que siguen viviendo con sus padres, parejas que necesitan dos buenos salarios para plantearse una hipoteca, familias que miran anuncios durante meses y descubren que cada nueva búsqueda parece empezar unos miles de euros más arriba.

Solo el 11,9% considera que el acceso a una vivienda digna está garantizado para todos, mientras que otro 18,2% entiende que no está garantizado para nadie. No es únicamente una discusión sobre propiedad inmobiliaria. La percepción que aflora es la de un mercado al que no todos entran por la misma puerta.

Y aquí aparece una diferencia importante. España sigue siendo un país culturalmente muy vinculado a la propiedad, pero para buena parte de quienes intentan comprar su primera casa la cuestión ha dejado de ser elegir entre alquilar o comprar. Primero hay que conseguir llegar al precio de entrada.

Los precios explican buena parte del pesimismo

La percepción ciudadana no aparece en el vacío. El precio de la vivienda aumentó un 12,2% interanual durante el segundo trimestre de 2026, según el último Índice de Precios de Vivienda del INE. La vivienda nueva subió un 7,4%, mientras que la de segunda mano avanzó un 12,9%. En apenas tres meses, el índice general creció otro 3,4%.

Es difícil que la sensación de accesibilidad mejore mientras una vivienda que costaba 200.000 euros pueda sumar decenas de miles en relativamente poco tiempo y los ingresos familiares no reproduzcan ese ritmo. El problema se vuelve especialmente visible en el primer comprador: no tiene otra vivienda que vender, ni una plusvalía inmobiliaria anterior que utilizar como trampolín.

Necesita ahorro. Mucho.

Al precio de la casa se suma la parte de la operación que normalmente no cubre la hipoteca: entrada, impuestos y otros gastos asociados. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 reconoce que alrededor del 75% de los hogares que viven de alquiler carece de ahorro suficiente para afrontar los gastos iniciales de una compra y sitúa la relación entre préstamo y precio alrededor del 76,5%.

Ser joven y comprar vivienda, una combinación cada vez más rara

La brecha generacional aparece con especial crudeza. El propio Plan Estatal señala que la proporción de primeras compras realizadas por jóvenes de entre 18 y 30 años cayó del 24,5% en 2007 al 10,4% en 2024.

También ha aumentado la dependencia de las ayudas familiares, donaciones o herencias. Es decir, junto al salario aparece otro factor menos relacionado con el esfuerzo individual: la familia en la que uno ha nacido.

Durante décadas se hablaba de la primera vivienda como una estación más o menos previsible de la vida adulta. Trabajo, ahorro, hipoteca, casa. La secuencia se ha desordenado. Para muchos jóvenes el empleo llega sin ahorro suficiente; el alquiler consume parte de la capacidad para acumularlo y, mientras tanto, la vivienda que pretenden comprar continúa encareciéndose.

Es como perseguir una escalera mecánica que sube en dirección contraria.

El Gobierno estrena nuevas medidas con la confianza bajo mínimos

El Real Decreto-ley 26/2026, aprobado el 29 de septiembre y publicado el día 30, introduce nuevas actuaciones para proteger el uso residencial y ampliar la oferta asequible. Entre otras cuestiones, restringe temporalmente determinadas adquisiciones inmobiliarias cuando el precio sea inferior al 70% de su valor de tasación, dentro de una batería de medidas que también afecta a alquileres y protección frente a desahucios.

El objetivo declarado pasa por contener determinadas prácticas especulativas, aumentar la estabilidad residencial y facilitar que una mayor parte del parque disponible termine dedicada a vivienda habitual y asequible. Las medidas podrán cambiar contratos, incentivos y límites; otra cosa es que el ciudadano termine notándolo en el escaparate de la inmobiliaria.

Porque el problema que muestra el CIS tiene otra escala. Una ley puede modificar reglas con relativa rapidez; cambiar las expectativas de millones de personas exige que esas medidas terminen notándose en precios, oferta y capacidad real de compra.

Ahí está la distancia entre el BOE y el escaparate de una inmobiliaria. El primero puede modificarse en una noche parlamentaria. El segundo responde a suelo disponible, construcción, demanda, financiación, población y años de escasez acumulada.

España arrastra un déficit de vivienda difícil de resolver a golpe de decreto

El diagnóstico oficial reconoce una insuficiencia estructural de oferta. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 cifra en más de 400.000 viviendas el déficit estructural señalado por el Banco de España, mientras que el real decreto-ley publicado el 30 de septiembre habla de unas 750.000 viviendas necesarias para atender la diferencia acumulada entre creación de hogares y producción residencial durante los últimos quince años. Son aproximaciones distintas, elaboradas sobre referencias temporales diferentes, pero dibujan el mismo atasco.

Durante años se han creado hogares a mayor velocidad de la que aumentaba en determinadas zonas la oferta disponible. La escasez no se reparte de manera uniforme por España, pero allí donde se concentra la demanda el resultado es conocido: más presión sobre precios y alquileres.

A eso se añade la debilidad histórica del parque público. El Plan Estatal cifra en unas 318.000 las viviendas de titularidad pública autonómica y municipal, suficientes para aproximadamente el 1,7% de los hogares. El alquiler social por debajo de precio de mercado rondaría el 3,5%, frente a una media europea próxima al 9%.

No es un detalle menor. Un parque público reducido deja al mercado privado prácticamente todo el peso de absorber aumentos rápidos de demanda. Cuando faltan viviendas donde la gente necesita vivir, la presión termina apareciendo en alguna parte: alquileres, precios de compraventa o ambos.

Comprar menos viviendas no significa necesariamente que sean más baratas

Las compraventas también muestran señales interesantes. En julio se registraron 61.417 operaciones de vivienda, un 5,1% menos que un año antes. Esa caída, sin embargo, coincide con precios que continúan creciendo con fuerza.

Es una aparente paradoja bastante reveladora. Que se vendan menos casas no implica automáticamente que los precios bajen. Si la oferta continúa siendo limitada en los lugares donde se concentra la demanda, el ajuste puede producirse por otra vía: sencillamente, una parte de los compradores queda fuera.

El mercado sigue funcionando, claro. Lo que cambia es quién puede participar en él.

Una vivienda que se aleja del salario

El dato del CIS no demuestra que las últimas medidas de vivienda hayan fracasado, porque fueron aprobadas después de realizarse la encuesta. Tampoco permite anticipar qué efecto tendrán. Lo que sí muestra es el punto de partida: ocho de cada diez españoles no esperan una mejora clara en el acceso a la primera vivienda.

Ese pesimismo tiene detrás algo bastante tangible. Los precios crecieron un 12,2% interanual en el segundo trimestre, gran parte de los hogares que alquilan no dispone del ahorro necesario para afrontar una compra y la presencia de los jóvenes entre quienes adquieren su primera vivienda se ha reducido con fuerza respecto a los años anteriores a la crisis financiera.

Las normas pueden aliviar algunos problemas y crear nuevos instrumentos. La percepción social, sin embargo, suele responder a una prueba mucho menos jurídica y bastante más sencilla: abrir un portal inmobiliario, mirar el precio de una casa razonable y compararlo con la nómina.

De momento, para millones de españoles, esa cuenta continúa sin salir.