¿Por qué vuelven a subir los embargos de vivienda habitual?

Bajan las ejecuciones, pero los embargos de vivienda habitual suben un 19,3% y alcanzan 2.066 casos; cifras y mapa autonómico del trimestre.

La subida ya es medible y nítida: las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre vivienda habitual repuntaron un 19,3% interanual en el tercer trimestre y alcanzaron 2.066 expedientes, su cifra más alta para un verano en cuatro años. El dato apunta a una presión creciente sobre los hogares con hipoteca y rompe la tregua que había insinuado 2024. No es un pico aislado. Es el reflejo de una inercia que llega con retraso a los registros y que ahora estalla en frío: cuotas tensadas en 2023, negociaciones fallidas y procedimientos que, tras meses de trámites, se inscriben y pasan a engordar la estadística.

¿Por qué ocurre ahora? Por dos fuerzas que se cruzan. La primera, financiera: el golpe del Euríbor de 2022-2023 —que superó el 4%— dejó cicatrices en miles de préstamos a tipo variable. Aunque en 2025 el indicador ha cedido, el alivio no borra los atrasos acumulados. La segunda, procesal: una ejecución no se dispara de un mes a otro; desde el primer impago hasta la inscripción formal media un calendario largo de requerimientos, notificaciones y gestiones. A esa mezcla se suma una realidad tozuda: el peso de la vivienda en el total de procedimientos crece y se concentra en la primera residencia, el núcleo duro del patrimonio de las familias.

La foto del trimestre: números y contexto

El tercer trimestre deja una radiografía dual. Si se mira el total de certificaciones por ejecuciones hipotecarias (todas las fincas), el volumen global cae ligeramente frente a un año antes. Pero dentro de ese agregado, la vivienda gana peso y la vivienda habitual es la que marca el tono. La cifra de 2.066 expedientes sobre primera residencia —con un +19,3% interanual— se convierte así en el termómetro más claro del malestar financiero en los hogares con hipoteca. El dato interrumpe una fase de relativa contención y reabre un debate muy concreto: ¿estamos ante un rebote coyuntural o ante la parte visible de un atasco más profundo?

La serie por tipo de vivienda sugiere dónde aprieta. La vivienda usada concentra la inmensa mayoría de los expedientes, más del 90% del total del trimestre, con avances de doble dígito. En cambio, la vivienda nueva apenas representa una fracción pequeña —alrededor del 7%— y muestra un descenso notable frente al año pasado. La explicación es técnica, pero fácil de entender: en los últimos años, el grueso de las hipotecas se firmó sobre casas de segunda mano; además, muchas promociones recientes se comercializaron a tipo fijo o mixto, con periodos iniciales más suaves, lo que amortigua el golpe de las revisiones.

El calendario también importa. La primavera ya había encendido una primera señal con un salto interanual fuerte en la primera residencia. El verano confirma esa tendencia, aunque el total de fincas ejecutadas sea algo menor. Es decir, el foco se desplaza hacia el hogar principal y menos hacia otros inmuebles. Ese desplazamiento no es menor: habla de familias que, aun con empleo, han visto cómo la suma de recibos y gastos se comía el colchón mensual.

Qué está detrás del repunte

La macro ofrece pistas. El Euríbor ha retrocedido a lo largo de 2025 y en noviembre rondaba el 2,2% en su referencia a 12 meses, muy por debajo de los picos que descolocaron las finanzas domésticas en 2023. Buenas noticias, sí, pero con efecto retardado: quienes revisaron cuota en el tramo alto del ciclo acumularon meses de asfixia y, en bastantes casos, impagos encadenados. Cuando una renegociación no cuajó o llegó tarde, el expediente siguió su curso y se ha inscrito ahora. La estadística, por diseño, llega con inercia.

El empleo ha resistido mejor de lo esperado, lo que ha evitado un deterioro masivo, pero no ha bastado para todos. La inflación elevó la cesta básica y dejó su huella en el saldo de final de mes. Y el mercado inmobiliario, lejos de corregir, ha mantenido precios al alza: el Índice de Precios de Vivienda del tercer trimestre avanzó alrededor del 12,8% interanual. Comprar sigue siendo caro; vender para cancelar deuda no siempre encaja con los tiempos del juzgado ni con el valor pendiente del préstamo.

Hay además un componente jurídico que conviene recordar. Las ejecuciones hipotecarias que publica el INE miden el inicio del procedimiento (la certificación inscrita), no el lanzamiento. No todos esos expedientes terminan en desahucio: entre medias aparecen daciones en pago, acuerdos de refinanciación, ventas para cancelar la deuda o desistimientos. Aun así, el aumento de inicios es una señal clara de tensión en el segmento más sensible: la vivienda habitual.

Vivienda habitual, obra nueva y segunda mano: dónde aprieta más

El comportamiento por naturaleza del activo repite un patrón: el problema se concentra en la primera residencia y, dentro de ella, en la vivienda usada. Este trimestre, la proporción de expedientes sobre casas de segunda mano supera el 90%, mientras que la obra nueva apenas roza el 7% y cae con fuerza respecto al año pasado. Los contratos a tipo mixto firmados durante 2021-2023 explican parte de esa divergencia: los periodos fijos iniciales siguieron protegiendo a quienes compraron sobre plano o en promociones recientes.

En la vivienda usada, el peso del tipo variable es mayor y la sensibilidad al Euríbor, inmediata. Esa “elasticidad” se ha traducido en revisiones al alza que, en algunos hogares, han sumado 100, 200 o 300 euros de cuota mensual respecto a 2021. Una diferencia que cabe durante unos meses, pero que se vuelve tóxica al prolongarse. Con carencias temporales y extensiones de plazo se han evitado muchas ejecuciones; no siempre. Lo que no se pactó a tiempo, hoy aparece en el registro.

Conviene insistir en una confusión frecuente: ejecución hipotecaria no equivale a desahucio. La estadística de lanzamientos del CGPJ muestra año tras año que la mayoría de desalojos en España proviene del alquiler (impagos de renta), no de hipoteca. El repunte de las ejecuciones, aun serio, no implica automáticamente una ola equivalente de desahucios por préstamo. Ayuda a dimensionar y a huir del alarmismo.

Mapa autonómico: el peso de Andalucía, Cataluña y la Comunitat Valenciana

La geografía del trimestre vuelve a ser reconocible. Andalucía lidera en número de ejecuciones sobre vivienda en el periodo, con 661 expedientes. Le siguen Cataluña, con 568, y la Comunitat Valenciana, con 443. Son territorios con mercados inmobiliarios muy activos, alto volumen de compraventas y un parque hipotecado numeroso, lo que multiplica la exposición. En el otro extremo, La Rioja (10), Navarra (14) y Cantabria (21) registran cifras reducidas. La relación entre actividad de compra, estructura del empleo, peso del tipo variable y facilidad para renegociar con las entidades explica buena parte de estas diferencias.

Ese mapa no es estático. Cambia con la oferta de refinanciación de cada banco y con la capacidad de pago de los hogares por provincia. Hay plazas donde las mediaciones funcionan mejor y los expedientes se congelan antes de llegar a subasta; en otras, los procedimientos avanzan con menos freno. El trimestre también deja un matiz temporal: frente a la primavera, el número de inicios sobre vivienda habitual desciende a nivel secuencial, pero sube con fuerza en comparativa interanual. Traducción: parte de la ola procesal se activó ya en el segundo trimestre y ahora se normaliza, aunque a niveles superiores a los del año pasado.

Tipos, cuotas y precios: la aritmética que manda

La matemática de la hipoteca manda más que cualquier titular. Con un Euríbor que ha orbitado este otoño alrededor del 2,2%, las revisiones semestrales deberían aliviar cuotas frente a las firmadas en pleno pico de 2023. Esa es la teoría. En la práctica, el alivio llega con decalaje y encuentra a algunas familias sin colchón. Septiembre dejó un tipo medio del 2,85% en las nuevas hipotecas sobre vivienda, claramente inferior al de hace doce meses y un respiro para quien compra hoy. Pero quien arrastra un préstamo variable que se revisó al 4% y que luego acumuló recibos impagados no se cura con un simple descenso del Euríbor: necesita tiempo y pactos.

El precio de la vivienda añade una capa de complejidad. Con un avance interanual próximo al 12,8% en el tercer trimestre, vender para cancelar la hipoteca puede ser viable en más casos… si el saldo pendiente no ha crecido por intereses y costas, y si el mercado absorbe la operación al precio necesario. Aquí el tiempo del juzgado y el tiempo del mercado rara vez coinciden. Hay familias que encuentran comprador y resuelven; otras no cuadran cifras y el expediente sigue su camino.

El banco dispone de varios mecanismos antes de llegar a la ejecución: cambios de tipo, extensión de plazo, carencias parciales o totales, dación en pago en supuestos tasados. Cuando estos instrumentos se usan a tiempo y con criterio, el expediente no se inscribe. El problema es el retraso: si la conversación llega una vez acumulados varios impagos, la tramitación ya está en marcha y frenar la maquinaria es más difícil. Ese desfase, hoy, es visible en los números del trimestre.

Qué esperar en 2026: escenarios y señales

El escenario base maneja un Euríbor estabilizado en la franja 2,1%-2,3% en 2026, con la política monetaria europea acercándose a un terreno neutral y sin shocks de inflación. Con ese guion, las revisiones semestrales deberían ser menos traumáticas que en 2023 y parte del riesgo de impago se desinflará de forma natural. Aun así, conviene no idealizar: estabilizar no es volver a 2021. Muchas familias seguirán pagando más que hace cuatro años y cualquier susto —un contrato que no se renueva, una baja prolongada, un gasto imprevisto— puede desbaratar la paz recién recuperada.

La originación de hipotecas nuevas muestra señales mixtas. Se firma más que hace un año, con tipos medios por debajo del 3%, lo que habla de demanda reprimida que vuelve al mercado. A la vez, el crédito se ha vuelto más selectivo: mayor peso del tipo fijo, análisis más fino de la tasa de esfuerzo y calibración de plazos. Buena noticia para la calidad del riesgo, no tanto para quien llega justo de ingresos y sin ahorro. Si esa prudencia bancaria convive con programas de reestructuración quirúrgicos, el sistema digerirá la bolsa de expedientes abiertos sin convertirla en una ola.

Hay tres señales a vigilar en los próximos meses. Una, la trayectoria del Euríbor: si se consolida por debajo del 2,3% en el primer semestre, las revisiones aliviarán cuotas “en cascada”. Dos, la intensidad de las renegociaciones: más acuerdos hoy significan menos inscripciones mañana. Tres, la brecha entre precios de vivienda y salarios: si el Índice de Precios de Vivienda modera su avance y los salarios pactados consolidan poder adquisitivo, el esfuerzo hipotecario bajará algunos escalones. Es en esa intersección —tipos, renta y buen uso de las herramientas— donde se decide si el repunte reciente se apaga o se enquista.

El mensaje que envía este repunte

La estadística deja un aviso sobrio y perfectamente entendible: España registra el mayor número de ejecuciones iniciadas sobre vivienda habitual para un tercer trimestre en cuatro años, con 2.066 expedientes y un +19,3% interanual. El impacto no es homogéneo —Andalucía, Cataluña y la Comunitat Valenciana concentran buena parte— ni irreversible: muchas de esas causas no acabarán en lanzamiento porque entre medias hay acuerdos y salidas. Pero el repunte existe, y dice algo muy concreto del ciclo que dejamos atrás: el shock de tipos fue lo bastante fuerte como para seguir proyectando sombras en 2025.

Hay margen para que la curva se enfríe en 2026 si el Euríbor estabiliza, el empleo resiste y la restructuración bancaria se aplica con puntería. No es un mensaje triomfalista, tampoco catastrofista. Es una constatación: la primera residencia, el corazón inmobiliario del país, sigue bajo una tensión superior a la deseable. Contenerla no depende de un único factor, sino de una suma de microdecisiones —deudores, entidades y juzgados— que, si llegan a tiempo, evitan que un problema de liquidez se convierta en una pérdida de vivienda. Esa es, en esencia, la lectura más útil de este dato.