¿Por qué el Euríbor sube al 2,187% y encarecen las hipotecas?

El euríbor cierra octubre en 2,187%: suben unos euros las hipotecas semestrales; las anuales aún bajan. Datos y cálculos claros para decidir.

El euríbor a 12 meses ha cerrado octubre en 2,187 %, tercer repunte mensual consecutivo y suficiente para encarecer ya las hipotecas variables con revisión semestral. La subida es pequeña, pero visible en el recibo: para un préstamo típico de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1 %, la cuota aumenta en torno a 2 euros al mes; con 300.000 euros, el salto ronda 4 euros. No hay sobresalto, sí un giro de guion respecto a la primavera: el índice se estabiliza en la franja del 2,1 %-2,2 % y deja atrás el tramo más claro de descensos.

Las revisiones anuales presentan una fotografía diferente. Frente a los niveles de hace un año —entonces claramente más altos—, el recibo todavía baja con holgura. Con el mismo préstamo de 150.000 euros y diferencial del 1 %, la reducción ronda 40 euros mensuales; para 300.000 euros, cerca de 80 euros. Este doble efecto —ligero encarecimiento semestral y abaratamiento anual— resume el momento: la caída del euríbor se ha frenado, su media mensual vuelve a moverse unas centésimas al alza y el impacto depende del calendario de cada contrato.

Impacto directo en las cuotas desde noviembre

La mayoría de hipotecas variables en España se referencian al euríbor a 12 meses, aplicando en cada revisión la media mensual del índice publicada por el Banco de España para el mes de referencia (en revisiones de noviembre, el dato de octubre). Con octubre en 2,187 %, los contratos que se actualizan cada seis meses con esa media ven ajustado su Tipo de Interés Nominal (TIN) a “euríbor + diferencial”. Si en abril se usó una media próxima al 2,16 %, el paso a 2,187 % son apenas 3 centésimas (3 puntos básicos). A nivel de bolsillo, ese cambio se traduce en pocos euros al mes, pero suficientes para marcar tendencia.

En términos operativos, el banco no altera el calendario de vencimientos: recalcula el TIN, rehace el reparto entre intereses y amortización para las mensualidades restantes y comunica la nueva cuota. En periodos de estabilidad como el actual, el efecto de una variación de 0,03 puntos en el euríbor es pequeño; sin embargo, el hecho de encadenar varios meses de microalzas confirma que el ciclo de descensos ha perdido fuerza. En paralelo, quienes revisan anualmente comparan octubre de 2025 con una referencia de 2024 más elevada, y por eso aún pagan menos que hace doce meses.

Qué explica el movimiento del euríbor en octubre

El euríbor refleja, con adelanto, las expectativas de tipos del mercado monetario. Tras meses de recortes y posteriores pausas en los tipos oficiales del banco central, el índice se ha asentado en un rango estrecho. La inflación en la eurozona se ha moderado frente a 2023, el crecimiento es débil pero positivo y las curvas implícitas no descuentan rebajas agresivas a corto plazo. De ahí que el euríbor se mueva ahora en centésimas, no en los saltos que se vieron en 2022-2023.

A esa dinámica se suma un factor técnico: mientras los inversores revisan cada semana sus previsiones de tipos, el promedio mensual suaviza los vaivenes diarios. Si los cierres de sesión de las últimas semanas transitan entre 2,15 % y 2,20 %, la media aterriza en 2,187 %. Para la hipoteca variable media, lo determinante no es el pico de un día, sino la media del mes que entra en el cálculo de la revisión.

Cómo se calcula la revisión y qué detalles del contrato cuentan de verdad

Una hipoteca variable se expresa casi siempre como “euríbor + diferencial”. Ese diferencial —0,75 %, 1 %, 1,25 %…— es fijo por contrato, salvo que se renegocie. En cada revisión, el banco toma la media mensual del euríbor correspondiente y suma el diferencial. El resultado es el TIN aplicable hasta la siguiente revisión. Sobre ese TIN, con el plazo restante y el capital pendiente, se recalcula la cuota mediante la fórmula de amortización francesa.

En ese proceso, ciertos elementos del contrato pueden alterar el resultado:

Los suelos hipotecarios, muy menos frecuentes tras las sentencias de los últimos años, fijan un tipo mínimo efectivo que bloquea la bajada de la cuota si el TIN resultante cae por debajo de ese umbral.

Las bonificaciones por productos vinculados —nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones— reducen el diferencial mientras se cumplan las condiciones. Si decaen, el diferencial sube y la cuota aumenta más de lo esperado pese a que el euríbor apenas se mueva.

Las mixtas combinan un primer tramo a tipo fijo y luego saltan a variable. Cuando llega el cambio, el TIN puede moverse varios décimos en un día, porque entra en juego el euríbor vigente y no una tasa prefijada.

Las carencias retrasan la amortización de capital; cuando terminan, la primera cuota “completa” puede sorprender pese a un euríbor estable, al incorporar capital más intereses.

Cuentas reales con el euríbor de octubre: del capital a la cuota

Conviene poner números concretos a este 2,187 % de octubre. Para facilitar la comparación, partimos de dos capitales representativos —150.000 y 300.000 euros—, un plazo restante de 25 años y un diferencial del 1 %. Es un supuesto realista para muchas hipotecas firmadas en la última década. Se comparan dos escenarios:

Primero, una revisión semestral que pasa de una referencia primaveral en torno al 2,16 % a la media de octubre 2,187 %. El TIN sube de 3,16 % a 3,187 %. Con 150.000 euros, la cuota mensual pasa de 723,86 a 725,99 euros: +2,13 euros. Con 300.000, de 1.447,73 a 1.451,98 euros: +4,26 euros. Es el efecto esperable de una subida mínima del índice.

Segundo, una revisión anual que compara una referencia de finales de 2024 —en aquel momento más alta— con el 2,187 % actual. En ese marco, el TIN cae hasta 3,187 % y la cuota baja con fuerza. Para 150.000 euros, el recibo se reduce unos 40 euros; para 300.000, cerca de 81 euros. No es una cifra menor en una economía doméstica: a escala anual, supone alrededor de 480-970 euros de alivio.

El efecto cambia con el plazo restante. A 20 años, el encarecimiento semestral con 150.000 euros se queda en +2,05 euros al mes; con 300.000, +4,09 euros. A 15 años, el aumento es aún más pequeño: +1,96 y +3,92 euros, respectivamente. En el caso de la revisión anual, los ahorros se moderan ligeramente a medida que el plazo se acorta, pero siguen siendo sustanciales frente a las referencias de 2024.

Hay más matices. Un diferencial más alto magnifica la cuota base, pero una variación de unas centésimas en el euríbor afecta de forma parecida en euros absolutos: la subida o bajada en la mensualidad por 0,03 puntos se mantiene pequeña en cualquier caso. Donde sí hay diferencia palpable es en el capital pendiente: cuanto mayor sea, mayor será la variación en euros.

Un apunte sobre TIN, TAE y amortización

El recibo se recalcula con el TIN, no con la TAE. La TAE recoge comisiones y vinculación y sirve para comparar ofertas, no para determinar la mensualidad al día siguiente de la revisión. Una cuota más baja no significa que se paguen menos intereses en términos absolutos si el capital pendiente es elevado y el plazo largo. Con el sistema francés, en los primeros años una porción mayor de la cuota son intereses; según avanza la vida del préstamo, esa porción se reduce y aumenta la amortización de capital. Por eso, un mismo cambio de TIN tiene efectos algo distintos en 2026 que en 2036.

Qué está ocurriendo en las nuevas hipotecas: fijas, mixtas y variables

El enfriamiento del euríbor desde los máximos del ciclo ha traído un ab abar atamiento progresivo de las ofertas, más acusado en el primer semestre del año y menos marcado en los últimos meses. En el escaparate conviven tres propuestas con públicos bien definidos:

Las fijas han recuperado brillo. Ofrecen previsibilidad total a cambio de un tipo estable, que hoy es más bajo que en 2023 pero no tan agresivo como en 2021. Son preferidas por perfiles que priorizan estabilidad presupuestaria aun asumiendo que, si el euríbor bajase más en el futuro, no participarían de esa bajada.

Las mixtas se consolidan como término medio. Plantean unos años iniciales a tipo fijo —cada entidad decide cuántos— y luego pasan a variable con euríbor + diferencial. Funcionan para quien desea blindarse a corto plazo y acepta cierta incertidumbre después. En un contexto de euríbor “en meseta”, esa combinación resulta atractiva.

Las variables puras vuelven a tener sentido cuando el diferencial es ajustado y el presupuesto admite oscilaciones moderadas. Tras varios trimestres de descenso del índice, la expectativa mayoritaria apunta a estabilidad con pequeñas fluctuaciones. Si el diferencial acompaña, la cuota tenderá a moverse en rangos estrechos.

Otro fenómeno en marcha es la renegociación. Muchos titulares han buscado novaciones (cambiar condiciones con su banco) o subrogaciones (traspasar la hipoteca a otra entidad) para mejorar diferencial o pasar de variable a fija/mixta. En un entorno de competencia selectiva, el historial de pago y la vinculación pesan. Conviene auditar costes —comisiones de novación/subrogación, tasación, gestión— y medir si el precio de las bonificaciones compensa de verdad.

Qué puede pasar de aquí a fin de año (y después)

Con un euríbor que ha encadenado varios meses en el entorno del 2,2 %, el escenario base que trabaja el mercado es el de una meseta: movimientos de unas centésimas arriba o abajo durante un tiempo, sin romper rangos a menos que cambien los fundamentales. El banco central ha optado por mantener tipos oficiales y dejar que los datos de inflación y actividad vayan reorientando las expectativas. Ese guion sugiere un euríbor similar en los próximos meses, con la posibilidad de recortes pausados si los precios se comportan y el crecimiento no se resiente.

Los riesgos están identificados. Un repunte persistente de la inflación subyacente, un shock energético o un frenazo mayor de lo previsto en la economía europea obligarían a recalibrar el mapa de tipos. Aun así, tras el ajuste vivido en 2022-2023, el sistema financiero ha interiorizado un escenario de normalidad en el que el euríbor no es un protagonista volátil, sino un termómetro de expectativas que se mueven al ritmo de los datos macro.

Para las hipotecas con revisión semestral, ese marco implica cambios mínimos de cuota en cada actualización, salvo sorpresa. Para las revisiones anuales, todavía quedará tramo de rebaja mientras la comparación siga haciéndose con meses de 2024 que fueron más altos que el 2,187 % de octubre. Ese efecto base, con el paso del tiempo, se irá agotando.

Claves prácticas del nuevo dato: qué mirar en cada caso

El cierre de octubre en 2,187 % deja tareas claras para quienes estén en periodo de actualización. En contratos con diferencial elevado —por ejemplo, por pérdida de bonificaciones—, el primer objetivo razonable suele ser recuperar esos puntos de descuento cumpliendo condiciones viables (no se trata de coleccionar productos, sino de que la vinculación tenga sentido económico). En variables con suelo activo, merece la pena revisar si el tope es aplicable y en qué términos, porque una parte de su efecto se ha mitigado en el ciclo reciente.

Las mixtas que dan el salto a variable este otoño o a comienzos del año próximo se enfrentarán a un TIN calculado con el euríbor actual. En esos casos, el diferencial es decisivo: 0,80 % y 1,20 % no es lo mismo en una vida de préstamo que puede sumar décadas. La novación para reducir ese diferencial puede marcar cientos de euros al año, incluso con un euríbor plano.

En el frente de la amortización anticipada, el momento también es propicio para quienes han visto aliviarse la cuota en revisiones anuales. Aprovechar parte de ese margen para recortar plazo suele reducir el coste total de intereses de manera más intensa que disminuir cuota, aunque la elección depende del flujo de ingresos y del perfil de riesgo de cada familia. En variables, acortar plazo aporta colchón frente a posibles repuntes del índice en el futuro.

Cómo se traslada el 2,187 % a un contrato real

Los bancos aplican el dato de octubre en las revisiones efectivas a partir de noviembre (o diciembre, según el calendario contractual). Si el préstamo se revisa cada seis meses y la última actualización fue en mayo, la nueva cuota reflejará el 2,187 % sumado al diferencial. Si la revisión es anual y se practicó en noviembre del año pasado, la comparación será con una media que entonces estaba por encima de la actual, de ahí que la mensualidad baje.

El recibo que llega con el cambio incluye la fecha de revisión, el nuevo tipo aplicable y, en su caso, las bonificaciones descontadas. Es recomendable comprobar que el diferencial pactado es el que figura en la escritura y que las bonificaciones se han aplicado correctamente. En eventuales errores, la rectificación suele ser sencilla y retroactiva.

Lectura de contexto: mercado de vivienda y esfuerzo financiero

El coste financiero es solo una pieza del puzle. El precio de la vivienda se mantiene firme en buena parte del país, con ritmos distintos en capitales y zonas periféricas. Un euríbor más bajo que en 2023 ha suavizado el esfuerzo para quien compra ahora, pero ese alivio convive con unos precios de oferta todavía tensos en áreas con demanda sólida y poca vivienda disponible. En ese equilibrio, la mejora del TIN no siempre se traduce en una cuota claramente inferior a la de hace dos años, porque el capital financiado puede ser mayor.

Los salarios y el empleo completan la ecuación. La capacidad de ahorro y la estabilidad laboral determinan la negociación con la banca tanto o más que una décima de euríbor. La ratio de deuda sobre ingresos, el historial de pago y la antigüedad en el empleo siguen siendo criterios rectores a la hora de perfilar el precio final de una operación, ya sea nueva firma, novación o subrogación.

Octubre deja una señal clara para las variables

El dato de octubre (2,187 %) no es un susto, pero sí un aviso. Las hipotecas variables con revisión semestral notan ya un encarecimiento mínimo, medido en euros sueltos, tras varias entregas mensuales de euríbor al alza. En las revisiones anuales, el recibo continúa bajando frente a 2024, con un margen todavía apreciable en capitales medios. El mensaje que se desprende es sencillo: el índice ha dejado de caer y ha entrado en una fase de estabilidad con movimientos en centésimas, acorde con un escenario de tipos oficiales en pausa y expectativas equilibradas.

Para el mercado hipotecario español, ese entorno significa menos volatilidad y decisiones más quirúrgicas: ajustar diferenciales, cuidar la vinculación que de verdad compensa, estudiar novaciones o subrogaciones cuando cuadren los números y, donde exista margen, acortar plazos para reducir intereses futuros. El euríbor de octubre no reescribe la historia, pero marca el tono de los próximos meses: normalidad, vigilancia de los datos y un impacto que, salvo sorpresas, se medirá en céntimos por revisión semestral y en decenas de euros por revisión anual frente al año pasado.

🔎​ Contenido Verificado ✔️

Este artículo se apoya en fuentes oficiales y medios de referencia, contrastadas y vigentes. Fuentes consultadas: Banco Central Europeo, Banco de España, EFE, idealista, elDiario.es, Boletín Oficial del Estado, Telemadrid.