¿Por qué España solo tiene un piso público por cada 65 viviendas?

España dispone de vivienda pública en una proporción casi testimonial: apenas representa el 1,5 % de las residencias principales, el equivalente aproximado a un piso de cada 65. Con semejante tamaño, el parque estatal, autonómico y municipal carece de músculo para contener los alquileres, alojar a los hogares con menos renta o actuar como red de seguridad cuando el mercado se dispara.

El dato coloca a España en el sótano europeo, aunque conviene afinar el titular: no ocupa literalmente el último puesto de la comparación manejada por el Banco de España, pues Portugal figura con un 1,1 %. Poco consuelo. Países Bajos alcanza el 34,1 %; Austria, el 23,6 %; Dinamarca, el 21,3 %; Reino Unido, el 16,4 %, y Francia, el 14 %. Aquí el parque público no es un contrapeso. Es casi una nota al pie.

La causa no reside únicamente en que España haya construido poco. Durante décadas levantó numerosas viviendas protegidas, pero optó por venderlas y permitir que buena parte perdiera su protección con el paso del tiempo. Se empleó dinero público para facilitar el acceso a la propiedad, no para formar un patrimonio colectivo duradero. El ladrillo se construía como público y envejecía como privado. Una alquimia administrativa bastante eficaz.

Un parque público reducido a la mínima expresión

Entre 1991 y 2015 se construyeron en España más de 1,3 millones de viviendas protegidas con apoyo público. La cifra parece incompatible con el exiguo 1,5 % actual, hasta que se observa el modelo elegido: las promociones se destinaban mayoritariamente a la venta, con precios limitados y períodos de protección que podían caducar.

Cuando una vivienda protegida se vende y, años después, queda liberada, deja de cumplir la función de alquiler asequible que desempeñan los grandes parques públicos europeos. No permanece disponible para la siguiente familia ni permite que la Administración intervenga cuando los precios privados se desbocan. Cada promoción empezaba, en cierto modo, desde cero.

El resultado es una anomalía acumulada durante décadas. España construyó vivienda protegida, sí, pero no conservó suficiente vivienda pública. Países como Austria o Países Bajos fueron almacenando pisos asequibles generación tras generación; aquí se fabricaron propietarios. Aquello encajaba con una sociedad donde comprar casa era casi un rito de paso, pero dejó al país desarmado cuando el mercado laboral se volvió más precario, la emancipación se retrasó y el alquiler ganó terreno.

La producción reciente tampoco permite recuperar lo perdido. En 2025 se terminaron unas 11.000 viviendas protegidas y se iniciaron 15.500. Son cifras algo mejores que la media anual de 2015 a 2024, situada en torno a 9.000, pero quedan lejísimos de las 62.000 unidades anuales construidas en los años noventa o de las 56.000 de la década de 2000.

Faltan 750.000 casas y la brecha continúa creciendo

La escasez pública forma parte de un problema más ancho: entre 2021 y 2025, España acumuló un déficit estimado de 750.000 viviendas al comparar la creación de hogares con las casas terminadas. La distancia casi duplica la calculada para Italia, de unas 400.000 unidades, y concentra buena parte de su presión en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.

El crecimiento de los hogares es mayor al de la oferta de vivienda nueva, incrementando el déficit de vivienda desde 2021. Más información en nuestro Informe Anual 2025. https://t.co/jZTnyTRnRl #bdeInformeAnual #bdePublicaciones #Vivienda 🧵 1/3 pic.twitter.com/hVjGTgJDuz

— Banco de España (@BancoDeEspana) June 18, 2026

Solo en 2025 se crearon alrededor de 240.000 nuevos hogares, mientras que se terminaron 92.000 viviendas. No todas esas familias necesitan una casa nueva ni toda construcción responde al lugar donde surge la demanda, pero la desproporción explica el ruido de fondo: más personas compitiendo por una oferta que crece despacio y, con frecuencia, lejos de los núcleos donde se concentra el empleo.

España posee suelo potencialmente urbanizable, especialmente alrededor de las grandes ciudades. El problema es convertirlo en barrios habitables. Entre una parcela dibujada en un plan y una llave girando en una cerradura aparecen años de trámites, reparcelaciones, informes ambientales, licencias, conexiones eléctricas, obras de saneamiento y desacuerdos entre administraciones. El suelo sobre el papel no cobija a nadie.

A estos obstáculos se añaden la menor dimensión de muchas constructoras después del colapso de 2008, la escasez de trabajadores especializados y una productividad que no ha recuperado el dinamismo de las antiguas fases expansivas. El empleo de la construcción ronda el 7 % de los afiliados, unos cuatro puntos menos que en 1999. Levantar muchas más casas exige algo más que anunciar cifras desde un atril: hacen falta empresas, operarios, financiación y planes urbanísticos capaces de sobrevivir al calendario electoral.

Los jóvenes compran mucho menos que en 2007

La factura generacional es nítida. La proporción de viviendas adquiridas por personas de entre 18 y 35 años ha descendido desde alrededor del 41 % en 2007 hasta el 22,4 % en 2025. La caída supera ampliamente la reducción de su peso demográfico y refleja una dificultad real para acceder a la propiedad, no un repentino descubrimiento juvenil de las virtudes espirituales del alquiler.

Para un hogar formado por dos jóvenes no emancipados, comprar una vivienda media requeriría el equivalente a 8,3 años de renta neta en el conjunto del país. La cifra asciende hasta 13,8 años en el área urbana de Madrid, 12,4 en Málaga y 12,3 en Barcelona. Son cálculos teóricos que no incluyen gastos cotidianos: comer, vestirse, pagar suministros o cometer la extravagancia de ir al cine.

La emancipación también se ha encogido. En 2024 solo el 31,5 % de los menores de 35 años había abandonado el hogar familiar, 13,5 puntos menos que en 2007. Entre quienes no superaban los 30 años, la tasa bajaba al 13,4 %. La edad media para salir de casa alcanzaba los 30,4 años, frente a los 26,2 de la Unión Europea.

Cuando el sueldo no llega y el banco exige una entrada, aparece la familia. En 2025 se registraron unas 30.500 donaciones de viviendas de padres a hijos, un 61 % más que en 2019. Entre 2019 y 2025 se acumularon alrededor de 175.000 operaciones de este tipo.

Las donaciones de dinero entre padres e hijos se triplicaron durante el mismo período y alcanzaron unos 5.500 millones de euros en 2025. La propiedad comienza así a depender menos del trabajo y más del árbol genealógico. Quien recibe ayuda atraviesa la puerta; quien no dispone de patrimonio familiar permanece al otro lado, pagando alquiler y tratando de ahorrar una entrada que se aleja mientras la persigue.

El alquiler absorbe una porción creciente de los ingresos

Los hogares españoles que viven de alquiler destinaban en 2024 una media del 26,7 % de su renta neta al arrendamiento. La proporción subía al 27,4 % entre los menores de 35 años y al 27,9 % entre los hogares nacidos fuera de España. En las ciudades más tensionadas, el esfuerzo rebasa con facilidad el umbral del 30 % que suele marcar una situación financiera delicada.

Málaga encabezaba el grupo con un 34,5 %, seguida de Barcelona, con un 32,4 %; Madrid alcanzaba el 31,6 %; Sevilla, el 31,3 %, y Valencia, el 30,2 %. Son promedios. Para los hogares con rentas bajas o para quien firma un contrato nuevo, la mordida puede ser bastante mayor.

El alquiler se ha convertido en el refugio de quienes no pueden comprar, pero esa llegada masiva presiona los precios del propio refugio. Las nuevas viviendas que entraron en el mercado durante 2024 se ofrecieron con una prima cercana al 16,6 % respecto al precio medio del parque existente. Los nuevos contratos de pisos que ya estaban alquilados registraron, a su vez, un aumento real medio del 4,6 %.

El mercado está más fragmentado de lo que sugiere el debate político. Dentro del universo fiscal de propietarios particulares, el 76,1 % dispone de una sola vivienda alquilada y otro 15 % posee dos. Los arrendadores con 11 o más representan apenas el 0,2 % de esas personas físicas y concentran el 2,4 % de sus pisos. Esto no elimina el peso de las empresas ni de los grandes inversores en determinados barrios, pero impide atribuir toda la crisis a un único villano de despacho acristalado. El problema es más incómodo: demanda creciente, oferta rígida y políticas públicas insuficientes.

Precios altos sin una burbuja como la de 2008

El Banco de España no aprecia, por ahora, una burbuja financiera comparable con la que precedió a la crisis de 2008. Los precios han subido con fuerza, pero no están siendo alimentados por una expansión descontrolada del crédito, hipotecas temerarias y promociones levantadas sin compradores. La enfermedad actual se parece menos a una borrachera bancaria y más a una escasez prolongada.

Los precios reales de la vivienda han regresado a niveles cercanos a los de 2005, aunque la presión se reparte de manera muy desigual. Entre 2014 y 2025, el crecimiento real medio anual llegó al 5,2 % en Málaga, al 4,8 % en Madrid y al 4,7 % en Baleares. Dentro de las grandes áreas urbanas, Valencia acumuló un avance medio del 7,9 %; Málaga, del 7,4 %; Madrid, del 6,1 %, y Barcelona, del 4,6 %.

Esa geografía importa. España puede tener viviendas vacías o baratas en municipios donde la población disminuye y, simultáneamente, sufrir escasez aguda en ciudades costeras, polos turísticos y áreas con empleo. Una casa desocupada en una comarca que pierde habitantes no resuelve el alquiler de una enfermera en Palma, un camarero en Málaga o una profesora en Madrid. Los inmuebles no se pueden doblar y guardar en el bolsillo.

Las soluciones tardarán más que los anuncios

El Banco de España plantea aumentar la oferta, agilizar la gestión urbanística y coordinar mejor a ayuntamientos, comunidades autónomas y Administración central. También admite medidas transitorias para contener determinados usos no residenciales, como los pisos turísticos, siempre que se apliquen en zonas concretas y se evalúen sus efectos sobre otras actividades.

Las ayudas directas al alquiler, los avales para comprar y los incentivos fiscales pueden aliviar a algunos hogares. Sin embargo, cuando la oferta apenas responde, parte de ese dinero termina incorporándose a los precios. El inquilino recibe una ayuda y el mercado descubre, con admirable rapidez, que puede cobrar un poco más. Los controles prolongados del alquiler también presentan riesgos si reducen la disponibilidad de pisos o desplazan contratos hacia modalidades temporales.

La respuesta estructural pasa por construir y adquirir vivienda asequible que mantenga su protección. Los programas en marcha incluyen financiación europea para unas 20.000 casas sobre suelo público, préstamos y avales del Instituto de Crédito Oficial con potencial para promover entre 40.000 y 45.000 viviendas, y la incorporación de activos estatales y de la Sareb a Casa 47.

Esta entidad pública contaría con unas 40.000 viviendas procedentes de la Sareb y 2.400 suelos con capacidad estimada para otras 55.000. Sus alquileres podrían extenderse durante décadas y no superarían el 30 % de la renta media del territorio. Sobre el papel, el modelo se acerca más al europeo: pisos que permanecen dentro del sistema y no desaparecen tras una compraventa.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 prevé 7.000 millones de euros, con un 40 % destinado a construcción y adquisición. Las nuevas promociones de alquiler deberán conservar una protección pública permanente, una expresión decisiva después de décadas de vivienda protegida con fecha de caducidad. Aun así, los proyectos necesitan suelo preparado, licencias, financiación y obras. Ninguno se materializa a golpe de rueda de prensa.

El coste de haber llegado tarde

España no resolverá su crisis residencial con una única ley, una prohibición aislada ni una promoción de varios cientos de pisos fotografiada desde todos los ángulos. El déficit acumulado es demasiado grande y el parque público demasiado pequeño. Recuperar terreno exige continuidad durante años, quizá décadas, justo aquello que la política española suele manejar con la paciencia de quien espera un ascensor averiado.

El país necesita construir más donde realmente se forman hogares, rehabilitar inmuebles, movilizar suelo y limitar los usos que expulsan residencia permanente en zonas saturadas. Pero necesita, sobre todo, conservar como públicas las viviendas pagadas con recursos públicos. De lo contrario, cada generación financiará de nuevo las mismas casas para ver cómo, pasado un tiempo, regresan al mercado privado.

Un piso público de cada 65 no constituye una política capaz de corregir el mercado. Es el vestigio de una política que prefirió repartir llaves antes que levantar un patrimonio común. Mientras esa proporción no cambie de forma sostenida, la vivienda seguirá funcionando como una frontera: a un lado, quienes poseen propiedades o pueden heredarlas; al otro, quienes dedican una parte creciente de su vida a pagar por permanecer bajo techo.