¿Cuándo permite la Justicia dejar de pagar el alquiler de la vivienda?

La Justicia ha rechazado el desahucio de un inquilino que dejó de pagar el alquiler después de soportar durante unos 15 meses una vivienda sin calefacción ni agua caliente. La Audiencia Provincial de Oviedo considera acreditado que la avería de la caldera convirtió el inmueble en un espacio inhabitable y que el propietario conocía el problema, pero no lo solucionó.

El fallo no concede a cualquier arrendatario una especie de barra libre para cerrar el grifo de la renta cuando aparece una humedad o se estropea un radiador. La excepción exige un incumplimiento grave, una pérdida sustancial de la habitabilidad y pruebas suficientes. En este caso las había: facturas, gráficas de consumo de gas, testimonios y constancia de que los ocupantes sobrevivían calentando ollas de agua y utilizando estufas de butano. Una vivienda, al fin y al cabo, no es solo cuatro paredes con una cerradura.

Quince meses sin calefacción ni agua caliente

La avería comenzó en junio de 2022. Desde entonces, el inquilino y su pareja permanecieron en la casa sin disponer de los dos servicios esenciales que dependían de la caldera: calefacción y agua caliente. La situación se prolongó hasta septiembre de 2023, cuando ambos abandonaron finalmente el inmueble.

El propietario acudió después a los tribunales para solicitar el desahucio por impago y reclamar las mensualidades pendientes. El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Siero desestimó íntegramente la demanda. El casero recurrió ante la Audiencia Provincial de Oviedo, sosteniendo que no se habían probado ni la avería ni la falta de habitabilidad.

La Audiencia llegó a la conclusión contraria. El consumo de gas registrado durante aquellos meses era prácticamente inexistente, más allá de las cuotas fijas del contrato. Los testigos corroboraron que no funcionaban la calefacción ni el agua caliente y describieron una escena doméstica bastante poco compatible con la idea de hogar: recipientes calentándose al fuego para poder asearse, estufas de butano repartidas por las habitaciones y un invierno asturiano entrando por todas partes.

La sentencia, fechada el 19 de marzo de 2026, confirmó que no procedía ni expulsar al arrendatario ni obligarle a pagar las cantidades reclamadas. La resolución todavía podía ser recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, por lo que no debe presentarse como una doctrina general e inamovible para todos los alquileres de España.

El propietario sabía que la caldera estaba averiada

Uno de los puntos decisivos fue el conocimiento que tenía el dueño de la vivienda. El inquilino afirmó que le había comunicado repetidamente el problema mediante llamadas telefónicas y conversaciones verbales, el mismo sistema de contacto que ambos habían utilizado durante años. La Audiencia entendió que el propietario conocía la avería.

El propietario alegó que no había recibido una notificación formal. El tribunal, sin embargo, consideró acreditada la comunicación por la dinámica habitual de la relación entre las partes. El derecho no siempre exige un burofax con lacre rojo, aunque dejar constancia escrita continúa siendo la opción más segura cuando el conflicto empieza a oler a juzgado.

La falta de reparación tampoco fue una molestia breve ni una avería menor. Pasaron aproximadamente 15 meses. Ese tiempo separa un contratiempo doméstico de un incumplimiento persistente, y ayuda a explicar por qué el tribunal consideró que el inmueble había dejado de ofrecer unas condiciones mínimas para vivir.

Qué obligaciones tiene el casero según la ley

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al propietario a realizar, sin subir por ello la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el daño sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, como cambiar un elemento sencillo desgastado por el día a día, sí corresponden normalmente al inquilino. Una caldera inutilizada durante más de un año juega en otra liga.

La misma norma obliga al arrendatario a comunicar cuanto antes la necesidad de reparar y a permitir que el dueño o los técnicos comprueben el estado del inmueble. Cuando la intervención sea urgente para impedir un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede ejecutarla, previa comunicación, y reclamar después el importe al propietario. La reparación urgente no borra la obligación de avisar.

Si unas obras de conservación duran más de 20 días y privan al ocupante de una parte de la casa, la renta debe reducirse proporcionalmente. Cuando la vivienda queda inhabitable a causa de esas actuaciones, el artículo 26 permite suspender el contrato o desistir de él sin indemnización; durante la suspensión se paralizan tanto el plazo contractual como la obligación de pagar la renta.

La Ley de Arrendamientos Urbanos también permite al inquilino resolver el contrato cuando el arrendador no lleva a cabo las reparaciones que le corresponden. Al otro lado del espejo, la falta de pago de la renta es una causa expresa para que el propietario solicite la resolución. Dos obligaciones enfrentadas, pues, y ninguna decorativa: uno debe entregar y mantener una vivienda habitable; el otro, pagar por disfrutarla.

No toda avería permite suspender el alquiler

La sentencia de Oviedo debe leerse con cuidado. Un grifo que pierde agua, una persiana rota o una calefacción averiada durante unos días no convierten automáticamente una vivienda en inhabitable. Tampoco autorizan, por sí solos, a guardar la renta en el bolsillo y esperar que el juez comprenda la indignación. El impago unilateral sigue siendo una decisión de alto riesgo.

Los tribunales valoran la gravedad del defecto, su duración, las partes de la vivienda afectadas, la responsabilidad de cada parte y las gestiones realizadas para solucionar el problema. También examinan si el arrendatario continuó utilizando el inmueble con normalidad. Seguir viviendo allí no elimina necesariamente la falta de habitabilidad —este caso lo demuestra—, pero obliga a explicar y acreditar por qué la permanencia fue una necesidad y no la prueba de que la casa todavía servía para el uso contratado.

El Tribunal Supremo admitió en 2024 que, cuando el propietario reclama conjuntamente el desahucio y las rentas pendientes, el arrendatario puede oponer razones por las que considera que la deuda no es exigible, entre ellas un incumplimiento grave del deber de conservación. Eso no significa que los desperfectos borren automáticamente las mensualidades. Significa que el juez puede estudiar el conflicto completo y no limitarse a comprobar si hubo o no transferencias bancarias.

La frontera está en la inhabitabilidad

La palabra decisiva es inhabitable. No equivale a incómodo, anticuado, frío por una ventana mal aislada o necesitado de una mano de pintura. Describe una vivienda que ha perdido condiciones esenciales para cumplir su función: alojar a una persona de manera digna y segura.

La falta simultánea y prolongada de agua caliente y calefacción, especialmente en una comunidad como Asturias, no es un detalle ornamental. Afecta al aseo, al descanso, a la salud y al uso cotidiano de todas las habitaciones. Los tribunales no necesitan que el techo se desplome para reconocer una pérdida de habitabilidad.

En el proceso de Siero, las pruebas formaron una imagen coherente. Las gráficas de gas confirmaban la ausencia de consumo; las declaraciones explicaban cómo vivía la pareja; la duración descartaba una incidencia pasajera, y las comunicaciones demostraban que el propietario no podía alegar sorpresa. No hubo una única prueba milagrosa, sino varias piezas encajando. Así suelen construirse los casos sólidos.

Qué demuestra realmente esta sentencia

El fallo recuerda que el contrato de alquiler no consiste únicamente en pagar una cantidad cada mes. A cambio de la renta, el arrendador debe proporcionar una vivienda que pueda ser utilizada como tal. Cuando esa prestación desaparece durante un periodo prolongado y por una causa que el dueño debía corregir, también puede desaparecer la exigibilidad del pago.

Pero la decisión unilateral de dejar de abonar el alquiler sigue siendo jurídicamente arriesgada. Sin documentos, comunicaciones, informes técnicos, fotografías, facturas o testigos, una reclamación por falta de habitabilidad puede quedarse en dos relatos enfrentados. Y el impago, desnudo de pruebas documentales, conserva toda su capacidad para terminar en desahucio.

Este caso prosperó porque no se discutía una incomodidad subjetiva. Había una avería esencial, una duración extraordinaria y una ausencia de respuesta eficaz. El propietario reclamó las rentas como si su parte del contrato hubiera permanecido intacta; los jueces entendieron que existía un incumplimiento del arrendador.

Una casa no se alquila solo por metros cuadrados

La resolución de Oviedo coloca el foco en algo elemental que a veces se pierde entre cláusulas, recibos y tecnicismos: la renta paga el uso real de una vivienda, no la mera posesión de unas llaves. Quince meses calentando agua en ollas y combatiendo el frío con bombonas no constituyen una pequeña anomalía doméstica. Constituyen el fracaso del alquiler para cumplir su finalidad.

La sentencia no convierte cada avería en una excusa para dejar de pagar. Sí advierte a los propietarios de que ignorar una reparación esencial puede tener consecuencias mayores que el coste de arreglarla, incluido perder una demanda de desahucio y la reclamación de las rentas. La obligación de conservar la vivienda no es una cortesía del casero.

Para los inquilinos, la enseñanza es igualmente sobria: la indignación pesa poco en un expediente; las pruebas, mucho. En este procedimiento las facturas, los consumos, los testigos y el tiempo transcurrido dibujaron una casa inhabitable con bastante más nitidez que cualquier discurso. La Justicia vio la escena. Y el alquiler dejó de ser exigible.