Trucos para echar a un inquilino que no paga: recupera tu casa

Requerimiento fehaciente, demanda y lanzamiento fijado: vía legal para recuperar la vivienda sin atajos ni riesgos, con costes bajo control.

Lo que de verdad está funcionando para recuperar una vivienda por impago se resume en una secuencia corta y bien armada: requerimiento fehaciente con 30 días de margen, demanda de desahucio por falta de pago acumulando rentas vencidas y, desde el primer decreto, señalamiento de vista y lanzamiento con fecha y hora. A la vez, se incorpora por escrito una oferta de condonación condicionada a la entrega de llaves, que abre una salida pactada rápida y reduce desgaste. Hecho con precisión —sin fuegos artificiales ni atajos ilegales— se acortan plazos y se evita el clásico guion de meses de ida y vuelta que termina minando la paciencia y la cuenta corriente.

El primer paso no es un formalismo: sirve para neutralizar la “enervación” (el pago a última hora que salva el contrato). Un burofax con certificación de contenido o un acta notarial exigiendo la deuda concreta y advirtiendo de la demanda si no se paga en 30 días deja esa puerta prácticamente cerrada. Si la comunicación está bien hecha y no hay pago, el juzgado ya no permitirá mantener el contrato con un ingreso de última hora. A partir de ahí, la demanda en juicio verbal de desahucio, con toda la documentación ordenada, activa un decreto que da 10 días al inquilino para pagar, desalojar, enervar si aún pudiera oponerse, y fija fecha tanto de vista como de lanzamiento. Es el carril rápido previsto por la ley, y hoy la práctica de los juzgados lo aplica con un calendario más compacto que hace unos años.

El movimiento corto que sí funciona hoy

Se habla mucho de triquiñuelas, de “poner nervioso” al moroso cortando suministros, de cambiar el bombín o de visitas sin avisar. Nada de eso sirve; todo eso es ilegal y se vuelve en contra en el procedimiento. Lo que sirve pasa por papel, plazos y constancia. El requerimiento previo documenta la reclamación, clava la cuantía debida y, sobre todo, bloquea los giros de guion. El segundo tramo, la demanda con acumulación de rentas, permite recuperar la posesión y conseguir a la vez una condena dineraria por las mensualidades atrasadas, intereses y costas. Y el tercero, la estrategia de salida pactada con condonación parcial, a menudo es la vía más rentable y menos ruidosa: el inquilino entrega llaves, acepta por escrito, y el juzgado mantiene la fecha de lanzamiento de forma subsidiaria por si no cumple.

Si no hay vulnerabilidad acreditada ni otros factores que exijan una pausa, el camino es claro. El juzgado notifica la demanda; si no hay oposición y el moroso no desaloja voluntariamente, el lanzamiento llega en la fecha marcada. Si hay oposición, se celebra vista con prueba y, dictada resolución, se ejecuta el desalojo en la fecha ya señalada o en la que se fije a continuación. Sin sobresaltos, sin zigzags. El resultado depende menos de “ser más duro” y más de hacer lo debido, como está escrito.

Itinerario legal para recuperar la vivienda

El requerimiento fehaciente lo cambia todo. No es un WhatsApp, no es un correo suelto. Debe identificar el contrato, la cuantía exacta pendiente, las mensualidades y la vía de pago (y cuenta), con una advertencia expresa: si no se abona en 30 días, se presentará demanda de desahucio. El soporte tiene que poder acreditar el contenido y la recepción: burofax con certificación, acta notarial o mecanismo equivalente. Con esa pieza bien puesta, el derecho del inquilino a enervar el desahucio se extingue si no paga, evitando que un ingreso de última hora, tras la demanda, devuelva el contrato a vida.

La demanda se presenta por juicio verbal de desahucio por falta de pago. Conviene acumular la acción de reclamación de rentas para que el juez resuelva a la vez sobre la posesión y la deuda. En el escrito se adjuntan el contrato y anexos, el requerimiento fehaciente, el cuadro de impagos y los justificantes (recibos domiciliados devueltos, correos en los que el inquilino reconoce la situación, etcétera). También se pide —y hoy es práctica general— que el decreto de admisión requiera al demandado para que en 10 días pague, desaloje, se oponga o intente la enervación si aún procede, y que se señalen ya la fecha de vista y la de lanzamiento, de forma que no haya que volver a pedir agenda más adelante.

El señalamiento doble es uno de los aceleradores reales. La fecha de lanzamiento queda designada desde el inicio, condicionada a la falta de pago o de desalojo voluntario. Si no hay oposición o si el inquilino se allana, la vista puede incluso no celebrarse, y el desalojo se ejecuta en el día y la hora fijados. Si hay oposición, se celebra vista; el juez valora prueba, dicte sentencia y, salvo causas de suspensión legal, el lanzamiento se cumple con la coordinación habitual entre juzgado, comisión judicial, policía y servicios sociales.

Hay otra pieza que facilita todo: la oferta de condonación condicionada incorporada a la demanda. No es una concesión ingenua. Es un incentivo para que el inquilino acepte salir pronto y en orden: se condona parte o toda la deuda y las costas si entrega llaves por escrito dentro de un plazo —quince días desde la notificación es lo habitual—. Si acepta, queda constancia de allanamiento; si incumple, el lanzamiento subsidiario ya está en la agenda. Esta vía mueve decisiones y reduce litigio donde de otro modo habría meses de conversación estéril.

Sobre enervación, una precisión útil. Sin requerimiento previo o si este no cumple condiciones, el inquilino podría pagar todo y conservar el contrato, pero una sola vez. Si ya enervó en un pleito anterior, no puede repetir. Y si hubo requerimiento fehaciente con los 30 días y no pagó, la enervación ya no procede. Por eso el primer movimiento —ese burofax impecable— es el “truco” que, en realidad, no es truco: es técnica procesal pura y dura.

En el plano económico, la demanda puede incluir intereses legales sobre las rentas vencidas y la condena en costas si el inquilino pierde su oposición. La liquidación debe estar afinada para evitar incidentes: mensualidad por mensualidad, fechas y cantidades, sin añadir conceptos no arrendaticios que compliquen el debate. Si durante el pleito se generan nuevas mensualidades impagadas, se actualiza la cifra en ejecución. Sin fuegos artificiales, pero con orden, se recupera más dinero.

Salida pactada bien amarrada

Cuando el moroso entrega las llaves en plazo, por escrito y con reconocimiento de deuda o condonación, el proceso se desactiva de facto en lo principal: se recupera la posesión sin necesidad de llegar al lanzamiento. La clave está en cómo se articula esa salida. Un documento sencillo, firmado por ambas partes, con entrega de llaves, estado de la vivienda y date de devolución, especificando si se condona todo o parte de la deuda y qué ocurre con la fianza. Si el acuerdo llega después de presentada la demanda, conviene homologarlo o, al menos, comunicarlo al juzgado para que el señalamiento de lanzamiento quede en pie como garantía subsidiaria. Así se evita el “pacto de bar” que fracasa el día de la mudanza y obliga a recomenzar.

La condonación es una herramienta de gestión, no un regalo. En muchos casos maximiza la recuperación neta: reduce gastos de comunidad impagados, evita más mensualidades vacías y quita costes de conservación. Hay perfiles que no aceptan; otros, sí, si ven que el lanzamiento es real, tiene fecha y llegará. Cuando existe vulnerabilidad y el inmueble es vivienda habitual, la salida pactada también sirve para encajar soluciones de emergencia (pagos fraccionados, trastero temporal, mediación municipal) sin quebrar el procedimiento. La seguridad jurídica no se pelea con la empatía, siempre que el acuerdo quede por escrito y alineado con el calendario judicial.

Un apunte colateral pero práctico: si el contrato prevé un domicilio a efectos de notificaciones y un correo electrónico, utilízalos para todo. Esa coherencia evita notificaciones fallidas que añaden semanas y abren incidentes. Y si la vivienda está subarrendada o hay terceros ocupándola sin título, la demanda debe ir bien dirigida a quien corresponda para que el lanzamiento no tropiece en la ejecución. Es el tipo de detalle que, si se cuida, ahorra meses.

Vulnerabilidad y gran tenedor: frenos reales y temporales

Cuando el inmueble es vivienda habitual y el inquilino acredita vulnerabilidad, el juzgado da traslado a los servicios sociales. Esa fase no paraliza indefinidamente el procedimiento: el tribunal puede suspenderlo por un tiempo tasado para que se evalúen ayudas o alternativas habitacionales. Los plazos orientativos que se vienen aplicando son dos meses cuando quien demanda es persona física y cuatro meses cuando es persona jurídica. Importa entenderlo como una pausa con fecha de fin, no como un limbo. Recibidos los informes y agotado el plazo, el procedimiento continúa y, si no hay desalojo voluntario, se practica el lanzamiento.

El concepto de gran tenedor se ha consolidado con una definición general: más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, sin contar garajes y trasteros. Algunas comunidades pueden modular ese umbral en zonas tensionadas. ¿Qué cambia? Principalmente, que cuando se acredita vulnerabilidad y estamos en vivienda habitual, los grandes tenedores afrontan exigencias reforzadas de información y de intento de intermediación antes del lanzamiento. En la práctica, se traduce en más intercambio documental y, en su caso, en la misma suspensión tasada para verificar si hay ayudas disponibles. Pero la espina dorsal del desahucio por falta de pago no se altera: requerimiento, demanda, decreto con 10 días, señalamiento de vista y lanzamiento.

Este marco convive con un dato que no sorprende en los juzgados: la mayoría de lanzamientos en España derivan de impagos de alquiler, no de ejecuciones hipotecarias. Ese contexto explica por qué la tramitación se ha ido compactando, con señalamientos dobles y plazos más previsibles. Hoy los autos de señalamiento acostumbran a fijar día y hora exactos de lanzamiento, incluso si han existido intentos previos. Da certeza a todas las partes, y también a servicios sociales y fuerzas de seguridad, que planifican recursos y agendas con antelación.

Errores caros que alargan el procedimiento

Hay tropiezos recurrentes que cuestan meses. Uno, presentar una demanda sin el contrato, sin el cuadro de deuda o sin el requerimiento fehaciente que, además, está mal notificado. El juzgado pedirá subsanar, se abrirán incidentes y el asunto perderá prioridad en agenda. Otro, domicilios incorrectos: los decretos rebotan, hay que ir a averiguaciones y los plazos se dilatan. También frena intentar sumar a la deuda conceptos ajenos a la renta (suministros sin soporte, penalidades inventadas), porque el demandado puede oponerse en parte y el pleito se vuelve más ancho. Y una trampa clásica: negociar sin papel. Si hay un acuerdo —condonación, entrega de llaves, plazo—, debe hacerse por escrito y comunicarse al juzgado; si no, se volatiliza el día importante.

Hay errores más gruesos. Cortar luz o agua, cambiar cerraduras, entrar en la vivienda o acosar al moroso no solo es ilegal: puede dar lugar a sanciones e incluso a responsabilidad penal. Además, enturbia el pleito: la otra parte lo alegará y se abrirán incidentes. No hay ahorro de tiempo por ese camino; hay riesgo y hay coste. También confundir desahucio por impago con ocupación sin título descoloca toda la estrategia. El llamado “procedimiento exprés” de ocupación no aplica a quien firmó un contrato y luego dejó de pagar. Mezclar regímenes resta velocidad.

La documentación exige pulcritud. Recibos impagados, transferencias rechazadas, extractos, correos con reconocimientos de deuda, cláusulas del contrato sobre actualizaciones y domicilios a efectos de notificaciones… todo suma. Un expediente ordenado facilita al juez señalar vista y lanzamiento con seguridad. Y si el arrendamiento incluye anejos (plaza de garaje, trastero), la demanda debe mencionarlos para que el lanzamiento recupere todo lo arrendado, no solo la vivienda.

Conviene recordar que la acción de desahucio es sumaria: se centra en recuperar la posesión y liquidar rentas vencidas. Si hay daños, desperfectos o controversias que exigen prueba extensa, se discuten después por otra vía. Forzar ese debate dentro del desahucio ralentiza sin necesidad. Aquí la meta es volver a tener las llaves y cerrar la deuda vencida; lo demás va por un carril diferente.

Antes incluso de que aparezca el problema, hay prevención eficaz. Contratos con identificación clara de domicilios a efectos de notificación y correo electrónico, garantías adicionales cuando el riesgo lo aconseje, fianza depositada y, cuando cuadra, seguro de impago que adelanta rentas y cubre defensa jurídica. También ayuda pedir documentación de solvencia y consultar ficheros de morosidad con consentimiento. Todo legal, todo verificable. Son decisiones que, meses después, acortan un desahucio o lo evitan.

Un elemento poco usado y útil en ciertos casos es la cláusula resolutoria registrada. Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y contiene una cláusula de resolución de pleno derecho por impago, un requerimiento judicial o notarial de diez días hábiles puede permitir cancelar la inscripción si no hay pago o el inquilino acepta la resolución. No sustituye al desahucio cuando hay que recuperar la posesión física, pero ordena la situación registral y puede empujar acuerdos, sobre todo en locales y en arrendamientos que por su naturaleza se inscriben.

Recuperar la posesión sin ruido ni atajos

El camino eficaz para echar legalmente a un inquilino que no paga está más asentado que nunca. No lo alarga la épica, lo acorta el método. Requerimiento fehaciente con 30 días que apaga la enervación. Demanda de desahucio por falta de pago con acumulación de rentas, decreto que da 10 días para pagar, desalojar u oponerse y que fija desde el principio vista y lanzamiento. Oferta de condonación por escrito, razonable, condicionada a la entrega de llaves dentro de un plazo breve, con lanzamiento subsidiario ya señalado por si falla. Si hay vulnerabilidad y es vivienda habitual, suspensión tasada para que servicios sociales trabajen y, después, continuación. En paralelo, prolijidad documental y cautela con los impulsos: nada de cortes de suministros ni de estrategias que luego se pagan caro.

La realidad de los juzgados es nítida: el grueso de los lanzamientos deriva de impagos de alquiler y se resuelve por el carril del juicio verbal. La práctica ha compactado las agendas y los señalamientos; hoy la fecha del lanzamiento queda marcada muy pronto y, salvo imprevistos legales o logísticos, se cumple. Los márgenes de mejora están en preparar bien el caso, documentar cada paso y elegir el momento: negociar donde tiene sentido, demandar cuando el impago es persistente y silencioso. No hay secretos, hay precisión. Con eso, se gana tiempo, se recupera dinero y se evita convertir un problema económico en un calvario procesal.

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Este artículo ha sido redactado basándose en información procedente de fuentes oficiales y confiables, garantizando su precisión y actualidad. Fuentes consultadas: BOE, Consejo General del Poder Judicial, Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, Correos.