Bajan las compras extranjeras en España, pero suben los precios

Los compradores extranjeros cerraron menos operaciones de vivienda en España durante el segundo semestre de 2025, pero pagaron más por cada metro cuadrado. Según los datos del Consejo General del Notariado recogidos en la información disponible, adquirieron 66.629 viviendas entre julio y diciembre, un 4,4% menos que en el mismo periodo del año anterior. El precio medio, en cambio, aumentó un 5%, hasta 2.479 euros por metro cuadrado.

La caída no se repartió por igual. El retroceso fue más intenso entre quienes viven fuera de España, mientras que el peso de las compras extranjeras siguió siendo relevante en mercados turísticos y costeros. Tampoco hay una única cifra válida para describir el fenómeno: los registros de notarios, registradores y el Ministerio de Transportes emplean estadísticas y categorías distintas, por lo que sus porcentajes no siempre pueden compararse directamente.

Menos operaciones en la segunda mitad de 2025

En el segundo semestre de 2025, las adquisiciones de vivienda por parte de extranjeros representaron el 18,4% del total de transacciones, frente al 19,5% del mismo periodo de 2024 y al 20,9% de 2023. El dato señala un descenso de su peso relativo, pero no significa que su presencia en el mercado haya desaparecido: casi una de cada cinco operaciones de ese tramo del año tuvo un comprador extranjero, de acuerdo con esa serie notarial.

La misma información cifra en 138.254 las operaciones de ciudadanos extranjeros en el conjunto de 2025, unas 1.200 menos que en 2024. La diferencia entre el balance anual y el dato semestral importa: el descenso del 4,4% se refiere específicamente a julio-diciembre, mientras que el recuento anual refleja también lo sucedido en los primeros seis meses. Confundir ambos periodos puede exagerar o minimizar el cambio.

También varía el resultado según quién mida. Para 2024, los datos del Colegio de Registradores citados en otra serie contabilizaron cerca de 93.000 compras, equivalentes al 14,6% de las operaciones registradas. En cambio, la estadística notarial utilizada para comparar 2025 sitúa la proporción extranjera de 2024 en el 19,5% durante el segundo semestre. No es una contradicción que pueda resolverse escogiendo el porcentaje más llamativo: son recuentos de organismos distintos y el periodo y la metodología condicionan la comparación. La tendencia se entiende mejor al mantener cada serie en su propio marco.

El descenso se concentra entre los no residentes

La diferencia más clara aparece al separar a quienes viven en España de quienes compran desde el extranjero. Durante la segunda mitad de 2025, los compradores extranjeros no residentes realizaron 24.793 operaciones, un 15,1% menos que en el mismo periodo de 2024. La reducción fue, por tanto, bastante mayor que la caída general del conjunto de compradores foráneos. La residencia del comprador cambia la lectura del dato: una adquisición extranjera no implica necesariamente que la vivienda vaya a utilizarse como residencia habitual.

También disminuyeron las operaciones de ciudadanos de fuera de la Unión Europea, con 28.485 compras en el semestre y una caída interanual del 6,8%. Entre las nacionalidades destacadas, los británicos formalizaron 5.178 operaciones, frente a las 6.048 del año anterior. Las compras de ciudadanos rusos bajaron de 1.460 a 1.043, y las de compradores chinos, de 2.737 a 2.110. Son variaciones que ayudan a describir el cambio, aunque por sí solas no explican por qué cada grupo compró menos.

El número de operaciones tampoco cuenta toda la historia sobre la demanda. Una persona que reside en España puede comprar para vivir, trasladarse o adquirir una segunda vivienda; un no residente puede buscar un inmueble para vacaciones, inversión o uso futuro. Las estadísticas citadas separan algunas de esas categorías, pero no explican la finalidad individual de cada compra. Por eso, atribuir todo el retroceso a una caída del interés por España sería ir más allá de lo que muestran los datos: menos transacciones no equivalen automáticamente a menos atractivo residencial.

El precio sube mientras cae el volumen

El contraste entre menos operaciones y precios más altos es uno de los rasgos centrales de 2025. Los compradores extranjeros pagaron una media de 2.479 euros por metro cuadrado en el segundo semestre, un 5% más que en el mismo periodo del año anterior. El promedio quedó por encima del registrado para los compradores nacionales, de 1.839 euros por metro cuadrado. El mercado extranjero siguió orientado hacia viviendas de mayor valor medio, aunque la cifra no describe por igual todos los municipios ni todos los tipos de inmueble.

Dentro del grupo extranjero, los no residentes abonaron una media de 3.242 euros por metro cuadrado. Los residentes extranjeros pagaron 1.963 euros. La distancia entre ambas cifras apunta a perfiles y ubicaciones diferentes, pero no permite concluir que cada no residente compre una vivienda de lujo: el precio medio también depende de dónde se concentran las operaciones, del tamaño y las características de los inmuebles y de la composición de la muestra.

El promedio puede subir aunque se firmen menos contratos si disminuyen con más fuerza las compras de menor importe, si cambian los destinos elegidos o si aumenta el peso de viviendas caras dentro del conjunto. Los datos disponibles no permiten aislar cuál de esos mecanismos explica por sí solo el alza. Sí permiten descartar una lectura simplista: el retroceso en el volumen no vino acompañado de una rebaja del desembolso medio. Para entender la presión sobre un mercado local, además, el precio por metro cuadrado debe leerse junto con la oferta y el número total de viviendas disponibles, variables que estas cifras no resuelven por sí solas.

La costa concentra una parte desproporcionada de las compras

La geografía ayuda a explicar por qué la cifra nacional puede esconder realidades muy distintas. En 2024, los extranjeros representaron el 32,62% de las compras de vivienda en Baleares, el 28,92% en la Comunidad Valenciana y el 27,23% en Canarias, según los datos del Colegio de Registradores. Murcia alcanzó el 23,63%, Cataluña el 16,26% y Andalucía el 13,97%. En Extremadura, Galicia, Castilla y León y Cantabria, en cambio, el peso fue inferior al 4%. La demanda extranjera se concentra especialmente en destinos costeros e insulares.

El peso de esas compras no se traduce de la misma forma en todas las provincias. En el tercer trimestre de 2023, Alicante y Santa Cruz de Tenerife superaron el 40% de las operaciones realizadas, mientras Málaga y Baleares rebasaron el 30%, según la serie registral citada. En ese periodo, Girona, Las Palmas, Murcia, Almería, Tarragona, Castellón, Valencia y Barcelona registraron una proporción extranjera de al menos el 10%. Son referencias de 2023, no una fotografía del mercado de 2025, y conviene mantener clara esa diferencia temporal.

Otra estadística, esta vez del Ministerio de Transportes, permite observar las compras de extranjeros no residentes en 2024. En Alicante fueron 20.169 de un total de 57.090 transacciones, el 35,3%; en Málaga, 10.500 de 37.719, el 27,8%. Santa Cruz de Tenerife registró 2.728 de 12.445, el 21,9%, y Baleares, 3.932 de 15.464, el 25,4%. Estas cifras se refieren a no residentes y no deben confundirse con el porcentaje de todas las compras extranjeras, que incluye también a quienes ya viven en España.

En el primer trimestre de 2025, la participación de compradores extranjeros no residentes siguió siendo elevada en esos territorios: alcanzó el 32,5% en Alicante, el 28,8% en Málaga, el 23,7% en Santa Cruz de Tenerife y el 21,3% en Baleares. La comparación con 2015 mostraba porcentajes superiores entonces en los cuatro casos, de acuerdo con los datos citados. Ese matiz impide presentar la presencia extranjera en las zonas turísticas como un fenómeno necesariamente creciente año tras año: puede seguir siendo importante y, a la vez, estar por debajo de niveles anteriores.

La desaparición del visado dorado no explica por sí sola el cambio

El retroceso coincide con la eliminación del programa conocido como visado dorado, que permitía obtener un permiso de residencia mediante determinadas inversiones, incluida la compra de inmuebles por más de 500.000 euros. El Gobierno anunció la medida en abril de 2024 y su eliminación se hizo efectiva en abril de 2025. La norma se había aprobado en 2013, durante una etapa de debilidad del mercado inmobiliario, con el objetivo de atraer capital extranjero. La coincidencia temporal no demuestra que el cambio legal causara por sí solo la caída de las compraventas.

La relación entre el programa y el mercado residencial también tiene límites. La información disponible señala que se concedían solo unos cientos de permisos al año, una escala reducida frente al conjunto de operaciones extranjeras. Además, el descenso de 2025 incluye perfiles y nacionalidades diversos, y afecta de forma especialmente marcada a los no residentes. Por eso, aunque la retirada de ese incentivo pudo influir en parte de las decisiones de inversión, no basta para explicar todas las variaciones observadas.

El contexto de precios, las condiciones de financiación, la disponibilidad de viviendas y las decisiones personales de los compradores pueden intervenir en la evolución, pero los datos citados no cuantifican el peso de cada factor. Tampoco permiten determinar cuántas adquisiciones habrían ocurrido de todos modos sin el programa. La lectura rigurosa es más acotada: el visado desapareció, las compras extranjeras bajaron en el segundo semestre y el precio medio subió, pero la estadística no establece una relación causal única entre esos hechos.

Una cifra nacional no describe la presión de cada barrio

La presencia de compradores internacionales puede tener efectos distintos según el tamaño del mercado local y la oferta disponible. Que representen cerca de una quinta parte de las operaciones en una serie nacional no significa que compitan por una quinta parte de las viviendas en cada ciudad o barrio. En zonas turísticas de Alicante, Málaga, las islas y otros puntos del litoral, la proporción de adquisiciones no residentes es mucho más alta que en buena parte del interior. El mapa importa tanto como el porcentaje nacional.

También es importante distinguir compras de viviendas, hipotecas y valor de las operaciones. En 2024, el 7,5% de las hipotecas sobre vivienda contabilizadas por los Registradores fueron firmadas por extranjeros, un 13,1% más que en 2023; el importe medio de esos créditos fue de 171.200 euros. La cifra hipotecaria no equivale al número total de compradores extranjeros, porque no toda adquisición se financia con una hipoteca y esa estadística no separa residentes de no residentes.

El perfil cambia además según la nacionalidad y el tipo de vivienda. En el balance registral de 2024, los británicos encabezaron las compras, seguidos por alemanes, marroquíes, franceses, neerlandeses, rumanos e italianos. Entre las viviendas de segunda mano destacaron compradores búlgaros, franceses y marroquíes; en obra nueva, belgas, polacos y neerlandeses. Estas diferencias apuntan a un mercado heterogéneo, no a un único comprador internacional con las mismas preferencias o capacidad de gasto.

El valor de los inmuebles añade otra capa. En 2024, el 10,8% de las compras extranjeras alcanzó o superó los 500.000 euros, frente al 9,7% de 2023, según la información registral citada. Más de la mitad de esas adquisiciones de alto importe correspondió a compradores de nacionalidades no comunitarias. El dato ayuda a entender por qué las discusiones sobre inversión internacional suelen centrarse en ciertos segmentos, pero no significa que la mayoría de las compras extranjeras se sitúe en ese tramo: casi nueve de cada diez quedaron por debajo de ese umbral.

El mercado exterior pierde algo de ritmo, no su influencia

Los datos dibujan un cambio moderado en el volumen general y más acusado entre los compradores que no residen en España. Durante el segundo semestre de 2025 hubo menos operaciones extranjeras que un año antes, pero su peso siguió cerca de una quinta parte del total en la serie notarial y el precio medio pagado aumentó. En algunos enclaves turísticos, además, la proporción de compras no residentes continúa siendo muy superior a la media nacional.

La aparente paradoja se resuelve al separar tres cosas que suelen mezclarse: el número de operaciones, el precio de los inmuebles y el lugar donde se concentran. Puede caer el primer indicador mientras sube el segundo, y la media nacional puede ocultar una presencia intensa en determinados territorios. La evolución de 2025, por tanto, no describe una retirada uniforme de los compradores extranjeros, sino un mercado que pierde transacciones mientras mantiene una huella territorial y económica considerable.

Para valorar qué significa ese cambio en el acceso a la vivienda, no basta con contar nacionalidades ni con atribuir la tendencia a una sola política. También hacen falta datos locales sobre oferta, precios y uso de los inmuebles, además de series comparables en el tiempo. Hasta entonces, la conclusión más sólida es que el interés internacional ha bajado en parte del mercado, sobre todo entre no residentes, pero no ha dejado de influir en los destinos donde la demanda exterior se concentra.