Qué cuesta una casa en octubre 2025 tras subir 9.6% en 1 año

Vivienda en récord: 2.303 €/m² (+9,6% anual), 174.384 compraventas y más compras al contado. Mapa regional, hipotecas y claves del trimestre.

El precio de la vivienda en España ha alcanzado un nuevo máximo histórico: 2.303 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre. Es un 9,6% más que hace un año y un 2,3% por encima del trimestre anterior. La subida se asienta sobre un patrón claro: la vivienda usada tira con más fuerza (+2,7% trimestral) que la obra nueva (+0,7%), y el mapa autonómico presenta brechas intensas que condicionan por completo el presupuesto de compra. La secuencia deja pocos espacios para la duda: el mercado ha consolidado la remontada y vuelve a tensionar el acceso a la propiedad en las zonas más dinámicas.

El volumen de actividad acompaña a ese movimiento de precios. Entre julio y septiembre se registraron 174.384 compraventas, un 4,7% más interanual y 1,9% por encima del segundo trimestre. La obra nueva aportó 36.083 operaciones (+4,9% frente al mismo periodo del año anterior), pero la segunda mano sigue mandando con 138.301 (+1,2%). En paralelo, las hipotecas mantienen el pulso: 123.483 préstamos sobre vivienda en el trimestre (a niveles similares al periodo previo y +13% interanual), con un importe medio por compraventa de 167.828 euros, máximo en la serie. Y un dato que explica parte de la resiliencia de los precios: el 29,2% de las operaciones se firma sin financiación, compras al contado que amortiguan el efecto de los tipos sobre las zonas más caras.

Un récord con varias capas: lo que dice el dato y lo que implica

El salto hasta 2.303 €/m² consolida una trayectoria que ya no parece coyuntural. Tras dos años de ajustes monetarios y cambios de hábitos residenciales, el mercado ha absorbido el impacto y se ha reposicionado. La estadística por tipos de vivienda resume bien el momento: la usada acelera porque es donde hay más oferta en las ubicaciones buscadas, porque llega al mercado con rapidez y porque, en barrios y municipios con demanda solvente, la negociación se acorta. La obra nueva sube menos por pura mecánica: escasez de suelo finalista, costes de construcción aún altos y plazos de entrega que hacen que cada vivienda en promoción “pese” mucho cuando sale a la venta, pero que no compense el déficit de stock en el corto plazo.

Ese nuevo techo de precios no se reparte de manera uniforme. El nivel autonómico traza cuatro escalones muy marcados. En la parte alta, Comunidad de Madrid (4.112 €/m²) y Baleares (4.096 €/m²) conviven en cifras de corte europeo; un escalón por debajo, País Vasco (3.274 €/m²) mantiene estabilidad en la franja alta; a cierta distancia, Cataluña (2.775 €/m²) adelanta a Canarias (2.600 €/m²), donde el precio medio cae un 6,6% respecto al trimestre anterior. El listado se completa con comunidades donde la evolución ha sido más contenida y con casos singulares: Castilla-La Mancha registra un ligero retroceso del 0,6%, mientras Cantabria lidera la subida trimestral con +10,3%. En capitales de provincia, San Sebastián vuelve a la cima con 5.962 €/m², seguida de Madrid (5.157 €/m²) y Barcelona (4.719 €/m²).

Dónde pesa más el metro cuadrado: diferencias que cambian una compra

El precio medio nacional cuenta una historia. El presupuesto real de un piso tipo la concreta. Con 2.303 €/m², un piso de 90 m² implica unos 207.270 euros en la media de España. El mismo piso en Comunidad de Madrid asciende a 370.080 euros; en Baleares, 368.640; en País Vasco, 294.660; en Cataluña, 249.750; en Canarias, 234.000. Son cifras que no solo afectan a la entrada y a la cuota: cambian el tipo de vivienda al que se accede, el barrio posible y el margen de negociación. No es lo mismo reunir un 20% de entrada más gastos para un piso de 200.000 euros que para uno de 400.000: el listón de ahorro previo salta de los 40.000–50.000 euros a los 80.000–100.000, un peldaño que separa de facto mercados dentro del mismo país.

Bajando a capitales, la fotografía se agudiza. Con 5.962 €/m², un piso de 80 m² en San Sebastián ronda los 476.960 euros; en Madrid, con 5.157 €/m², se sitúa en 412.560; en Barcelona, con 4.719 €/m², bordea los 377.520. Estas referencias condicionan perfiles y ritmos de compra. En plazas con fuerte tracción laboral y turística, la elasticidad del precio es menor: se negocia menos y el tiempo medio de cierre se acorta cuando el producto encaja. En área metropolitana, el comportamiento es otro: crece la búsqueda de metros a precio más contenido, con saltos desde la capital a municipios contiguos que ajustan la ecuación entre salario, tamaño y tiempo de desplazamiento.

Comunidades con freno y acelerón: por qué eso también importa

El descenso trimestral en Canarias y la corrección leve en Castilla-La Mancha no contradicen la tendencia general, la matizan. Los precios bajan cuando cambia el mix de lo que se vende (más periferia, más vivienda de menor calidad o menos metros), cuando hay menos operaciones en zonas prime ese trimestre o cuando se normaliza la demanda tras picos anteriores. Cantabria (+10,3%) ilustra el fenómeno contrario: una combinación de tirón local, llegada de compradores con teletrabajo, segunda residencia y obra nueva de calidad en ubicaciones concretas puede disparar la media de un trimestre a otro. La clave no es buscar excepciones, sino entender qué hay debajo de cada media.

Qué se compra y a qué ritmo: la segunda mano manda, la nueva no cede

El trimestre suma 174.384 compraventas, una cifra consistente que, comparada con el mismo periodo del año pasado, refleja +4,7%. La obra nueva aporta 36.083 operaciones (+4,9%) y la segunda mano concentra 138.301 (+1,2%). La segunda mano manda por pura lógica de stock: es la gran reserva de vivienda disponible, especialmente en ubicaciones consolidadas con servicios, red de transporte y empleo. La obra nueva, pese a subir menos en precio, también avanza en ventas, pero cada promoción tiene un impacto limitado sobre la estadística general por volumen y plazos. El resultado práctico: las subidas se sienten primero en los barrios donde hay más competencia por lo que sale al mercado; llegan después a periferias bien conectadas y ciudades medias que actúan como válvula de escape.

La diferencia de velocidad entre usada y nueva explica además el tono del trimestre. En la usada, el precio reacciona deprisa a un repunte de la demanda: hay más producto, más comparables y más tramos de precio donde los compradores se cruzan. En la nueva, el precio es más rígido y se defiende con extras (trastero, garaje, zonas comunes) y con la propia escasez de suelo finalista. Donde coincide obra nueva bien ubicada con demanda solvente, la tensión de precios no afloja; donde la oferta es más amplia o el ritmo de comercialización se normaliza, se observa una meseta o avances moderados. El trimestre que cierra, con ese +0,7% en nueva frente al +2,7% en usada, encaja en ese patrón.

El reequilibrio geográfico: ciudades núcleo y coronas metropolitanas

Las tres capitales más caras —San Sebastián, Madrid, Barcelona— condensan salarios más altos, mayor densidad de empleo cualificado y oferta cultural, sanitaria y educativa que compiten por atraer población. De ahí que la presión de precios se mantenga. El contrapeso aparece en la corona metropolitana: hogares que buscan más metros con buen acceso en tren o coche, promociones con precios comparativamente más bajos y barrios con servicios en expansión. En Madrid, la brecha entre los 5.157 €/m² de la capital y los 4.112 €/m² de la media autonómica refleja esa onda que se extiende hacia Getafe, Parla, Alcalá, Móstoles o Alcobendas, con lógicas diferentes según rentas y necesidades. En Barcelona, el salto hacia Santa Coloma, Badalona, L’Hospitalet o el Vallès es conocido: más superficie, precio por metro cuadrado más asequible y continuidad de servicios.

La huella del comprador extranjero: un 13,6% que no es anecdótico

La demanda extranjera firmó el 13,6% de las compras del trimestre, algo menos de 23.700 operaciones. El porcentaje se reduce ligeramente respecto a los trimestres inmediatos anteriores —cuando superaba el 14%—, pero sigue muy por encima de los niveles prepandemia y sostiene precios en destinos costeros y turísticos. Por nacionalidades, británicos (7,9%) encabezan el ranking, seguidos por alemanes (6,5%), neerlandeses (6%), rumanos (5,6%) y marroquíes (5,6%). Más de tres de cada cuatro compras de extranjeros corresponden a europeos, un perfil que se reparte entre segunda residencia, inversión para alquiler de temporada y, cada vez más, residencia por teletrabajo o jubilación activa.

El peso geográfico de este comprador no se reparte de manera homogénea. Alicante, Málaga, Baleares o Tenerife presentan cuotas muy superiores a la media, con barrios y municipios donde la mitad de las operaciones proceden de no residentes en determinados tramos del año. La combinación de clima, conectividad aérea y producto turístico-residencial genera circuitos de demanda relativamente independientes de los ciclos internos, y esa resiliencia ayuda a explicar por qué los precios se sostienen en estas plazas incluso cuando el mercado nacional afloja uno o dos puntos.

Hipotecas, compras al contado y esfuerzo financiero: la otra mitad del cuadro

El trimestre registra 123.483 hipotecas sobre vivienda, un 13% más interanual y prácticamente planas frente al segundo trimestre. La cuantía media por compraventa sube a 167.828 euros, récord. Si se cruza ese dato con el precio medio de un piso de 90 m² en la media nacional (207.270 euros), el ratio préstamo/valor implícito ronda el 81%. Es una referencia útil para estimar el esfuerzo que asumen los hogares al cierre de la operación, aunque los porcentajes varían de forma notable según comunidad y perfil. En capitales por encima de 4.000 €/m², el importe medio del préstamo suele ir acompañado de entradas mayores para encajar las tasaciones y los límites de riesgo.

La compra sin hipoteca alcanza el 29,2% de las operaciones. Este bloque, que se reparte entre ahorradores netos, reposiciones con fuerte entrada y compradores internacionales, amortigua el impacto de los tipos y reduce la elasticidad del precio en las zonas más demandadas. Si una parte relevante del mercado no depende del coste del dinero para comprar, el precio cede menos ante subidas o bajadas del euríbor. En el otro extremo, el crédito recupera tono con la normalización monetaria respecto a los picos de 2023: más ofertas mixtas y fijas, demanda que mira de nuevo plazos de 25–30 años y un ritmo de aprobaciones más homogéneo entre entidades. El resultado, visto en conjunto, es un circuito financiero operativo que da salida a la demanda solvente sin desbordar la prudencia de los bancos.

Cuentas sencillas para aterrizar números

A efectos prácticos, conviene hacer dos cuentas básicas. Primera: con la media nacional (2.303 €/m²), un piso de 70 m² se sitúa en 161.210 euros; uno de 100 m², en 230.300 euros. Segunda: si el importe medio del préstamo es 167.828 euros y la compra ascendería en el ejemplo a 207.270, la entrada más gastos puede moverse —según operación— entre 40.000 y 55.000 euros en la media del país. Donde el metro cuadrado supera los 4.000 euros, la entrada exigida y la cuota resultante se duplican respecto a la media, y la capacidad de ahorro previo se convierte en el factor que habilita o descarta la compra. Son cálculos ordinarios, pero ilustran la brecha entre unas provincias y otras.

Lo que empuja los precios: oferta corta, demanda persistente y el papel de la localización

La oferta disponible en ubicaciones muy demandadas sigue siendo corta. Los tiempos de desarrollo del suelo, las licencias, los costes de construcción y la escasez de producto de reposición en barrios consolidados limitan la capacidad de reacción a corto plazo. Por el lado de la demanda, se suman ciclos vitales (primeras viviendas, cambios familiares, herencias), movilidad laboral hacia grandes áreas urbanas, interés inversor en zonas con alquiler dinámico y un colchón de ahorro acumulado que facilita entradas elevadas incluso con financiación más exigente.

La localización vuelve a imponer su ley. En ciudades donde los desplazamientos son más cortos, la vivienda céntrica y bien comunicada mantiene valor y lidera subidas. En coronas metropolitanas con nuevos desarrollos y mejores accesos, la combinación de precio por metro más bajo y metros adicionales resulta determinante. En plazas turísticas o de segunda residencia con alta cuota extranjera, el precio se sostiene con más facilidad ante cualquier ruido. No se trata de un único motor, sino de varios engranajes que, al coincidir, elevaron el precio medio nacional hasta un máximo histórico.

La vivienda usada como acelerador del ciclo

Que la usada marque el +2,7% trimestral frente al +0,7% de la nueva no es casual. La oferta de segunda mano reacciona en semanas: aparece un piso, se publica, acumula visitas, se cierra. Si la zona tiene cola de compradores, el precio se ajusta al alza con rapidez. En la obra nueva, el precio de salida está más filtrado por costes y posicionamiento de la promoción, y se negocian extras antes que rebajas contundentes cuando hay ritmo de visitas y reservas. La estadística del trimestre captura justo esa asimetría de velocidad.

Un trimestre con acentos propios: capitales líderes, islas en transición, periferias en ascenso

Los máximos en San Sebastián, Madrid y Barcelona son coherentes con su rol en el mapa de salarios y empleo. Baleares se mantiene en la franja alta del país, pero su corrección trimestral en Canarias y la normalización de ritmos en algunas zonas de costa apuntan a un reacomodo temporal del mix: más ventas en localizaciones intermedias, menos peso relativo del prime en un trimestre concreto, y una demanda internacional estabilizada en lugar de acelerada. En el interior, Castilla-La Mancha ilustra cómo variaciones leves no cambian la foto general, y Cantabria demuestra que trimestres con fuerte tirón son posibles cuando coinciden proyectos nuevos, demanda embalsada y entorno de precios todavía por debajo de plazas colindantes.

En el área de Madrid y Barcelona, la periferia bien comunicada absorbe parte de la presión: más metros por el mismo precio total, nuevas promociones con calidades energéticas superiores y servicios que acompañan (sanidad, educación, comercio). La diferencia de precio por metro entre capital y comunidad —5.157 frente a 4.112 en Madrid, 4.719 frente a 2.775 en Cataluña— funciona como un imán que redistribuye operaciones sin restar protagonismo a los barrios consolidados de las capitales, donde la escasez de producto bien ubicado mantiene la tensión.

Indicadores que ayudan a interpretar el ciclo sin ruido

Más allá de los titulares del precio medio, el trimestre deja tres indicadores útiles para seguir el pulso sin perderse. Primero, el porcentaje de compras al contado (29,2%): cuanto más alto, más resistente el precio ante vaivenes financieros. Segundo, el importe medio del préstamo (167.828 euros): si sigue subiendo, la capacidad de endeudamiento crece o cambian las ubicaciones y tamaños de lo que se compra; si se estanca, puede ser señal de techo en importes pero no necesariamente en precio por metro cuadrado si el tamaño medio se ajusta. Tercero, el peso del comprador extranjero (13,6%): plazas con cuotas altas suelen tener menor elasticidad del precio, sobre todo en zonas de costa con vivienda escasa en primera línea o bien comunicada con Europa.

A estos tres, se suma la confrontación entre usada y nueva. Mientras la usada define el ritmo trimestral por velocidad, la nueva actúa como barómetro de costes y de capacidad de reposición del parque. Si aumentan las entregas en 2026 en determinadas áreas, los precios de la nueva podrían marcar pausas; si persisten cuellos de botella de suelo, es probable que la tensión se traslade con fuerza a la segunda mano de calidad.

Qué apuntan estas cifras para el próximo trimestre

El trimestre cierra con precio medio en récord, subida anual del 9,6%, compraventas al alza, hipotecas en crecimiento interanual y una de cada tres compras prácticamente sin financiación. La geografía manda: Madrid, Baleares y País Vasco lideran por precio; Cataluña gana terreno; Canarias ajusta temporalmente; Cantabria acelera. San Sebastián, Madrid y Barcelona continúan como capitales con metros más caros. La usada sigue siendo el acelerador del ciclo y la nueva resiste con avances más suaves. El comprador extranjero mantiene su peso estructural y eleva pisos en plazas turísticas; la financiación fluye con mayor normalidad y el efectivo estabiliza las zonas prime.

Con ese marco, lo razonable a corto plazo es esperar continuidad en las áreas con demanda solvente y producto escaso, y un comportamiento más mixto donde el mercado ya ha absorbido parte del tirón de 2024–2025. Las cifras del trimestre dejan una conclusión sencilla: el precio por metro cuadrado sube porque hay más compras, porque el stock de calidad es limitado y porque una parte relevante de la demanda no depende del crédito. Mientras esa ecuación se mantenga, y salvo shocks exógenos que alteren de golpe los incentivos, la tensión de precios seguirá presente. La atención, en los próximos meses, estará puesta en cómo evoluciona el peso del comprador internacional, si la obra nueva gana ritmo de entrega en áreas metropolitanas y si el volumen de hipotecas confirma que el importe medio ha encontrado un nuevo plano de equilibrio. Son piezas que ya están sobre la mesa y que ayudarán a interpretar, con menos ruido y más datos, el próximo movimiento del mercado.

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Este artículo se ha elaborado con datos contrastados de organismos y estudios especializados. Fuentes consultadas: idealista/news, Tinsa, Banco de España, Consejo General del Notariado, Banco Central Europeo.