¿Por qué sube el precio de la vivienda si caen las ventas en España?

El precio de la vivienda continúa subiendo porque la caída de las compraventas no ha eliminado la presión de fondo: siguen faltando casas allí donde más gente quiere o necesita vivir. Se cierran menos operaciones, sí, pero la oferta disponible es tan reducida que los compradores con ahorros, patrimonio o ingresos suficientes todavía compiten por los mismos inmuebles. Menos público en la sala, pero casi las mismas sillas.

En abril se firmaron ante notario 57.755 compraventas de viviendas en España, un 10,2 % menos que un año antes. Al mismo tiempo, el precio medio pagado alcanzó los 2.046 euros por metro cuadrado, con una subida interanual del 9,4 %. No es un error estadístico ni una pirueta del mercado: las operaciones pueden descender mucho antes de que los propietarios acepten rebajar sus precios, especialmente cuando hay escasez y los compradores que permanecen son los más solventes.

Menos operaciones no significa que sobren viviendas

La compraventa de viviendas encadena, según la estadística notarial, siete meses consecutivos de descensos interanuales. El retroceso comenzó en octubre de 2025 y se intensificó durante los primeros meses de 2026, con caídas del 11,4 % en enero, del 7,7 % en febrero, del 4,7 % en marzo y del 10,2 % en abril. La actividad se ha enfriado, pero eso no equivale a una desaparición de la demanda.

Una parte de los compradores se ha retirado porque el precio de entrada es demasiado alto. Otra ha quedado atrapada entre el coste del inmueble, la necesidad de aportar ahorros para cubrir impuestos y gastos, y unas cuotas hipotecarias que vuelven a pesar más. Esa demanda no se convierte en escritura pública, aunque siga existiendo como necesidad residencial. Se queda en los portales inmobiliarios, en las visitas que no llegan a oferta y en las conversaciones familiares sobre cuánto dinero falta para la entrada.

Aquí está la primera explicación de la aparente paradoja: cae la demanda efectiva, la que tiene dinero y financiación para comprar, pero no necesariamente la necesidad de vivienda. El mercado pierde operaciones porque expulsa compradores, no porque se haya llenado de pisos disponibles.

La oferta sigue corriendo por detrás de los hogares

El verdadero motor de los precios está en la escasez de oferta. España crea más hogares de los que puede absorber su producción de vivienda nueva, sobre todo en Madrid, Barcelona, las áreas metropolitanas, los archipiélagos, la costa mediterránea y numerosas capitales de provincia. Aunque los visados de obra han mejorado, su avance no basta para cerrar la distancia acumulada.

Durante los doce meses anteriores al primer trimestre de 2026 se crearon alrededor de 242.200 nuevos hogares, mientras los visados de obra nueva alcanzaron unas 141.135 unidades. Un visado, además, no es una vivienda lista para entrar con las maletas: entre el proyecto, las licencias, la financiación, la construcción y la entrega pueden pasar varios años.

La vivienda usada soporta así casi todo el peso del mercado. En abril, el 78,5 % de las compraventas inscritas correspondió a inmuebles de segunda mano, frente al 21,5 % de obra nueva. Las operaciones sobre vivienda usada descendieron un 2,4 % interanual, mientras las de nueva construcción apenas crecieron un 0,6 %. El reemplazo llega con cuentagotas.

El suelo edificable puede existir sobre un plan urbanístico y continuar durante años convertido en descampado, zarzas y expedientes. La urbanización requiere carreteras, redes de agua, electricidad, saneamiento, permisos municipales y financiación. Después llegan la falta de mano de obra especializada, el precio de los materiales y la dificultad de desarrollar promociones asequibles en terrenos caros.

La geografía también encarece el problema

España dispone de millones de viviendas, pero una parte considerable está situada lejos de los centros de empleo, las universidades y los servicios que concentran la demanda. Un piso vacío en una localidad que pierde población no resuelve la falta de vivienda en Madrid, Málaga, Palma o Valencia. Los inmuebles no se pueden doblar, meter en un camión y descargar junto a una estación de metro. La oferta inmobiliaria es profundamente local.

Ese desajuste territorial permite que los precios continúen subiendo incluso cuando se firman menos contratos. El mercado nacional es, en realidad, una suma de mercados pequeños y muy diferentes. Algunos están congelados; otros hierven.

El comprador que permanece puede pagar más

Cuando los precios y la financiación apartan a los hogares con menor capacidad económica, cambia el perfil de quien finalmente compra. Permanecen los hogares con salarios elevados, quienes venden otra vivienda, los compradores con ayuda familiar, los inversores y una parte de la demanda extranjera. Es una selección por renta y patrimonio.

Eso importa porque el precio medio no refleja las casas que nadie pudo comprar, sino únicamente las que terminaron vendiéndose. Si desaparecen más operaciones en los segmentos baratos y resisten mejor las compras en zonas caras, el promedio nacional aumenta aunque el número total de escrituras disminuya.

Los datos de abril ofrecen alguna pista. Las ventas de pisos cayeron un 11,8 %, hasta 43.130 unidades, mientras las de viviendas unifamiliares descendieron un 5 %, hasta 14.625. Al variar el peso de cada tipo de inmueble y de cada territorio, también cambia el precio medio resultante. La subida del 9,4 % no puede atribuirse únicamente a este efecto de composición, pero este puede amplificarla.

También existe una resistencia bastante humana a bajar el precio. El propietario que no necesita vender de inmediato suele retirar el anuncio, esperar unos meses o aceptar una negociación pequeña antes que asumir una rebaja fuerte. A diferencia de unas acciones cotizadas, una vivienda no cambia de precio cada segundo. El ajuste se produce primero en la cantidad de operaciones y en el tiempo necesario para vender. La etiqueta tarda más en moverse.

Menos hipotecas, pero préstamos más grandes

La financiación confirma que el mercado se está estrechando. Los préstamos destinados a la compra de vivienda descendieron un 6,3 % interanual en abril, hasta 32.084 operaciones. Sin embargo, su cuantía media aumentó un 5,9 %, hasta los 181.533 euros. Se concedieron menos préstamos, pero por importes superiores.

Solo el 55,6 % de las compras se financió mediante un préstamo hipotecario. En esas operaciones, la deuda cubrió de media el 72,4 % del precio, lo que obliga al comprador a aportar cerca de tres décimas partes del valor del inmueble, además de impuestos y otros gastos. En una vivienda de 250.000 euros, el desembolso inicial puede acercarse o superar los 80.000 euros. No es precisamente calderilla olvidada en el sofá.

El resultado es un mercado más pequeño y elitizado. Quien dispone de capital previo conserva capacidad para comprar; quien depende casi por completo de su salario y necesita una financiación elevada encuentra una puerta cada vez más estrecha. La caída de las ventas es, en parte, la huella estadística de esa expulsión.

Dos estadísticas distintas para medir abril

Los datos del Consejo General del Notariado muestran un descenso de las compraventas del 10,2 %, mientras el Instituto Nacional de Estadística registró una caída anual más moderada, del 1,8 %, con 53.241 viviendas inscritas. Las dos cifras son válidas, pero miden momentos diferentes del proceso.

El Notariado trabaja con información extraída de los actos notariales celebrados, es decir, con las escrituras autorizadas. El INE utiliza las transmisiones inscritas en los registros de la propiedad. Entre la firma ante notario y la inscripción registral transcurre un tiempo variable, de modo que una misma operación puede aparecer en meses distintos según la estadística consultada.

Más que contradecirse, ambas series describen un mercado que ha perdido velocidad respecto al excepcional dinamismo de 2025. El propio dato del INE mantiene abril en niveles elevados: se registraron más de 53.000 compraventas, pese a ser el cuarto descenso interanual consecutivo del año. No hay un hundimiento de actividad comparable al de una crisis inmobiliaria clásica. Hay moderación, encarecimiento y una selección cada vez más dura de los compradores.

La caída de las operaciones se extendió en abril a 15 comunidades autónomas según los datos notariales. Los mayores descensos se produjeron en Galicia, con un 23 %; Cantabria, con un 21,7 %; Baleares, con un 17,1 %; Comunidad Valenciana, con un 15,5 %; Aragón, con un 12,9 %; y Madrid, con un 11,3 %. Solo Extremadura y Castilla-La Mancha registraron ligeros aumentos.

Los precios, sin embargo, subieron en 16 de las 17 comunidades. Asturias encabezó los incrementos, con un 24,2 %, seguida de La Rioja, Castilla-La Mancha y Comunidad Valenciana. Navarra fue la única autonomía donde disminuyó el precio medio por metro cuadrado, un 3,9 %.

Estas variaciones mensuales deben manejarse con prudencia, especialmente en territorios con menos operaciones, donde unas pocas ventas pueden modificar mucho el promedio. Aun así, la extensión geográfica de las subidas deja una señal difícil de ignorar: el encarecimiento ya no se limita a Madrid, Barcelona, Baleares o la Costa del Sol. La presión se desplaza hacia ciudades medianas y provincias que todavía eran relativamente asequibles.

El mercado se enfría, pero no se abarata

La caída de las compraventas no está provocando una bajada general de precios porque la oferta continúa siendo insuficiente, la vivienda nueva tarda en llegar y los compradores que sobreviven al filtro económico poseen más capacidad de pago. El ajuste se manifiesta en menos firmas, menos hipotecas y más hogares que aplazan la compra; no, al menos de momento, en descuentos generalizados.

Puede caer todavía más el número de operaciones. También podrían alargarse los plazos de venta y aumentar las negociaciones sobre inmuebles mal ubicados, antiguos o con precios inflados. Pero las viviendas bien situadas continúan siendo escasas, y esa escasez funciona como un suelo bajo los precios.

La fotografía de abril es incómoda porque desmonta una intuición sencilla. Vender menos no significa vender barato. En el mercado inmobiliario español significa, por ahora, que menos personas consiguen comprar mientras quienes sí pueden hacerlo pagan más. El escaparate sigue encendido; lo que se reduce es la gente capaz de cruzar la puerta.