Quién compra más viviendas en España actualmente y por qué

71.155 compras de vivienda por extranjeros (+2%): residentes ganan peso, británicos y marroquíes lideran y precio medio escala a 2.417 €/m².

La compra de vivienda libre por parte de extranjeros creció un 2 % en el primer semestre hasta 71.155 operaciones. El movimiento es claro: pesa más quien ya vive en España y se desinfla el empuje del no residente. Los extranjeros residentes concentran el 60,9 % de las adquisiciones, con avance notable frente al año pasado, mientras que los no residentes retroceden un 4,1 % tras el fin de las llamadas golden visa y el anuncio de desincentivos fiscales. En número de compraventas, Reino Unido continúa al frente, seguido muy de cerca por Marruecos y Alemania. La cuota extranjera dentro del total de operaciones se sitúa en 19,3 %, por debajo de 2024 y 2023, pero con volúmenes absolutos más altos. Es un mercado muy activo, solo que con otra composición.

El precio medio que pagan los extranjeros por el metro cuadrado sube con fuerza: 2.417 €/m², un 7,6 % más interanual. De nuevo, la división por perfil importa. Los no residentes abonan 3.126 €/m², por encima de los residentes (1.912 €/m²) y de los compradores nacionales (1.809 €/m²). En el ránking por nacionalidades, Estados Unidos lidera el ticket medio con 3.465 €/m², seguido por Suiza (3.457 €/m²), Suecia (3.421 €/m²), Noruega (3.292 €/m²) y Alemania (3.270 €/m²). En la parte baja, destacan Marruecos (747 €/m²), Rumanía (1.325 €/m²) y Ecuador (1.328 €/m²). Con estos mimbres, el mercado extranjero en España avanza, pero lo hace con más arraigo y menos compra “a distancia”.

La fotografía del semestre: volumen, cuota y perfil

El semestre deja una combinación que encaja con lo que se venía intuyendo desde finales de 2024: más operaciones totales de extranjeros, menos dependencia de la inversión no residente y un comprador de perfil familiar que compra donde trabaja, estudian sus hijos y hace vida cotidiana. El dato de 19,3 % de cuota no significa retirada, sino recomposición. La demanda nacional ha ganado ritmo y la extranjera se ha hecho más estable, con un peso creciente de quienes tributan aquí, tienen nómina en España y recurren a financiación bancaria local. Esa financiación es otra clave: la relajación de los tipos oficiales y la competencia hipotecaria han dado oxígeno a los perfiles solventes con residencia efectiva, algo que no impacta igual en el canal del inversor internacional que compra desde fuera.

Por nacionalidades, los británicos siguen cumpliendo su papel de gran motor, con 5.731 operaciones (8,1 % del total). Marruecos recorta distancia con 5.654 (7,9 %), reflejo de una comunidad con fuerte arraigo territorial y compra de vivienda principal. Alemania cierra el podio con 4.756 (6,7 %). El resto de países extracomunitarios suman 8.545 compraventas (12 %). En la segunda línea, emergen Portugal (+22,8 %), Países Bajos (+18,6 %) y Estados Unidos (+14,3 %). En el lado contrario, descienden Rusia (–17,4 %), Polonia (–11,1 %), Argentina (–7,6 %) y Bélgica (–5,6 %). Es un mosaico en movimiento: menos compras ligadas a visados por inversión, más hogares que dan el paso de alquiler a propiedad y más profesionales globales que aterrizan en ciudades con empleo y servicios.

Dónde se compra: litoral, interior y grandes ciudades cambian de peso

La geografía de la demanda internacional conserva sus polos clásicos, pero el mapa ya no es una postal única de costa y sol. Entre los no residentes, la Comunidad Valenciana se mantiene como destino dominante con 11.025 operaciones (39,6 %), seguida de Andalucía con 6.733 (24,2 %). Entre los residentes, vuelve a mandar la Comunidad Valenciana con 9.515 compras (22 %), seguida por Cataluña con 8.909 (20,6 %), Andalucía con 6.677 (15,4 %) y Madrid con 4.620 (10,7 %). La lógica es nítida: turismo y segundas residencias para el no residente, empleo y red de servicios para el residente.

El detalle autonómico revela giros interesantes. Lideran las subidas Asturias (+30,8 %), Castilla y León (+25,9 %) y Galicia (+14,3 %), con avances de Castilla-La Mancha (+11,7 %), Extremadura (+10,6 %), Aragón (+10,4 %) y La Rioja (+9,9 %). En el pelotón de crecimientos moderados, Cataluña (+7,1 %), Andalucía (+6 %), Cantabria (+5,5 %), Murcia (+3,1 %), País Vasco (+2,4 %) y Comunidad de Madrid (+0,1 %). Cuatro retrocesos rompen la dinámica: Canarias (–7,7 %), Baleares (–6,8 %), Navarra (–3,7 %) y Comunidad Valenciana (–3,6 %). Las islas, muy expuestas a la segunda residencia internacional, ajustan con más intensidad, mientras el interior se despierta con un comprador de residencia permanente, salarios locales y hipoteca española.

En ciudades y áreas metropolitanas, el patrón cambia por barrios. Madrid no lidera en número de operaciones de extranjeros, pero sí en escalada de precio medio dentro del mercado foráneo, con un repunte de dos dígitos en el semestre. Barcelona mantiene su atractivo internacional, con reactivación en ubicaciones prime y demanda estable de profesionales cualificados. Valencia, Málaga, Alicante y Bilbao encuentran su propio equilibrio: servicios, conectividad y entornos urbanos que han ganado magnetismo tras la expansión del teletrabajo y la internacionalización de sectores como tecnología, logística o salud. A la vez, capitales medianas —Valladolid, Zaragoza, A Coruña, Oviedo, Logroño— empiezan a aparecer con más frecuencia en los registros notariales de compradores extranjeros residentes que buscan precio por metro, tamaño y calidad de vida.

Cuánto se paga y por qué: una brecha que ordena el mercado

El diferencial de precio por metro cuadrado entre perfiles es, ahora mismo, el principal organizador del mercado. El comprador no residente paga 3.126 €/m² de media: es la punta de lanza que se concentra en ubicaciones premium, con demanda de obra nueva eficiente, certificaciones energéticas y servicios añadidos —desde concierge a clubes profesionales—. El residente extranjero se mueve cómodamente en el entorno de 1.912 €/m², con presupuestos familiares, hipoteca local y búsqueda de vivienda principal. El comprador nacional, en 1.809 €/m², aporta base y continuidad al conjunto, con preferencias similares a las del residente extranjero en cuanto a tamaño, equipamientos y proximidad a transporte público.

Por nacionalidades, Estados Unidos (3.465 €/m²) encabeza el precio medio, indicio de compras en zonas muy concretas de Madrid, Barcelona, Baleares y Málaga, además de ubicaciones costeras con nichos de teletrabajo e internacionalización. Le siguen Suiza, Suecia, Noruega y Alemania, con perfiles de renta alta y exigencia técnica en la vivienda —eficiencia energética, domótica, garantías posventa—. En el extremo opuesto, Marruecos (747 €/m²), Rumanía (1.325 €/m²) y Ecuador (1.328 €/m²) reflejan un patrón diferente: adquisición de vivienda principal en barrios con comunidades ya asentadas, compra por necesidad, proximidad a empleo y colegios, y un horizonte de permanencia estable. Esta dualidad —alto ticket en prime frente a vivienda de precio medio en áreas periféricas o ciudades secundarias— convive y, en realidad, sostiene el impulso agregado del semestre.

Por comunidades, los mayores encarecimientos del semestre en vivienda comprada por extranjeros se registran en Madrid (+17,1 %), La Rioja (+16,3 %), Canarias (+14,1 %), Murcia (+12,2 %) y Cataluña (+10,9 %). Son trayectorias distintas. En Madrid y Cataluña, el reposicionamiento de vivienda reformada y la escasez de suelo en áreas bien comunicadas elevan el precio. En La Rioja y Murcia, el movimiento llega con un mercado más pequeño en volumen, pero con operaciones de mayor calidad —obra nueva, rehabilitaciones profundas, vivienda unifamiliar—. En Canarias, el ajuste de operaciones convive con un precio medio más alto en el segmento que sí se cierra: menos transacciones, pero más caras por selección natural de la demanda.

La mecánica interna del precio: oferta corta y eficiencia energética

El avance de precios tiene también una explicación de oferta. La vivienda terminada disponible en ubicaciones cotizadas sigue siendo escasa, mientras la obra nueva llega al mercado con plazos largos y costes de construcción que no han vuelto a niveles prepandemia. A ello se suma la exigencia energética: el comprador internacional —y cada vez más el nacional— prima inmuebles con mejor aislamiento, aerotermia, paneles fotovoltaicos o certificaciones avanzadas. Ese estándar encarece la producción, pero a la vez sostiene valor y minimiza costes de uso, lo que se traduce en disposición a pagar más alta en segmentos medios-altos.

Regulación y banca: visados, fiscalidad y financiación reordenan el flujo

El giro regulatorio ha contado, y mucho. La eliminación de la ‘golden visa’ por inversión inmobiliaria, efectiva en 2025, rebajó el atractivo de la compra de alto importe para quien no buscaba vivir en España. En paralelo, el anuncio de medidas para desincentivar fiscalmente la adquisición por no residentes templó una vía que en 2022–2023 había crecido al calor de la inversión internacional en segundas residencias. El resultado práctico ya se ve en los datos: baja el peso del no residente y sube el del residente extranjero con empleo, arraigo y financiación local.

La financiación hipotecaria también cambia el guion. La relajación de los tipos oficiales en 2025 y el euríbor lejos de sus máximos de 2023–2024 han devuelto competencia a la banca. Vuelven las hipotecas fijas y mixtas con TAE más contenidas y con ofertas vinculadas a perfiles solventes y con ingresos en España. Este entorno favorece especialmente a los residentes extranjeros —que cumplen con la evaluación de riesgos local—, mientras deja al no residente con menos alternativas o con condiciones más exigentes. De nuevo, la composición del mercado se desplaza por incentivos reales: tipos más bajos, renta declarada aquí, menor incertidumbre regulatoria en el día a día del comprador que ya vive y consume en España.

Las islas corrigen, el interior despierta: lo que hay detrás

Canarias (–7,7 %) y Baleares (–6,8 %) reducen operaciones de compradores extranjeros tras varios años de fuerte tirón. Hay una parte cíclica —precios en niveles altos y oferta limitada— y otra regulatoria —menos compra asociada a visados—. El efecto es doble: se encarecen las operaciones que sí se cierran, por selección de demanda de mayor poder adquisitivo, y se enfría la rotación de vivienda de segunda residencia más estandarizada. Es un ajuste saludable si se mira a medio plazo, porque descarga presión sobre mercados con tensiones claras de accesibilidad para residentes locales.

En paralelo, Asturias, Castilla y León, Galicia, Castilla-La Mancha, Extremadura, Aragón y La Rioja encadenan crecimientos de dos dígitos. No es una moda pasajera. Son plazas donde el precio por metro sigue siendo competitivo, las capitales y ciudades universitarias ofrecen servicios suficientes y las conexiones por alta velocidad y autovías han mejorado. Para el residente extranjero que ya trabaja aquí, el salto a propiedad en estas comunidades cuadra con su renta y con su proyecto vital. Suma una vivienda más grande, barrio tranquilo y coste total asumible, incluso con gastos de comunidad y suministros, frente a capitales prime donde la compra se estira demasiado.

Lo que viene para promotores, ayuntamientos y mercado laboral

Las cifras del semestre envían mensajes operativos. Para la promoción inmobiliaria, hay dos carriles que no conviene confundir. Por un lado, el cliente internacional premium —estadounidenses, suizos, nórdicos y parte de la demanda alemana, neerlandesa o francesa—, que busca ubicaciones centrales o primera línea de costa, eficiencia energética alta, amenities y calidad constructiva garantizada. Por otro, el comprador residente extranjero que necesita vivienda principal en barrios bien conectados y áreas metropolitanas donde el precio por metro encaja con salarios locales. Para este segundo carril, la tipología importa: pisos de tres dormitorios, buen aislamiento, zonas comunes funcionales, garaje si es posible, y cuotas de comunidad razonables. Hay mercado, pero ordenado por precio y por coste total de uso.

Para ayuntamientos y comunidades, el dato sugiere que la presión extranjera ya no es solo cosa de costa. Las capitales medianas que están captando demanda internacional —sobre todo residente— deberían acelerar suelo finalista, licencias y tramitación de rehabilitaciones. El objetivo no es inflar volumen sin más, sino movilizar vivienda asequible y eficiente en barrios ya demandados, evitando cuellos de botella que acaben encareciendo alquiler y compra. En paralelo, hay margen para incentivar rehabilitación energética en bloques de los 70–90, donde una buena intervención puede elevar valor de mercado, recortar facturas y mejorar confort. Este es el tipo de vivienda que, de hecho, sí compra el residente extranjero con presupuesto medio.

El mercado laboral es el gran arrastre silencioso. El auge de tecnología, centros de datos, logística avanzada, turismo de mayor valor añadido y sanidad privada atrae perfiles internacionales que, cuando se estabilizan, compran. Se les ve en corredores metropolitanos de Madrid y Barcelona, en Málaga–Costa del Sol, en Valencia–Alicante–Elche, en Zaragoza y en polos norteños como A Coruña–Santiago o Bilbao–Vitoria. No son oleadas, son flujos continuos de profesionales cualificados. Esa demanda de base explica que, aun con menos no residentes, el volumen total de compras de extranjeros haya seguido al alza.

Recomendaciones prácticas que se desprenden de los datos

La dualidad del mercado exige decisiones concretas. Quien opera en zonas prime sabe que el ticket medio del comprador extranjero no residente se mantiene alto y que la diferencia la marcan ubicación, calidad de ejecución y certificación energética. La elasticidad precio en esos segmentos existe, pero se paga por producto impecable. En cambio, en el segmento medio, donde manda el residente extranjero, el éxito pasa por ajustar el coste total —hipoteca, comunidad, suministros—, optimizar distribución y garantizar accesos: transporte público, colegios, comercios de proximidad y servicios sanitarios. No es glamur, es usabilidad diaria; y aquí es donde están creciendo Asturias, Castilla y León, Galicia o Aragón.

Los intermediarios y comerciales del sector detectan, además, una pauta transversal: compradores de Marruecos, Rumanía y Latinoamérica buscan entornos donde ya hay redes familiares y servicios adaptados; europeos del norte y estadounidenses demandan información transparente sobre gastos de comunidad, IBI, costes energéticos y garantías. Preparar esa documentación y explicar claramente el marco fiscal y regulatorio actual es parte esencial de cerrar la operación. Tras el fin de la golden visa, las reglas del juego son otras y conviene no dar nada por supuesto.

Por último, la rehabilitación se confirma como gran palanca. Muchas de las compras del semestre —sobre todo en capitales— acaban con reformas energéticas o actualizaciones integrales. El mercado premia ventanas de altas prestaciones, aislamiento de fachada, calderas o sistemas de climatización eficientes y domótica básica que reduzca consumos. Este valor no es cosmético; el comprador extranjero residente lo pondera en su decisión, igual que el nacional. Es una tendencia estructural, no una moda.

Un mercado que cambia de piel, sin perder tracción

Los datos del primer semestre de 2025 cuentan una historia concreta. Aumentan las compraventas de vivienda por extranjeros en términos absolutos, baja su cuota dentro del total por la recuperación de la demanda nacional y crece con claridad el peso del residente extranjero. La eliminación de la ‘golden visa’ y el giro fiscal han enfriado la inversión no residente; la competencia hipotecaria y la normalización financiera han impulsado la compra de quien ya trabaja y paga impuestos aquí. Reino Unido y Marruecos se disputan el liderazgo por volumen, Estados Unidos encabeza el precio por metro cuadrado y las islas ajustan mientras el interior despierta. No es un ciclo nuevo, es la maduración de un canal que se ancla en la economía real.

Si algo dejan claro estas cifras es que la demanda internacional de vivienda en España no se ha ido. Cambió de forma. Es menos volátil, más residente, más sensible a precio y costes de uso, más exigente en eficiencia energética y calidad. En ese marco, el país conserva sus bazas —clima, servicios, conectividad, oferta cultural— y gana otras —empleo cualificado, corredores metropolitanos en expansión, ciudades medianas atractivas—. El resultado es un mercado más equilibrado, con menos fuegos artificiales y más decisiones de vida. Y con un reto compartido: añadir vivienda bien localizada y asequible sin perder de vista la sostenibilidad. Ese es el terreno de juego en el que se moverán las próximas cifras.