Como echar a una persona empadronada en mi casa: ¡haz esto!

Cómo recuperar tu vivienda cuando alguien figura empadronado: baja padronal, vías de desahucio y claves legales explicadas a fondo en España.

El dilema se repite en muchas comunidades: una persona figura empadronada en una vivienda ajena y, con el paso del tiempo, surgen conflictos por la permanencia. Conviene ordenar el terreno desde el principio, sin rodeos. El padrón municipal no concede derecho a ocupar una casa; es un registro administrativo que acredita dónde vive alguien “de hecho” a efectos de servicios públicos. La facultad de permanecer o ser desalojado depende del título (contrato, autorización, propiedad) y de un juez, no del censo del ayuntamiento. De ahí nace la respuesta operativa: si el empadronado ya no reside en la vivienda, se impulsa una baja padronal por inscripción indebida; si continúa dentro sin derecho, la vía es el procedimiento judicial de recuperación de la posesión (desahucio por impago o fin de contrato, desahucio por precario u acción frente a ocupación ilegal, según el caso). Nada de atajos.

La hoja de ruta es doble y puede discurrir en paralelo. Administrativamente, se solicita al ayuntamiento la baja del padrón cuando la persona no vive ya allí, aportando pruebas que acrediten el cese de residencia. Judicialmente, se demanda la recuperación de la vivienda si el ocupante sigue dentro sin título válido: en alquiler, el cauce de la Ley de Arrendamientos Urbanos; sin contrato ni renta, el precario; en una toma sin permiso, la vía civil “exprés” y, si procede, la penal por usurpación o allanamiento. En ningún escenario el empadronamiento bloquea el desalojo ordenado por un juez ni funciona como salvoconducto. Tampoco legitima vías de hecho contra un inquilino con contrato. Se avanza con papeles, plazos y resoluciones; todo lo que no pase por ahí, se vuelve contra quien lo intenta.

Lo esencial: padrón y derecho a permanecer no van de la mano

El padrón municipal identifica a los residentes de un término municipal. Nada más y nada menos. Su razón de ser es asignar recursos, escolarización, servicios sociales, tarjeta sanitaria, estadísticas. Se empadrona por realidad de residencia, incluso sin permiso del propietario, si se acredita que la persona efectivamente vive allí. Por eso, cuando el ayuntamiento revisa una inscripción, lo que pregunta es “¿vive realmente aquí?”, no “¿tiene contrato?”. Si la respuesta es sí, la inscripción procede; si la respuesta es no, se abre expediente para la baja. El padrón es un termómetro. La llave de la casa la dan el título y los jueces.

¿Dónde está la confusión? En que el documento de empadronamiento se usa para todo: matricular a los hijos, pedir médico, tramitar ayudas. Parece un salvoconducto. No lo es. Un propietario puede recuperar su vivienda frente a un empadronado sin derecho, y un empadronado con contrato puede mantenerse aunque el dueño quiera expulsarlo sin resolución judicial. Las dos esferas —administrativa y civil— conviven, y a menudo se cruzan sin tocarse. La buena noticia es que el sistema ofrece un cauce claro para cada fase del conflicto.

Baja padronal cuando ya no reside

Si la persona sigue figurando empadronada en la vivienda, pero ya no vive de hecho en ese domicilio, el paso correcto es promover la baja por “inscripción indebida”. Se inicia mediante solicitud al ayuntamiento —en la sede electrónica o en registro— para que abra expediente de oficio. No hace falta discutir sobre contratos: el foco es la realidad de residencia. El consistorio notifica al afectado, le concede un plazo de audiencia y práctica de pruebas, y resuelve. Si no acredita que sigue residiendo en la casa, se dicta baja y el ayuntamiento actualiza el registro. A efectos prácticos, esa baja ordena el mapa administrativo: desaparece la vinculación con ese domicilio para prestaciones municipales y deja de figurar en el certificado de empadronamiento.

¿Qué pruebas funcionan? Las que reflejen quién ocupa hoy la vivienda y quién dejó de hacerlo. Un contrato de alquiler vigente a nombre de otra persona, facturas recientes de luz, agua y gas a nombre del nuevo ocupante, acta notarial de presencia que recoja la falta de enseres del empadronado, certificaciones de conserjería o del administrador de fincas, incluso fotografías fechadas o un informe técnico sobre contadores. Si la vivienda es de propiedad, bastan la escritura y un rastro de usos: llaves, mudanza, entrega de posesión. Cuanto más sólido sea el paquete probatorio, menos margen hay para dilaciones.

No es raro que el ayuntamiento pida visita de inspección o requiera más documentación. Conviene colaborar, responder en plazo y evitar que la pieza administrativa se estanque por silencio. Si el afectado realmente vive en otro municipio, a menudo se gestiona en paralelo el alta en su nuevo padrón, encajando ambas piezas. Si no contesta o no acredita residencia, la baja llega. Y si demuestra que sigue viviendo ahí, la inscripción se mantiene: el padrón no “desempadrona” a quien reside aunque el propietario lo desee. Ese es el límite. Para la recuperación de la vivienda en esos casos, el camino es el juzgado.

Si sigue dentro: qué proceso judicial usar

Cuando la persona continúa en la casa y no tiene derecho a seguir, la solución se nombra con una palabra: desahucio. O su variante, cuando ni siquiera hubo contrato: la recuperación sumaria de la posesión. El padrón —insistimos— no frena ninguno de estos procedimientos. Lo que importa es qué tipo de ocupante tienes delante. Hay tres escenarios frecuentes y cada uno tiene su cauce.

Inquilino con contrato que incumple. Si existe un arrendamiento de vivienda y el ocupante ha dejado de pagar la renta o cantidades asimiladas, ha subarrendado sin permiso, realiza actividades molestas o ha vencido el plazo sin desalojar, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite resolver el contrato e instar el desahucio por el cauce del juicio verbal. El juzgado notificará al inquilino para que pague, se oponga o abandone. Si no paga o su oposición no acredita causa suficiente, llega la sentencia o el decreto de desahucio y se señala lanzamiento. En el mismo procedimiento se suelen reclamar las rentas debidas y las que se devenguen hasta la entrega de llaves. Todo en una pieza, lo que da eficiencia y claridad. Hay una figura importante, la enervación: la ley permite en ocasiones que el inquilino evite el desahucio pagando lo debido, salvo que ya hubiese enervado antes o que el arrendador hubiera requerido de forma fehaciente al pago con tiempo suficiente. Un buen requerimiento previo cierra esa puerta cuando interesa cerrarla.

Permiso revocado o convivencia rota: el precario. Supuestos muy comunes: la expareja que se queda, un familiar que al principio “está de paso”, un amigo al que se le prestó la vivienda. Si no hay contrato ni renta, lo que existe es una posesión tolerada que el titular puede revocar. La vía es el desahucio por precario, también por juicio verbal. Se reclama la restitución de la vivienda acreditando el mejor derecho del actor (propiedad, usufructo, título) y la falta de derecho del ocupante. El debate es sencillo: o el demandado aporta un título que legitime su permanencia, o el juez acuerda la entrega de la posesión y, si no hay salida voluntaria, el lanzamiento. No hace falta entrar en las causas íntimas de la ruptura; el proceso mide títulos, no biografías.

Ocupación ilegal sin título. Cuando la entrada en la vivienda se produjo sin permiso, el sistema ofrece un cauce civil acelerado para recuperar el inmueble. El juzgado requiere a los ocupantes para que exhiban un título en cinco días. Si no lo presentan, ordena la restitución inmediata de la posesión. Es una herramienta especialmente útil cuando no se conoce la identidad de quienes están dentro. En paralelo, según el uso del inmueble, puede encajar la vía penal: si es la residencia habitual del legítimo poseedor, se habla de allanamiento de morada; si no es morada (segunda residencia, local), usurpación. La coordinación entre ambas vías —civil y penal— es habitual: la primera asegura el regreso físico de la vivienda; la segunda persigue la conducta.

En ninguno de estos supuestos conviene improvisar. Cambiar la cerradura a un inquilino con contrato o cortar suministros para forzar su marcha puede derivar en delito de coacciones y minar tu posición en el pleito. En ocupación sin título, la valoración sobre suministros es más discutida y varía según criterios provinciales, pero la vía segura siempre es judicial. La experiencia demuestra que el camino reglado, aunque a veces más lento de lo que uno desearía, evita riesgos penales y blindará el resultado final.

Pruebas útiles, plazos realistas y costes que pesan

El éxito de una recuperación no depende solo de tener razón, sino de probarla con orden. En litigios de arrendamiento, los recibos impagados, el contrato de alquiler, la fianza, los requerimientos fehacientes y, en su caso, quejas vecinales o informes municipales por actividades molestas, construyen un paquete sólido. En precario, pesan la escritura, la revocación expresa de la autorización —un burofax claro y sin ambigüedades— y cualquier rastro que muestre que no existe contraprestación ni título. En ocupación ilegal, además de la denuncia inmediata si ha habido flagrancia, conviene aportar actas notariales, reportajes fotográficos con fecha, partes policiales y certificados de suministros que prueben usos ajenos a quien tiene derecho.

Los plazos fluctúan según la carga del juzgado y la oposición del demandado. Un desahucio por impago sin oposición puede fijar lanzamiento en unos meses desde la admisión a trámite; si hay vista, el calendario se estira. En precario, el esquema es similar: el juicio verbal acorta trámites, pero cada sede judicial marca su ritmo. En ocupación ilegal, la restitución acelerada ha introducido un filtro útil: si nadie acredita título, el juez ordena la entrega con rapidez. Y si hay menores o vulnerabilidad documentada, aparecen mecanismos de coordinación con servicios sociales que pueden modular la ejecución (periodos de preaviso, derivaciones), sin cambiar el fondo del asunto: la vivienda se restituye.

En cuanto a costes, hay tres bloques. Honorarios profesionales, que dependen de la complejidad del caso y la cuantía (las rentas reclamadas, por ejemplo). Procurador y tasas, allí donde correspondan. Y costes indirectos: mensualidades que se siguen devengando, deterioros, posibles impagos de suministros o comunidad. Una gestión ordenada —desde el primer requerimiento hasta la ejecución— tiende a reducir la factura global, porque evita incidentes que abren piezas nuevas o retrasan la entrega de llaves.

Menores, vulnerabilidad y coordinación institucional

Los conflictos de vivienda rozan una zona sensible cuando hay menores, personas dependientes o situaciones de vulnerabilidad. La legislación más reciente en materia de vivienda y las instrucciones de coordinación obligan a que, en ciertos supuestos, servicios sociales sean informados para valorar medidas de apoyo. No se trata de frenar indefinidamente un desahucio, sino de encajar el calendario con una intervención pública mínima que evite daños mayores. Si la vivienda es morada habitual del demandado, el juzgado procurará que las notificaciones y actuaciones sean especialmente cuidadosas y que ninguna parte quede en indefensión.

Esto no cambia la regla de fondo: el título manda. Si existe un contrato extinguido, un permiso revocado o una entrada sin autorización, el procedimiento seguirá su curso y la posesión volverá a quien corresponda. Pero sí condiciona tiempos y formas. Dicho de otro modo: informar a tiempo a servicios sociales evita suspensiones de última hora y ordena la ejecución. Esa previsión, lejos de ser un obstáculo, acota el conflicto y reduce fricción con el entorno: comunidad de propietarios, barrio, policía local.

En el campo administrativo, la baja padronal también conversa con estas realidades. Si se acredita que alguien ya no vive en la vivienda, la baja procede incluso aunque la persona atraviese un mal momento económico. El padrón dibuja un mapa de residencias reales; no puede mantener una ficción para sostener ayudas o situaciones transitorias. Cada pieza va a su carril: las políticas sociales se activan por diagnóstico, no por una inscripción en un domicilio ajeno que ya no existe.

Errores que se pagan caros y cómo evitarlos

Los atajos seducen. Cambiar la cerradura o cortar la luz parecen soluciones inmediatas. Lo inmediato, en derecho, suele salir caro. Cuando exista contrato de arrendamiento, estas medidas se valoran como coacciones y ensucian cualquier desahucio. También introducirse por la fuerza en una vivienda ocupada —aunque sea tuya— puede convertirse en un problema penal si se pisa la línea de la morada o se agrede la posesión con violencia. La vía judicial no es un capricho: es el único trayecto que asegura que, al final, recuperar la casa no traiga de regalo una causa penal o una condena en costas.

Otro error común: confiarlo todo al padrón. Solicitar la baja padronal cuando procede es útil y ordena mucho, pero no reemplaza la demanda si la persona sigue dentro. El ayuntamiento no expulsa ocupantes ni desaloja inquilinos; gestiona inscripciones. Por el camino, no subestimes la notificación: si has perdido el contacto con quien ocupa la casa, es preferible acreditar bien su localización (padrón, vecinos, administrador de fincas, certificados) antes que presentar una demanda que naufrague por no poder notificar.

Un tercero: olvidar el requerimiento. En impagos, un burofax con plazo y advertencia acerca la meta: puede cerrar la enervación y simplificar el pleito. En precario, revoca por escrito el permiso y fija una fecha de salida. Ese papel, cuando llega el día del juicio, se vuelve una palanca muy difícil de contrarrestar. Y un cuarto: no medir el tiempo. Si convives con la situación durante meses sin moverte, la inercia juega en tu contra: pruebas más frágiles, vecinos cansados, tensión acumulada. Actuar pronto —con la estrategia adecuada— es ya la mitad del resultado.

Un apunte sobre suministros. Frente a ocupaciones sin título, algunas audiencias han introducido criterios matizados sobre la desconexión de agua, luz o gas. El mapa no es idéntico en todo el país. Aun así, la práctica más prudente pasa por solicitar medidas en el procedimiento o, como mínimo, contar con respaldo documental antes de dar pasos que luego puedan interpretarse como coacciones. Con inquilinos con contrato, la regla es nítida: no cortes suministros. Nunca compensa.

Recuperar la casa sin perder la calma jurídica

La experiencia deja una enseñanza clara: la combinación ordenada de la vía administrativa y la vía judicial da resultados consistentes, sin sobresaltos. Si quien figura empadronado ya no vive en la vivienda, insta la baja por inscripción indebida con pruebas que resistan una segunda mirada. Si permanece dentro sin derecho, elige el cauce adecuado: desahucio por impago o fin de contrato si hay arrendamiento; precario si fue un permiso sin renta que se ha revocado; acción de recuperación frente a ocupación ilegal cuando la entrada se produjo sin autorización, con el apoyo penal si encaja. En los tres, prepara la prueba con mimo: título, requerimientos, testigos, suministros, actas.

Todo lo que no pase por ahí es ruido. El padrón ayuda a localizar y a ordenar el mapa de residencias, pero no crea derecho a quedarse. La propiedad, el contrato y la posesión legítima son la tríada que decide. Con esa brújula, y moviendo pieza cuando toca —ni antes ni después—, los conflictos que hoy parecen enquistados se resuelven. No es épica, es método. Y ese método, a la larga, devuelve la casa y ahorra disgustos: desalojar con la ley en la mano es la única forma de que la solución no traiga un problema mayor.

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Este artículo se ha elaborado con normativa y documentos oficiales contrastados. Fuentes consultadas: BOE, Comunidad de Madrid, INE, Ayuntamiento de Madrid, Generalitat de Catalunya.