¿Cuánto ganó Blackstone con los pisos públicos vendidos por Botella?

Blackstone ha cerrado uno de los negocios residenciales más rentables de los últimos años en España. El fondo estadounidense ha traspasado a Brookfield la cartera inmobiliaria de Fidere, nacida tras la compra de 1.860 viviendas protegidas al Ayuntamiento de Madrid durante el mandato de Ana Botella. La operación alcanza los 1.200 millones de euros brutos, unos 1.050 millones netos, e incluye cerca de 5.000 pisos repartidos entre 47 edificios de la Comunidad de Madrid.

No todo ese dinero corresponde a los antiguos pisos municipales, porque Fidere amplió después su patrimonio con otras promociones y destinó alrededor de 100 millones de euros a reformas. Conviene dejarlo claro: Blackstone no compró 1.860 casas por 128,5 millones y luego vendió exactamente esas mismas viviendas por 1.050 millones. El negocio es más ancho, con varias capas. Lo indiscutible es que aquellas promociones públicas fueron la piedra sobre la que se levantó la sociedad y que, trece años después, el propietario ha salido con una caja considerable.

La cifra más llamativa llega por otra vía. Las viviendas municipales se adquirieron en 2013 por un importe medio que suele situarse entre 68.000 y 70.000 euros, mientras que el nuevo dueño prevé comercializar buena parte de la cartera por menos de 295.000 euros cada unidad. Ahí aparece la multiplicación por más de cuatro. Un piso que salió del patrimonio público al precio de un apartamento modesto en plena crisis vuelve al escaparate con una etiqueta propia del Madrid de 2026. La ciudad cambió; el negocio, también.

Una venta de 1.050 millones y un dividendo extraordinario

La operación se ejecutó mediante la venta de las sociedades que agrupaban los activos residenciales de Fidere. Brookfield pagó un precio bruto cercano a 1.200 millones de euros, reducido a 1.050 millones después de ajustes, deuda y otras partidas. Blackstone presentó la transacción como la mayor compraventa de vivienda multifamiliar registrada en España desde la crisis financiera, dejando aparte su propia adquisición de Testa.

El 30 de abril, una vez formalizado el traspaso, Fidere aprobó un dividendo extraordinario de 492 millones de euros. Parte del dinero recibido sirvió también para cancelar unos 430 millones de deuda bancaria, atender obligaciones con sociedades del grupo y pagar impuestos. No cayó todo en la misma hucha, aunque la hucha principal quedó bastante llena.

Desde 2016, los dividendos abonados al accionista mayoritario de Fidere suman aproximadamente 724,8 millones de euros, de acuerdo con los cálculos realizados a partir de las cuentas públicas de la socimi. Blackstone controlaba alrededor del 98,6% del capital. Dicho con menos jerga financiera: casi cada euro repartido terminaba en el mismo bolsillo corporativo.

Ese rendimiento no puede atribuirse únicamente a los pisos de la EMVS. Fidere llegó a reunir cerca de 6.000 viviendas, compró otras promociones, reformó edificios, cobró alquileres y vendió activos durante años. Pero tampoco puede borrarse el origen. La sociedad fue creada en 2013 después de aquella adjudicación municipal, que le proporcionó de golpe una masa de vivienda protegida en barrios con recorrido inmobiliario. El trampolín era público; el salto, privado.

De los 68.000 a los 295.000 euros

El conocido cálculo de los 68.000 euros por vivienda requiere una pequeña precisión. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo recibió 128,5 millones de euros por un paquete compuesto por 1.860 viviendas de 18 promociones, junto con garajes, trasteros y otros inmuebles. Dividir todo el precio exclusivamente entre los pisos ofrece una media aproximada de 69.000 euros, pero no determina cuánto se pagó contablemente por cada casa. Es una referencia útil, no una escritura individual de compraventa.

La comparación con los 295.000 euros también debe leerse con cuidado. Esa cantidad es el precio medio estimado para la futura venta minorista de las viviendas adquiridas por Brookfield, no el importe que Blackstone haya cobrado por cada uno de los antiguos pisos públicos. El fondo estadounidense ha vendido la cartera en bloque; será el comprador canadiense quien intente colocar los inmuebles uno a uno cuando queden libres o cuando las circunstancias contractuales lo permitan.

Aun con esas cautelas, la fotografía resulta difícil de disimular. Una vivienda adquirida en el entorno de los 68.000 euros y ofrecida después cerca de los 295.000 habría multiplicado su valor unas 4,3 veces. En determinadas zonas de Madrid se han detectado precios todavía mayores. La revalorización del mercado explica una parte; la liberalización de viviendas que dejaron atrás su protección pública explica otra. Y la escasez hace el resto, ese ingrediente que siempre llega puntual cuando toca subir precios.

Qué vendió realmente el Ayuntamiento de Madrid

La operación se formalizó el 31 de octubre de 2013. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo transfirió a Fidere 18 promociones de alquiler protegido y alquiler con opción a compra. En ellas residían familias que habían accedido a las casas bajo unas condiciones vinculadas a la función social del parque municipal, no mediante una negociación corriente con un propietario privado.

El Gobierno de Ana Botella justificó la venta por la delicada situación financiera de la empresa municipal y la necesidad de obtener liquidez. Madrid todavía arrastraba el golpe de la crisis inmobiliaria y las administraciones vendían patrimonio para cuadrar balances que crujían. Fue una época extraña: sobraban pisos en los informes mientras faltaban en las casas. El fondo pagó 128,5 millones por el paquete.

La comisión de investigación creada años después por el Ayuntamiento calculó que la EMVS registró una pérdida contable de 31 millones de euros y sostuvo que el valor de los bienes podía superar los 291 millones conforme a los precios oficiales aplicables a la vivienda protegida. El dictamen, aprobado en 2018 con los votos de Ahora Madrid y PSOE, calificó la operación como una despatrimonialización beneficiosa para el comprador y denunció falta de publicidad, concurrencia y justificación objetiva. Era una conclusión política e institucional, no una sentencia firme. Importa distinguirlo.

Aquellas viviendas representaban aproximadamente el 20% del parque residencial municipal de la capital, según la oposición madrileña. No fue una venta menor ni una promoción aislada perdida entre expedientes: salió de una vez una quinta parte de una herramienta pública especialmente difícil de reconstruir. Levantar vivienda social exige suelo, presupuesto y años; venderla cabe en una firma.

Un laberinto judicial sin una única sentencia

La historia judicial no permite titulares simples. En diciembre de 2018, el Tribunal de Cuentas condenó inicialmente a Ana Botella y a varios integrantes de su equipo a responder por un perjuicio de 22,7 millones de euros. La Sala de Justicia del propio tribunal revocó esa resolución en julio de 2019. Un año después, el Tribunal Supremo rechazó el recurso planteado contra la absolución por motivos relacionados con la legitimación procesal de la recurrente.

En la vía penal, la Audiencia Provincial de Madrid absolvió en 2022 al antiguo consejero delegado de la EMVS y al representante de Fidere. Los magistrados consideraron que no existía prueba suficiente de los delitos atribuidos y señalaron que los arrendatarios conservaron formalmente sus contratos tras la transmisión. El resultado jurídico, por tanto, es claro: no existe una condena penal ni contable firme contra Botella o los responsables de la venta.

Eso no convierte en imaginarias las consecuencias sociales ni elimina la discusión sobre el precio. Los tribunales resolvieron responsabilidades jurídicas concretas, sujetas a tipos penales, pruebas y reglas procesales. La decisión política —desprenderse de vivienda pública en plena crisis y transferirla a un gran inversor— pertenece a otro terreno. La legalidad fija el suelo; no reparte certificados de virtud.

Los litigios promovidos por los inquilinos han producido resultados diferentes. En noviembre de 2024, el Supremo reconoció a cuatro familias de un edificio de la calle Lope de Vega el derecho de retracto, es decir, la posibilidad de comprar sus viviendas por el precio proporcional abonado por Fidere. La empresa no había acreditado que la operación incluyera todas las unidades del inmueble, circunstancia necesaria para excluir ese derecho en una venta conjunta.

En abril de 2025, sin embargo, otra sentencia del Supremo rechazó la reclamación de distintos arrendatarios. En aquel procedimiento sí quedó probado que la EMVS había vendido todas las unidades de su propiedad en el edificio afectado, por lo que el tribunal aplicó la excepción prevista para las ventas en bloque. Mismo comprador, mismo gran paquete de 2013, desenlace distinto por la composición jurídica de cada inmueble.

El retracto depende del edificio y del contrato

No existe, por tanto, una orden general que obligue a vender las 1.860 viviendas a sus inquilinos por 60.000 o 70.000 euros. Cada reclamación depende de cómo se estructuró la transmisión del edificio, de qué unidades pertenecían a la EMVS, del contrato firmado y de los plazos para ejercer el derecho. El precedente favorable abrió una puerta; la sentencia posterior recordó que no todas las llaves encajan.

Esta precisión es esencial porque durante meses circularon interpretaciones demasiado amplias. El Supremo no deshizo en bloque la compraventa de 2013 ni devolvió automáticamente los pisos al patrimonio municipal. Reconoció derechos individuales en determinados casos y los negó en otros. El derecho inmobiliario tiene esa elegancia algo antipática: una plaza de garaje ausente en una escritura puede decidir el destino de una vivienda.

Brookfield prepara la venta por unidades

Brookfield ha trasladado los aproximadamente 5.000 pisos comprados a una nueva sociedad denominada Samarium Propholdco Cibeles, constituida como socimi. La cartera está formada por 47 edificios situados íntegramente en la Comunidad de Madrid y alrededor del 96% de las viviendas figura como mercado libre, después de que expiraran o se modificaran sus anteriores regímenes de protección.

La estrategia prevista no consiste en mantener indefinidamente todos los inmuebles en alquiler. Brookfield pretende venderlos por unidades, un proceso que el sector denomina privatización de la cartera: cuando termina un contrato o queda libre una casa, se ofrece primero al inquilino y, si no compra, sale al mercado. Para gestionar la comercialización se ha asociado con Clikalia, que también facilitará servicios de intermediación hipotecaria.

Aquí cambia el decorado, pero no la lógica. Blackstone compró una cartera pública, la convirtió en una plataforma residencial, cobró rentas y dividendos y finalmente la vendió a otro inversor. Brookfield recibe edificios revalorizados y busca una rentabilidad adicional mediante la venta individual. Del Ayuntamiento al fondo estadounidense; del fondo estadounidense al canadiense; del canadiense, previsiblemente, al comprador particular. Cada paso añade una nueva valoración.

Los inquilinos quedan en medio de esa cadena. Asociaciones vecinales y el Sindicato de Inquilinas han denunciado avisos de no renovación y subidas desde unos 1.200 hasta 1.700 euros en algunos casos. Son cifras comunicadas por los afectados, no una tarifa uniforme para toda la cartera. Parte de las familias se ha acogido a las prórrogas extraordinarias previstas para hogares vulnerables, mientras otras estudian acciones judiciales o una compra que, sencillamente, queda fuera de sus posibilidades. La crisis de vivienda deja aquí de ser una estadística y entra por la puerta de casa.

El ladrillo permanece, la propiedad cambia

La venta de 2013 ha superado los procedimientos que podían haber generado responsabilidades penales o contables. Esa es la realidad judicial. La realidad económica es otra: Blackstone levantó alrededor de Fidere un negocio que ha repartido más de 724 millones en dividendos y ha culminado con una venta neta de 1.050 millones. No todo procede de las antiguas viviendas municipales, pero sin aquellas promociones la historia de Fidere difícilmente habría empezado del mismo modo.

El Ayuntamiento cambió patrimonio por liquidez durante el peor momento del ciclo inmobiliario. El inversor compró barato, esperó, reformó, amplió la cartera y vendió cuando Madrid atravesaba una crisis de oferta y precios récord. Es, desde la óptica financiera, una operación ejecutada con precisión. Desde la óptica pública queda el verdadero nudo: una administración asumió la urgencia del presente y entregó a un fondo la revalorización del futuro.

Blackstone ya ha hecho caja. Brookfield intenta hacer la siguiente. Y las viviendas, que comenzaron siendo una respuesta pública para familias con rentas limitadas, circulan como fichas de una operación corporativa de doce cifras. El ladrillo permanece en el mismo sitio; lo que cambia es quién cobra por él.