El nuevo mapa de los compradores extranjeros en España

Los compradores extranjeros mantienen su peso en el mercado español, pero no forman un grupo uniforme: británicos y marroquíes encabezan el número de operaciones, mientras que estadounidenses, suizos y nórdicos figuran entre quienes más pagan por metro cuadrado. En el primer semestre de 2025 se registraron más de 71.000 compraventas protagonizadas por extranjeros, un 2% más que en el mismo periodo del año anterior, según los datos notariales disponibles.

La diferencia decisiva no es solo la nacionalidad, sino el motivo de la compra. Una parte busca una vivienda habitual porque ya reside y trabaja en España; otra adquiere una segunda residencia o una propiedad como inversión. Por eso, hablar de compradores adinerados como si fueran un perfil único oculta dos mercados distintos: el de quienes se instalan en el país y el de quienes compiten por viviendas de precio elevado en enclaves concretos.

Más operaciones no significa que todos compren lujo

Los datos del Consejo General del Notariado sitúan las adquisiciones de extranjeros por encima de las 71.000 durante los seis primeros meses de 2025. Casi seis de cada diez operaciones correspondieron a personas extranjeras residentes en España; el resto las hicieron compradores no residentes. Esa diferencia ayuda a entender por qué las estadísticas mezclan desde hogares que buscan su primera vivienda hasta compradores que pretenden pasar temporadas en la costa.

El volumen también requiere contexto. En 2024, los datos de los Registradores recopilados por medios del sector situaban las compras extranjeras cerca de las 93.000, aproximadamente el 14,6% de las compraventas de vivienda de aquel año. La cifra no debe compararse sin más con el dato notarial del primer semestre de 2025: cambian el periodo y la fuente estadística. En cualquier caso, ambas series apuntan a una presencia relevante, pero no a que la mayoría de las viviendas se venda a extranjeros.

La confusión aparece cuando se trasladan cifras del mercado de lujo a todo el conjunto residencial. Un análisis difundido sobre vivienda de alta gama atribuye a compradores internacionales el 60% de las operaciones de ese segmento y señala que el 38% de esas viviendas se destina a residencia habitual. Son magnitudes referidas al mercado prime, no al conjunto de las compraventas españolas, y no son directamente equiparables a las estadísticas notariales generales.

El matiz importa porque el lujo ocupa una parte específica del mercado, muy concentrada en ciertas zonas y en inmuebles escasos. Un piso de alto valor en un barrio céntrico de Madrid no representa la compra de una familia residente en una ciudad mediana, igual que una vivienda modesta adquirida por un trabajador extranjero no describe la demanda de una villa en la Costa del Sol. La etiqueta de comprador extranjero reúne capacidades económicas y necesidades muy diferentes.

Británicos y marroquíes lideran por número de compras

En el primer semestre de 2025, los ciudadanos británicos realizaron 5.731 compraventas, el 8,1% de las operaciones extranjeras registradas. Les siguieron muy de cerca los marroquíes, con 5.654 compras, equivalentes al 7,9%. La diferencia entre ambos grupos es pequeña, aunque sus patrones de demanda suelen ser distintos: los británicos destacan en destinos de costa y segunda residencia, mientras que muchos compradores marroquíes ya viven en España y buscan un hogar para uso habitual.

La presencia marroquí se ha consolidado durante la última década y no se explica principalmente por la inversión de lujo. Murcia, Navarra, La Rioja y Castilla-La Mancha figuran entre las comunidades donde su peso es más visible, en un contexto relacionado con el empleo y la vida familiar. El precio medio que pagaron, 747 euros por metro cuadrado, queda muy por debajo del de otras nacionalidades. Ese importe revela que contar operaciones y medir el gasto describen fenómenos diferentes.

Tras británicos y marroquíes aparecen los alemanes, con 4.756 compras en el semestre. Neerlandeses, belgas y franceses también mantienen una presencia destacada. En conjunto, los ciudadanos europeos siguen siendo una parte importante de las adquisiciones, aunque el mapa se amplía con compradores de fuera de la Unión Europea, entre ellos estadounidenses y latinoamericanos, además de grupos cuya actividad ha crecido desde Portugal y otros países europeos.

El orden del ranking puede variar según el periodo y la fuente. En 2024, por ejemplo, los datos registrales situaban también a británicos y alemanes entre los grupos más numerosos, junto con marroquíes, neerlandeses, rumanos e italianos. Estas diferencias no tienen por qué indicar un vuelco repentino: pueden reflejar que una estadística cuenta operaciones de un año completo y otra recoge solo seis meses, o que emplean metodologías distintas. Conviene leer cada clasificación junto a su fecha y su base de cálculo.

Quién paga más y qué revela el precio medio

El precio medio abonado por los compradores extranjeros alcanzó los 2.417 euros por metro cuadrado en el primer semestre de 2025, un 7,6% más que un año antes. Sin embargo, el promedio esconde una brecha notable entre residentes y no residentes: los primeros pagaron 1.912 euros por metro cuadrado, frente a los 3.126 euros de quienes compraron desde fuera de España. La diferencia encaja con el peso de las segundas residencias y de los inmuebles de gama alta entre los no residentes.

Por nacionalidad, los estadounidenses encabezaron el gasto medio, con 3.465 euros por metro cuadrado. Después se situaron los suizos, con 3.457 euros; los suecos, con 3.421; y los noruegos, con 3.292. Los alemanes también superaron los 3.200 euros por metro cuadrado. Estas cifras no significan que cada comprador de esos países adquiera una vivienda de lujo, pero sí muestran que sus operaciones se concentran, en promedio, en propiedades de mayor precio.

El contraste con los 747 euros por metro cuadrado pagados por los compradores marroquíes es especialmente acusado. No se puede deducir de ese dato que todas sus adquisiciones sean baratas ni que todos los compradores de alto gasto pertenezcan a una misma clase social; el precio medio depende de la ubicación y el tipo de vivienda que compra cada grupo. La lectura más sólida es que la demanda extranjera combina mercados residenciales distintos, no que exista una única ola de inversión homogénea.

También hay que separar el precio por metro cuadrado del presupuesto total de una operación. Una vivienda pequeña en una zona cara puede registrar un valor unitario elevado sin alcanzar el coste de una casa amplia en una localidad menos cotizada. Las cifras disponibles permiten comparar promedios, pero no describen por sí solas el tamaño, el estado ni la finalidad de cada inmueble. Esa limitación ayuda a evitar una conclusión engañosa: que todo comprador extranjero con un precio medio alto sea necesariamente un inversor multimillonario.

La costa concentra la demanda, pero las ciudades también atraen

La Comunidad Valenciana continúa siendo uno de los principales focos de la demanda internacional, con la Costa Blanca como referencia destacada. En las operaciones de no residentes, cerca del 40% se concentró allí durante el periodo descrito. Andalucía reunió el 24%, mientras que Canarias, Cataluña y Murcia mantuvieron también una presencia importante. El clima y el atractivo turístico ayudan a explicar la concentración, sobre todo cuando se busca una segunda residencia cerca del mar.

La geografía cambia cuando se observa a quienes ya viven en España. Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana encabezaron las compras de residentes extranjeros, con un crecimiento interanual del 6% señalado para este grupo. En estas operaciones el uso habitual pesa más: empleo, redes familiares, acceso a servicios y cercanía a los centros urbanos pueden importar tanto como el atractivo vacacional. La residencia del comprador modifica el mapa de la demanda.

Los registros de 2024 ofrecen otra perspectiva territorial. La Comunidad Valenciana sumó cerca de 29.900 adquisiciones extranjeras y Andalucía más de 17.400; Cataluña superó las 16.000. En términos de proporción sobre las ventas de cada comunidad, Baleares, la Comunidad Valenciana y Canarias destacaron por el peso de las compras foráneas. Alicante sobresalió a escala provincial, con más de 22.700 operaciones, y Málaga superó las 11.400.

El interés también se extiende más allá del litoral tradicional. Durante el primer semestre de 2025, las compraventas de extranjeros crecieron un 30,8% en Asturias, un 25,9% en Castilla y León y un 14,3% en Galicia. A la vez, descendieron un 7,7% en Canarias y un 6,8% en Baleares. Las variaciones semestrales no bastan para afirmar que haya cambiado de forma permanente el mapa inmobiliario, pero sí muestran que la demanda puede ganar terreno fuera de los destinos más conocidos.

El lujo se desplaza de la casa vacacional a la vida urbana

En el segmento de alta gama, la imagen del comprador que solo busca sol y playa resulta incompleta. Madrid y Barcelona aparecen junto a Málaga y Mallorca como plazas destacadas para el mercado prime. En las grandes ciudades, la ubicación céntrica y la cercanía a los negocios, los colegios y los servicios pueden atraer a compradores que pretenden establecerse, no limitarse a pasar las vacaciones.

En Madrid, la demanda de alto nivel se asocia a barrios como Salamanca, Recoletos, Castellana y Jerónimos; en Barcelona, a zonas como el Eixample, el paseo de Gràcia y Sarrià-Sant Gervasi. En la Costa del Sol resaltan Marbella y su entorno, mientras que en Mallorca se citan Palma, Calvià, Andratx y Deià. Estos enclaves no representan todo el mercado extranjero: son focos concretos donde se concentran viviendas caras y una oferta limitada.

El producto también ha cambiado. En la ciudad se valoran inmuebles rehabilitados, terrazas, aparcamiento y servicios del edificio; en la costa, la privacidad y la ubicación adquieren más peso. En el extremo más exclusivo aparecen propiedades con prestaciones de tipo hotelero, aunque eso no permite concluir que todos los compradores internacionales las exijan ni que ese tipo de vivienda sea mayoritario. El segmento prime tiene reglas propias porque su oferta es reducida y está muy localizada.

La escasez de viviendas singulares en centros históricos contribuye a sostener los precios de las ubicaciones más buscadas. La obra nueva está condicionada por la disponibilidad de suelo y, en algunos barrios, por la protección de edificios; parte de la oferta depende de rehabilitaciones. Cuando coinciden una vivienda difícil de replicar y compradores con capacidad de pago, el mercado puede moverse de forma distinta al de la vivienda convencional. Eso explica por qué las cifras del lujo no sirven para describir sin matices la situación de acceso a la vivienda en todo el país.

El atractivo no depende de un único incentivo

La combinación de clima, conexiones, servicios y calidad de vida suele aparecer entre los motivos de compra. Para quien busca una residencia estable, también cuentan el trabajo, la familia y la posibilidad de acceder a colegios o atención sanitaria. Para quien adquiere una segunda vivienda, pueden pesar más la costa, las conexiones aéreas y la facilidad de pasar temporadas en España. No existe una razón única que explique el interés de nacionalidades tan distintas.

La comparación de precios con otras ciudades europeas puede influir en los compradores de alto poder adquisitivo, aunque los datos aportados no permiten cuantificar cuánto pesa ese factor frente al clima o la vida urbana. En Madrid y Barcelona, algunos compradores internacionales encuentran una base para trabajar y desplazarse; en las zonas mediterráneas, la vivienda puede servir para estancias vacacionales o jubilación. La compra combina decisiones económicas y preferencias de vida, y el equilibrio varía de una persona a otra.

El fin de las llamadas golden visa tampoco detuvo por sí solo las compras extranjeras. Estos permisos vinculados a inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 euros estuvieron vigentes durante 12 años y dejaron de concederse en abril de 2025. La medida eliminó una vía específica para obtener residencia mediante inversión, pero no prohibió a los extranjeros comprar inmuebles ni suprimió otros motivos para trasladarse o adquirir una propiedad.

Durante 2025 también se planteó duplicar los impuestos a las compras de no residentes, pero esa iniciativa no llegó a materializarse según la información disponible. La distinción entre una propuesta política y una norma vigente es fundamental: el debate público puede influir en las expectativas, pero no debe presentarse como un cambio fiscal efectivo. El final de un incentivo concreto no equivale al final de la demanda internacional, como sugiere la continuidad de las operaciones registradas.

Una demanda relevante que convive con la tensión residencial

La compra extranjera aporta actividad a inmobiliarias, constructoras, profesionales de la rehabilitación y comercios de las zonas donde se concentra. Cuando el comprador se instala, su gasto puede extenderse más allá de la transacción y sostener servicios durante todo el año. En algunas áreas, la rehabilitación de edificios también renueva viviendas que necesitaban mejoras. Son efectos posibles del fenómeno, aunque su alcance depende del lugar y del tipo de inversión.

El reverso es la presión sobre barrios con poca oferta y precios elevados. Allí, la competencia por viviendas bien situadas puede coincidir con dificultades de acceso para residentes con ingresos medios o bajos. No basta con atribuir ese problema a los compradores extranjeros: el mercado depende también de la cantidad de viviendas disponibles, de los salarios y de la distribución territorial de la actividad. Pero la demanda internacional puede intensificar la competencia en los segmentos y zonas donde se concentra.

El peso de los compradores foráneos, además, no es igual en todo el país. En 2024 representaron cerca del 14,6% de las operaciones nacionales según los datos registrales recopilados, mientras que en Baleares, la Comunidad Valenciana y Canarias su proporción fue mucho mayor. Una media nacional puede ocultar presiones locales intensas; a la inversa, el impacto visible en un barrio de lujo no demuestra que todas las ciudades españolas afronten el mismo escenario.

El debate de fondo consiste en compatibilizar la inversión y la renovación urbana con el acceso a una vivienda para quienes viven y trabajan en esas ciudades. Las cifras disponibles describen quién compra, cuánto paga y dónde se concentra la actividad, pero no resuelven por sí solas qué política equilibraría mejor esos intereses. Lo que sí muestran es que la etiqueta de comprador extranjero abarca desde familias que buscan su primera casa hasta clientes de alto patrimonio, y que el efecto sobre el mercado depende de dónde y qué se compra.

Un mercado extranjero con varios ritmos

El comprador internacional más visible en el mercado de lujo no es necesariamente el más numeroso. Los británicos lideran las operaciones del primer semestre de 2025, seguidos muy de cerca por los marroquíes; los estadounidenses y algunos compradores del norte de Europa destacan por el precio medio que pagan. La distancia entre esos indicadores explica por qué una misma noticia puede hablar de volumen récord y de viviendas exclusivas sin que ambas cosas describan el mismo fenómeno.

España atrae tanto a residentes que construyen aquí su vida cotidiana como a no residentes que buscan una segunda vivienda o una inversión. La costa conserva su fuerza, pero las ciudades y algunas regiones del norte ganan visibilidad; el fin de las golden visa cambió una vía de acceso a la residencia, no el conjunto de las razones para comprar. El mapa inmobiliario extranjero ya no cabe en la postal de una villa frente al mar: también incluye hogares habituales, barrios urbanos y mercados con precios muy distintos.

La evolución futura dependerá de la oferta disponible, los precios, las condiciones económicas y las decisiones regulatorias, factores que no pueden deducirse solo de un semestre de operaciones. Por ahora, los datos dibujan un mercado diverso y muy desigual según la nacionalidad, la residencia y el destino elegido. Entender esas diferencias permite mirar más allá del comprador adinerado que acapara titulares y reconocer la realidad completa de la vivienda internacional en España.