Quien paga los gastos de notaria en una compra venta

Compraventa: vendedor paga la escritura; comprador, copias, registro e impuestos. Con hipoteca, banco paga notaría y gestoría; tú, tasación.

Si nada se pacta por escrito, el vendedor asume el coste de otorgar la escritura pública de compraventa (la “matriz”) y el comprador paga su primera copia —la que sirve para inscribir— y las posteriores que solicite. Ese es el reparto supletorio que se aplica en España cuando no hay acuerdo distinto entre las partes. A partir de ahí, todo lo que se quiera modificar debe dejarse claro en el contrato de arras o en la propia escritura.

Cuando la compra se financia con hipoteca, el tablero cambia. La entidad financiera asume los gastos notariales de la escritura del préstamo hipotecario, los del Registro de la Propiedad relativos a la hipoteca, la gestoría de la operación y el impuesto asociado a ese préstamo. El comprador, por su parte, paga la tasación del inmueble y, si existe, la comisión de apertura. Esto va en paralelo al reparto de la compraventa: el comprador sigue afrontando sus copias notariales, la inscripción de su propiedad y los impuestos de la transmisión (ITP o IVA y, en su caso, AJD de la compraventa). Dos planos distintos que se firman el mismo día, pero no se mezclan.

Reparto inmediato: la regla que se aplica si no se pacta nada

La compraventa inmobiliaria se apoya en una regla sencilla que ha resistido el paso del tiempo: quien vende paga el otorgamiento de la escritura, quien compra paga las copias. Esa distribución tiene sentido práctico. La “matriz” es el documento notarial que deja constancia de la transmisión y que el notario incorpora a su protocolo; su autorización genera el núcleo del coste arancelario. El comprador necesita, en cambio, una copia autorizada para acreditar su título y presentar el documento al Registro de la Propiedad y a Hacienda. Si pide copias adicionales —autorizadas o simples—, las abonará él, como ocurre con cualquier interesado que solicita copias. Si el vendedor quiere las suyas, correrán de su cuenta.

Importa subrayar algo que pasa desapercibido en muchas negociaciones: la frase “salvo pacto en contrario” no es decorativa. Permite que las partes acuerden un reparto distinto —por ejemplo, que el comprador asuma todos los gastos notariales de la compraventa— siempre que quede expreso y documentado. ¿Tiene sentido cambiar la regla general? En ocasiones, sí: operaciones con rebaja de precio a cambio de que el comprador asuma cierta parte de costes, ventas urgentes en las que se intenta simplificar la logística, o transacciones con múltiples intervinientes en las que resulta más cómodo centralizar el pago. Lo esencial es que quede escrito y que cada concepto se nombre sin ambigüedades.

La práctica cotidiana aporta más matices. La cancelación de la hipoteca del vendedor, si existe, genera su propia escritura de cancelación y, después, inscripción registral. Es un gasto del vendedor, porque se trata de levantar una carga que pesa sobre su vivienda para entregarla libre de gravámenes. En paralelo aparece otro clásico: la plusvalía municipal (IIVTNU), que, como regla, corresponde a quien transmite. Son piezas diferentes del mismo día de firma; se pagan con flujos distintos y no deben confundirse con “los gastos de notaría de la compraventa”.

Qué se considera exactamente “gastos de notaría”

La etiqueta “gastos de notaría” suele utilizarse como un cajón de sastre, y conviene cerrarlo bien. Los gastos notariales son los honorarios del notario por autorizar documentos públicos: compraventas, cancelaciones, poderes, actas… Están tasados por arancel y se calculan de forma uniforme en toda España. En compraventas, el arancel es decreciente por tramos de cuantía —a mayor precio, menor porcentaje marginal— e incorpora conceptos complementarios tasados (folios, copias, diligencias). No hay precios “a ojo” ni se negocian descuentos arbitrarios: el arancel es público y se aplica por igual en Madrid, A Coruña o Las Palmas.

La copia autorizada del comprador no es un mero papel: tiene el mismo valor probatorio que la matriz y es la que se utiliza para inscribir en el Registro. La copia simple, más barata, sirve como información o para trámites que no exigen la autorizada. En el reparto supletorio, vendedor: autorización de la escritura (matriz); comprador: su copia autorizada y cuantas copias simples o autorizadas pida. La minuta que se recibe desde la notaría —el desglose de conceptos— debe reflejar con claridad cada partida.

La matriz y las copias: cómo se calculan y quién las asume

El arancel diferencia la autorización del documento —lo que comúnmente llamamos “la escritura”— de la expedición de copias. La autorización depende de la cuantía de la compraventa y, en menor medida, del número de páginas y anexos (por ejemplo, certificaciones catastrales o notas simples unidas). Las copias se tarifican por folios, con importes distintos para autorizadas y simples. En la práctica, el comprador suele pedir una autorizada para Registro y unas simples para su gestoría, su banco o su archivo. Cada interesado paga lo que solicita, salvo pacto explícito que diga lo contrario.

Un apunte útil: los notarios actúan con neutralidad. No son “el notario de una parte”. Su función pública les obliga a asegurar la legalidad del negocio, comprobar la identidad y capacidad de los intervinientes, explicar el contenido del documento antes de firmar y velar por la transparencia. Por eso los aranceles son uniformes y por eso también la ley reconoce a la parte compradora el derecho a elegir la notaría. Elegir un despacho con buena logística —teleliquidación de impuestos, presentación telemática al Registro, coordinación con gestorías— ahorra pasos y evita viajes innecesarios.

Registro de la Propiedad y otros costes que se confunden

No todo lo que se paga ese día es “notaría”. La inscripción en el Registro de la Propiedad genera honorarios registrales, diferentes y también arancelarios. En compraventa, lo normal es que los pague el comprador, porque es su derecho (el dominio) el que se protege de cargas ocultas y conflictos posteriores. Inscribir no es obligatorio en abstracto, pero en la práctica es imprescindible si se quiere blindar la propiedad frente a terceros, acceder a financiación o vender sin tropiezos. A la inscripción de la compraventa se suman los impuestos de la transmisión: ITP en segundas transmisiones o IVA en vivienda nueva, con el AJD correspondiente a la compraventa. Son tributos independientes de la hipoteca, incluso si se firman el mismo día.

Con frecuencia aparece la figura de la gestoría. Si no hay hipoteca, puede encargarse opcionalmente la tramitación del impuesto y del Registro; ese servicio, por lógica, lo paga quien lo contrata, casi siempre el comprador. Cuando sí hay hipoteca, la gestoría que tramita el préstamo —cotejo de copias, liquidación del impuesto hipotecario, presentación y despacho en el Registro— la sufraga la entidad. Son circuitos paralelos: el de la transmisión (que pivota sobre el comprador) y el del préstamo hipotecario (que costea el banco).

Si hay hipoteca: quién paga qué en el préstamo

La escritura de compraventa y la escritura de hipoteca son documentos distintos. Se firman una detrás de la otra, pero cada una tiene su propio reparto de gastos. En el préstamo hipotecario, el esquema vigente es claro: la entidad financiera asume los gastos notariales de la escritura del préstamo, los registrales de la hipoteca, la gestoría y el impuesto asociado a esa escritura. El cliente paga la tasación del inmueble —independiente y realizada por una sociedad homologada— y sus copias si las solicita, además de la comisión de apertura si se pacta. La información precontractual del préstamo llega con antelación, y el notario verifica en una acta previa que se ha entregado y entendido todo. Esa acta, para el consumidor, no tiene coste arancelario.

¿Por qué este reparto? Porque se quiso acabar con la litigiosidad que generaron durante años las cláusulas que trasladaban al prestatario toda la factura de la hipoteca. Hoy, el peso principal lo asume el banco en la formalización del préstamo, mientras que el comprador continúa con su circuito propio: impuestos de la compraventa, Registro de su dominio y copias. La separación de planos despeja dudas: si alguien te dice que “el banco te paga la notaría”, conviene preguntar de cuál está hablando, si de la hipoteca o de la compraventa.

Tasación, comisión de apertura y copias: qué quedan del lado del cliente

La tasación es la pieza que siempre queda del lado del comprador. Sirve para fijar el valor del inmueble a efectos de financiación y de cobertura del préstamo. Hay entidades que aceptan tasaciones aportadas por el cliente si cumplen requisitos de vigencia y homologación; otras prefieren ordenar una nueva. En todos los casos, la paga el cliente. También paga sus copias notariales del préstamo si las pide, como ocurre en la compraventa con sus copias de la escritura.

En cuanto a la comisión de apertura, si se pacta, se devenga una sola vez al formalizar el contrato y no puede duplicar gastos ya prohibidos o repercutidos por otras vías. De hecho, muchas ofertas ya la incluyen explícitamente y forman parte del TAE del préstamo. El notario revisa y explica estas condiciones en la cita previa, donde el consumidor puede resolver dudas técnicas sin la presión del día de firma. Conviene utilizar esa sesión para entender de verdad cómo queda el coste total del préstamo y qué cubre cada partida.

Pactos válidos, elección de notario y casos habituales

Aunque la ley marque el reparto supletorio, la autonomía de la voluntad permite modificarlo. Lo importante es nombrar cada concepto sin ambigüedad. Un pacto claro dirá, por ejemplo: “El comprador asumirá la totalidad de los gastos notariales de la escritura de compraventa (autorización y copias), quedando a cargo del vendedor los gastos de cancelación de su hipoteca y la plusvalía municipal”. Evita problemas, evita discusiones y facilita que la notaría gire las facturas a quien corresponde desde el primer minuto.

En la elección de la notaría, la voz la tiene el comprador. Elegir bien no es un capricho. Hay notarías con presentación telemática inmediata al Registro, con coordinación fluida con bancos y gestorías, o con agenda que permite cuadrar firmas en plazos ajustados. También hay quien prefiere la notaría del barrio por cercanía y trato. En cualquiera de los casos, la neutralidad de la figura es idéntica: el notario no toma partido por comprador o vendedor, asesora a ambos y controla la legalidad.

Vivienda nueva con promotor: cláusulas y equilibrio

Cuando el vendedor es un promotor y el comprador un consumidor, aparecen las condiciones generales de la contratación. No todo vale. No puede imponerse al comprador un gasto que por ley corresponda al vendedor o que rompa el equilibrio del contrato sin verdadera negociación. En la práctica, los contratos de vivienda nueva suelen prever que el promotor asuma la declaración de obra nueva, la división horizontal, la hipoteca del promotor si se cancela, y que el consumidor pague la inscripción de su propiedad y los impuestos de la transmisión. Cuando el promotor predispone un reparto diferente en la compraventa —por ejemplo, que el comprador pague la matriz—, debe explicarse y haber margen real de negociación. Si la cláusula sorprende o no se ha negociado, puede discutirse.

En promociones con financiación ligada a un banco, surge otra duda: ¿se puede llevar la hipoteca a otra entidad? Sí, la subrogación en el préstamo del promotor o la novación con otra entidad son caminos habituales. Cada operación tiene su liturgia documental y sus costes, pero el reparto base se mantiene: la entidad asume los gastos del préstamo; el cliente, su tasación y sus copias. El notario coordina la operación y asegura que el documento final refleja lo pactado y lo que la norma exige.

Escenarios reales con números redondos y errores que evitar

La teoría se entiende mejor con la imagen de un día de firma. Caso uno: compraventa sin hipoteca y sin pacto especial. El vendedor paga la autorización de la escritura de compraventa. El comprador paga su copia autorizada y alguna simple, el Registro por inscribir su derecho, y sus impuestos (ITP o IVA y, en su caso, AJD de la compraventa). Si el vendedor tiene una hipoteca previa, paga su cancelación (escritura y registro) y la plusvalía municipal. El flujo es limpio y nadie se pisa.

Caso dos: compraventa con hipoteca. Se firma la compraventa y, acto seguido, la hipoteca. La entidad paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca, además del impuesto del préstamo. El comprador asume la tasación, sus copias, el Registro de su dominio y sus impuestos de transmisión. Si en el contrato se dejó por escrito que el comprador asume la matriz de la compraventa, será así; de lo contrario, la paga el vendedor.

Caso tres: promotor y consumidor. El contrato incorpora un reparto tipo; el consumidor puede plantear ajustes si se le atribuyen gastos que la ley no le impone. El promotor suele asumir gastos internos de promoción; el cliente, inscripción de su dominio e impuestos. Si se le añade la obligación de pagar la matriz de la compraventa, conviene preguntar y, si no hay negociación, valorar el equilibrio del conjunto (precio, calidades, extras, plazos).

Errores que se repiten. Primero, confundir “gastos de notaría” con todo lo que se paga ese día. La factura de la notaría es una parte del conjunto. Segundo, no dejar por escrito el reparto; hacerlo de palabra abre la puerta al malentendido, especialmente cuando intervienen gestorías o varias entidades. Tercero, dar por hecho que todas las copias las paga “otro”; cada interesado paga las suyas, salvo que haya pacto. Cuarto, olvidar la cancelación de cargas del vendedor: si la vivienda llega con hipoteca antigua o anotaciones, la limpieza del título cuesta dinero y no debe caer sobre el comprador. Quinto, creer que una notaría es más barata que otra por ser “de confianza”: el arancel es común y los importes son idénticos aplicando el mismo documento y la misma cuantía.

Sobre cifras, conviene manejar rangos y sentido común. Dos compraventas de igual precio no cuestan exactamente lo mismo en notaría o registro si difieren en número de folios, anexos, copias, o si se suman documentos como la cancelación del vendedor. Por eso es habitual solicitar presupuestos previos. Las calculadoras orientativas ayudan, pero el presupuesto más fiable es el que emite la notaría con datos reales de la operación: precio, cargas, número de intervinientes, si hay apoderados, si se firma con traducción o con intérprete.

La gestión posterior importa. Tras la firma, llega el circuito de Hacienda y Registro. Sin impuestos liquidados no hay inscripción, y sin inscripción el derecho del comprador pierde protección. Aquí los tiempos mandan: liquidaciones dentro de plazo, presentación telemática cuando sea posible, y seguimiento del despacho registral para recoger las copias con las notas de inscripción. En operaciones con hipoteca, la gestoría del banco coordina plazos y documentos de la hipoteca; la parte de la compraventa puede llevarla la notaría o una gestoría a elección del comprador.

Un detalle más que evita sorpresas: las certificaciones y notas simples que se unen a la escritura —desde catastro hasta comunidad de propietarios— pueden generar costes menores que se suman a la minuta. No son “extras creativos”, sino documentación de apoyo que acredita identidad, título previo, cargas y situación urbanística o de obra. Quien haya pedido esas certificaciones —a menudo, la notaría por cuenta de la parte interesada— verá esos importes repercutidos con transparencia.

¿Y si surge un conflicto sobre quién paga qué? Se mira la escritura y el contrato de arras. Si no hay pacto y el vendedor se niega a asumir la autorización de la escritura, la regla supletoria se impone. Si el banco pretende repercutir gastos del préstamo que le corresponden, se hace constar y no se aceptan. El notario no autorizará cláusulas que vulneren un reparto legal indisponible. La intervención notarial y la documentación previa están precisamente para eso: fijar las reglas antes de estampar la firma.

Un reparto claro si se separan las piezas

La pregunta parecía eterna y la respuesta cabe en dos líneas, pero el diablo está en los detalles. En la compraventa, por defecto, vendedor: autorización de la escritura; comprador: copias, Registro de su dominio e impuestos de la transmisión. En la hipoteca, el banco asume los gastos notariales y registrales del préstamo, la gestoría y su impuesto; el cliente paga la tasación y sus copias. Lo demás —cancelaciones del vendedor, plusvalía municipal, elección de notaría, gestorías opcionales, pactos que cambian el reparto— entra en la letra pequeña que conviene escribir con todas sus letras.

La seguridad jurídica en España se apoya en esa arquitectura: aranceles públicos, neutralidad notarial, registro que protege y documentos claros. Cuando se entiende qué es cada cosa, cuándo se paga, y quién obtiene el beneficio directo de cada trámite, el reparto deja de ser un laberinto. La operación respira: cada cual soporta su coste, se inscribe lo que hay que inscribir y se liquida lo que hay que liquidar. Sin sorpresas, sin cuentas cruzadas, sin “ya lo vemos”. En ese punto exacto, la compraventa funciona y la casa —o el local, o el garaje— cambia de manos con tranquilidad. Y eso, en un día que ya de por sí suele ir cargado de nervios, vale oro.