¿Por qué la vivienda vuelve al PP tras décadas de boom inmobiliario?

La vivienda ha vuelto a colocar al Partido Popular ante uno de esos asuntos que mezclan presente, memoria y hemeroteca. No porque exista una única “trama del ladrillo” que atraviese medio siglo de historia política española —esa simplificación no se sostiene—, sino porque el PP ha estado ligado durante décadas a un modelo que ha puesto el acento en la propiedad, el suelo, la construcción y la iniciativa privada, y porque algunos de los grandes casos de corrupción que afectaron a dirigentes populares crecieron precisamente alrededor de ayuntamientos, contratos públicos, recalificaciones, obras y empresas.

El momento político tampoco ayuda a separar pasado y presente. En septiembre de 2026, la vivienda continúa siendo el principal problema citado por los españoles en el CIS, con un 37,5% de menciones. El Gobierno acaba de aprobar nuevas medidas sobre alquileres, desahucios, fondos de inversión y vivienda asequible, mientras Alberto Núñez Feijóo sostiene que la política seguida durante los gobiernos de Pedro Sánchez ha fracasado y contrapone un modelo basado sobre todo en aumentar la oferta, movilizar suelo, agilizar licencias y favorecer la compra.

Ahí está la dificultad política para Génova. El PP puede presentar la vivienda como uno de los puntos débiles del Gobierno, pero entra en la discusión cargando con una historia propia muy extensa en materia inmobiliaria. Y esa historia tiene decisiones económicas perfectamente legales, errores de política pública, escándalos judiciales y bastante mito mezclado con hechos.

Para entenderla hay que empezar por una precisión elemental: el PP no existía durante el franquismo.

De Franco a Génova: una continuidad política, no una misma organización

El Partido Popular nació con ese nombre en 1989, cuando culminó la refundación de Alianza Popular. AP había surgido en 1976 bajo el impulso de Manuel Fraga y otras figuras de la derecha posfranquista; varios de sus fundadores habían ocupado responsabilidades durante la dictadura. Fraga, por ejemplo, había sido ministro de Información y Turismo entre 1962 y 1969 y vicepresidente y ministro de la Gobernación entre 1975 y 1976. Después participó como ponente de la Constitución de 1978.

Por eso puede hablarse de una genealogía política parcial, pero no atribuir al PP decisiones adoptadas por una organización que entonces ni siquiera existía. Confundir ambas cosas sería vistoso. Históricamente, bastante flojo.

Sí hay, sin embargo, un hilo anterior al PP que ayuda a entender la cultura española de la vivienda. Durante las últimas décadas del franquismo, el Estado impulsó intensamente el acceso a la propiedad. El entonces ministro de Vivienda José Luis Arrese resumió aquella filosofía con una frase que quedó incrustada en la historia económica española: se buscaba un país de propietarios y no de proletarios. La propiedad de la vivienda no era únicamente una política residencial; también se concebía como estabilidad familiar, patrimonio y arraigo social.

La democracia no desmontó de golpe esa arquitectura. La vivienda continuó siendo ahorro, herencia, refugio y ascensor patrimonial. Un piso no era solo cuatro paredes. Era la libreta bancaria hecha ladrillo.

Y ahí comienza una historia bastante más interesante que cualquier eslogan.

1998: cuando liberar suelo parecía la respuesta

El primer Gobierno de José María Aznar aprobó en 1998 la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. La norma partía de una idea explícita: introducir mayor flexibilidad, reducir rigideces administrativas y combatir la escasez de suelo que, según su exposición de motivos, contribuía al encarecimiento de la vivienda. La legislación amplió el marco para desarrollar suelo urbanizable y reforzó un enfoque favorable al incremento de la oferta.

Con los años apareció una versión mucho más sencilla de aquella historia: el PP liberalizó el suelo y aquello creó la burbuja inmobiliaria.

Suena redondo. Demasiado.

La ley de 1998 forma parte del contexto del gran ciclo inmobiliario, pero atribuirle por sí sola la burbuja española no encaja con la evidencia económica disponible. El auge nació de una combinación bastante más poderosa: crédito extraordinariamente abundante, caída de los tipos de interés, integración monetaria europea, crecimiento económico, expectativas continuas de revalorización, expansión demográfica y una enorme concentración de financiación en construcción y promoción inmobiliaria.

Una burbuja que atravesó gobiernos distintos

Las cifras explican mejor el vértigo. Entre 1995 y 2007, el precio de la vivienda aumentó aproximadamente un 10% anual de media. En 2006 se alcanzaron unas 955.000 transacciones inmobiliarias. La construcción llegó a representar el 13,2% del empleo español en 2007. España construía, compraba, hipotecaba y recalificaba a una velocidad que terminaría resultando insostenible.

El boom comenzó y aceleró durante los gobiernos de Aznar, pero continuó durante la primera legislatura de José Luis Rodríguez Zapatero. La gran corrección llegó a partir de 2007 y 2008. El ciclo inmobiliario desbordó las fronteras partidistas, aunque cada gobierno adoptó decisiones distintas durante él.

Esta precisión importa porque convierte una acusación política sencilla en un problema económico bastante más serio. España había construido un mecanismo en el que ayuntamientos, promotores, bancos, cajas de ahorro, propietarios y administraciones obtenían incentivos del crecimiento inmobiliario. Cuando el precio del suelo subía, casi todo parecía funcionar. Hasta que dejó de hacerlo.

Del ladrillo a los juzgados: lo que realmente ocurrió

Hablar de “todos los escándalos inmobiliarios del PP” también exige cuidado. No existe una categoría judicial llamada escándalos del ladrillo ni una lista cerrada. Bajo esa expresión se suelen mezclar corrupción urbanística, obra pública, contratación municipal, adjudicaciones, financiación política y relaciones con empresarios.

El caso más conocido es Gürtel. La Audiencia Nacional condenó en 2018 a numerosos acusados por la primera época de la trama y consideró al Partido Popular partícipe a título lucrativo en relación con actividades desarrolladas en Majadahonda y Pozuelo de Alarcón. El Tribunal Supremo confirmó posteriormente la responsabilidad civil a título lucrativo del PP. Esa figura jurídica significa que el partido obtuvo un beneficio derivado de determinados delitos cometidos por terceros; no equivale a una condena penal del PP como autor de esos delitos.

La diferencia puede parecer pequeña en una tertulia. En Derecho no lo es.

Gürtel, Púnica, Palma Arena y Brugal: casos distintos

Púnica mostró otra variante del mismo ecosistema. La investigación alcanzó contratos en diversos municipios madrileños y a antiguos cargos públicos vinculados al PP. En 2023, por ejemplo, la Audiencia Nacional propuso juzgar a 21 personas por contrataciones realizadas en los ayuntamientos de Valdemoro, Torrejón de Velasco y Serranillos del Valle, entre ellas antiguos responsables políticos y personas vinculadas al grupo empresarial de David Marjaliza.

Pero llamar a Púnica simplemente “corrupción inmobiliaria” sería impreciso. Sus piezas abarcaron ámbitos diferentes, desde contratación pública hasta publicidad institucional. El ladrillo aparece en el paisaje de determinados episodios y protagonistas; no explica por sí solo toda la macrocausa.

Algo semejante ocurre con Palma Arena. El expresidente balear Jaume Matas, del PP, fue condenado por prevaricación en una pieza relacionada con la contratación de arquitectos para el velódromo. Es corrupción vinculada a una gran obra pública, pero no especulación residencial.

Brugal resulta todavía más ilustrativo sobre el peligro de meter años de procedimientos judiciales dentro del mismo saco. El caso afectó a contratos públicos en Alicante y a antiguos dirigentes populares, pero su recorrido judicial ha producido decisiones distintas según cada pieza. En 2024, el Tribunal Supremo anuló las absoluciones de los 34 acusados en la causa matriz relacionada con el servicio de recogida de basuras de Orihuela y ordenó dictar una nueva resolución teniendo en cuenta pruebas que habían sido excluidas.

Es decir: hubo casos graves y condenas acreditadas, pero también absoluciones, procedimientos anulados y acusaciones que no terminaron probándose. La hemeroteca no sustituye a una sentencia.

Eso no borra una realidad política y económica más amplia. Durante los años de expansión inmobiliaria, muchos ayuntamientos españoles manejaron enormes cantidades de dinero y enormes expectativas de plusvalías. Allí donde un cambio de uso del suelo podía multiplicar el valor de una parcela, una decisión urbanística podía mover millones. El incentivo para la corrupción era evidente. Afectó a administraciones y partidos diferentes, aunque varias de las grandes investigaciones alcanzaron a destacados cargos populares.

Por qué la vivienda vuelve al centro del debate del PP en 2026

La situación actual tiene poco que ver financieramente con 2007. El endeudamiento de los hogares equivalía al 42,5% del PIB en el primer trimestre de 2026, su nivel relativo más bajo desde finales de 1999. No existe la misma expansión desbocada del crédito que precedió al pinchazo de la anterior burbuja.

El problema de 2026 es otro. Faltan viviendas allí donde aumenta con más fuerza la demanda, construirlas lleva años y el parque asequible es reducido. Los análisis recientes del Banco de España señalan un desfase considerable entre la creación de hogares y la producción residencial, especialmente concentrado en algunas de las provincias con mayor presión inmobiliaria.

En ese diagnóstico el PP encuentra terreno favorable para su discurso.

Feijóo propone movilizar suelo, acelerar trámites y licencias, ampliar la construcción, utilizar colaboración público-privada, ofrecer avales y rebajas fiscales y alcanzar un objetivo de un millón de viviendas. El partido ha colocado la propiedad en un lugar central de su mensaje y defiende medidas destinadas a facilitar que los jóvenes puedan comprar con menos ahorro inicial.

El problema político es que buena parte de esas herramientas dependen precisamente de comunidades autónomas y ayuntamientos, administraciones donde el PP tiene una presencia territorial muy amplia. La vivienda permite a Génova cuestionar la actuación del Gobierno central, pero simultáneamente obliga a mostrar resultados propios allí donde gobierna. Cuando el alquiler o la compra se vuelven inaccesibles, el ciudadano suele mirar a todas las administraciones, no únicamente a La Moncloa.

Y el calendario tampoco concede demasiado silencio. El Gobierno aprobó el 29 de septiembre nuevas medidas que incluyen protección frente a determinados desahucios, regulación de alquileres temporales y por habitaciones, restricciones temporales a ciertas compras especulativas por fondos y mecanismos para prolongar contratos. Feijóo había advertido ese mismo día de que un real decreto no resolvería lo que atribuye a ocho años de política equivocada del Ejecutivo. Son dos modelos enfrentados y también dos relatos políticos sobre las causas del atasco.

Construir más no resuelve por sí solo todo el problema

Aquí la discusión suele empobrecerse deprisa. Una parte del debate afirma que basta con construir; la otra, que basta con intervenir precios y propietarios. La vivienda española es bastante menos obediente.

Los análisis económicos respaldan la necesidad de incrementar la oferta y agilizar el desarrollo de suelo, pero el acceso a una casa depende también de salarios, localización, transporte, parque público, fiscalidad, crédito, turismo y alquiler temporal, además de la capacidad para conservar durante el tiempo suficiente el carácter asequible de las viviendas protegidas.

Tampoco todo aumento de precios puede describirse automáticamente como especulación. Existe especulación cuando se compra principalmente esperando obtener una ganancia futura por la revalorización, pero los precios también suben cuando muchas personas quieren vivir en lugares donde se construye poco. En determinadas ciudades pueden coexistir escasez real de vivienda, inversión patrimonial, pisos turísticos, compradores internacionales, fondos y pequeños propietarios compitiendo por el mismo espacio. Una coctelera bastante menos elegante que una consigna.

El propio pasado español aconseja cierta prudencia. Más suelo disponible no garantiza automáticamente vivienda barata, del mismo modo que limitar precios no crea por sí solo miles de pisos nuevos. Entre una norma y una casa terminada aparecen urbanización, financiación, materiales, mano de obra, licencias, infraestructuras y varios años de espera.

El ladrillo de 2007 permanece en la memoria política

La vivienda vuelve una y otra vez al debate sobre el PP porque toca dos planos distintos. El primero es histórico: la derecha española heredó una cultura política muy favorable a la propiedad residencial; el Gobierno de Aznar apostó por flexibilizar el mercado de suelo y presidió buena parte del despegue de una expansión inmobiliaria que terminó convertida en burbuja. En ese largo periodo aparecieron también Gürtel, Púnica, Palma Arena, Brugal y otros procedimientos, diferentes entre sí y con desenlaces judiciales también diferentes.

El segundo plano es mucho más actual. La vivienda se ha convertido en la principal preocupación ciudadana, golpea especialmente a quienes intentan emanciparse y obliga a todos los partidos a explicar algo más que principios ideológicos. El PP sostiene que el cuello de botella está fundamentalmente en la oferta y propone construir, movilizar suelo y reducir trabas. El Gobierno central combina el aumento del parque asequible con una intervención mayor sobre alquileres y determinados actores del mercado. Los efectos de cada medida tendrán que medirse, no proclamarse.

Por eso hablar de “miedo” en Génova resulta sugerente, pero demasiado psicológico. Lo que sí puede observarse es una tensión política evidente: el PP dispone de argumentos para criticar la gestión actual de la vivienda y algunos de sus planteamientos sobre la falta de oferta coinciden con diagnósticos económicos relevantes; al mismo tiempo, su historia contiene episodios donde suelo, construcción, corrupción municipal y burbuja inmobiliaria aparecen demasiadas veces en fotografías próximas.

El ladrillo español tiene esa costumbre. Parece inmóvil. Luego cambia de precio, de dueño, de ley y hasta de partido gobernante. Pero casi nunca desaparece de la política.