Cuanto se paga de plusvalia municipal en Canarias: explicado

La plusvalía municipal en Canarias explicada desde cero: cómo se calcula, qué bonificaciones caben, quién paga y cómo evitar sorpresas.

Vender una vivienda o recibirla en herencia no es tan simple como firmar un papel y entregar unas llaves. A veces, cuando piensas que ya está todo cerrado, aparece un término que suena a castigo medieval: plusvalía municipal. En Canarias, como en el resto de España, este impuesto local puede sorprender al contribuyente desprevenido, sobre todo si no tiene claro en qué consiste, cómo se calcula o cuánto le puede tocar pagar. Porque sí, se paga. Y en muchos casos, más de lo que uno espera.

Estamos hablando de un impuesto que se aplica al aumento de valor del suelo urbano, no del inmueble en sí mismo, sino solo del suelo. Esto se calcula desde el momento en que se compró el suelo hasta el momento en que se vende, se dona o se hereda. Aunque este impuesto se aplica en todo el país, cada ayuntamiento tiene su propia forma de regularlo. En el caso de Canarias, esto significa que las reglas son diferentes. Por ejemplo, vender una casa en La Laguna no es lo mismo que vender una en Telde. La diferencia es notable.

¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es una figura fiscal gestionada por los ayuntamientos. Su base no es el valor de mercado del inmueble, sino el valor catastral del suelo y el número de años que han pasado desde la anterior transmisión.

Esto es clave: no se paga por la vivienda, se paga por el supuesto beneficio que ha obtenido el terreno urbano en ese tiempo. Aunque, ojo, desde la reforma de 2021, ya no se puede cobrar este impuesto si no ha habido ganancia real. Un pequeño avance hacia la justicia fiscal, aunque todavía lleno de matices.

En Canarias, la aplicación varía. Depende del municipio donde te encuentres. Cada municipio de Canarias tiene sus propias normas. Por lo tanto, lo que se aplica en un municipio puede ser diferente en otro. Todo depende de las reglas del municipio en cuestión.

Cada ayuntamiento canario tiene su fórmula

No hay un único cálculo

En teoría, el impuesto es igual. Sin embargo, en la práctica, cada ayuntamiento de Canarias tiene sus propias reglas sobre impuestos. Cada uno tiene sus propias tasas, coeficientes y descuentos. Por eso, cuando se calcula el impuesto, el resultado puede ser muy diferente de un municipio a otro.

Por ejemplo, Santa Cruz de Tenerife aplica un tipo máximo del treinta por ciento, como permite la ley. Pero Las Palmas de Gran Canaria, aunque también puede hacerlo, tiene ciertos tramos y exenciones. Y luego están los municipios más pequeños, donde a veces hay bonificaciones para transmisiones mortis causa o en casos de residencia habitual.

Esto complica bastante saber cuánto se paga sin hacer cuentas concretas. Porque no existe un valor fijo. Ni una fórmula universal. Pero sí hay formas de entender la lógica.

Cómo se calcula la plusvalía municipal en Canarias

Opción 1: Método objetivo

Desde la reforma fiscal introducida en noviembre de 2021, existen dos métodos de cálculo para la plusvalía municipal. Uno es el objetivo, el tradicional, el que muchos ayuntamientos siguen aplicando por defecto.

Este método parte del valor catastral del suelo —no del inmueble completo— y aplica unos coeficientes que dependen del número de años que han pasado desde la última transmisión. Luego, sobre esa base, se aplica un tipo impositivo que fija el ayuntamiento.

Compraste algo en 2004 y lo vendes en 2024. El valor catastral del suelo es de 40.000 euros y el tipo es del 28 por ciento.

Según los coeficientes actuales, tu base imponible podría ser de unos 16.000 euros, y tendrías que pagar algo más de 4.000 euros.

Esto es solo una estimación, redondeando mucho, claro.

Opción 2: Ganancia real

El otro sistema, también legal desde 2021, permite al contribuyente optar por tributar en función de la ganancia real obtenida en la operación. Es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición (ajustado, sin gastos ni muebles ni reformas).

Aquí el cálculo se basa en el porcentaje del valor del suelo sobre el total del inmueble, y se paga solo si efectivamente se ha generado plusvalía.

Y esto es importante: el contribuyente puede elegir el método que le sea más favorable. Pero debe justificarlo. Presentar escrituras, acreditar valores, fechas… Y sí, los ayuntamientos revisan.

¿Cuánto se paga en la práctica?

Ejemplos reales en municipios canarios

Una vivienda en Arrecife con un valor catastral del suelo de 25.000 euros, vendida tras 10 años, podría generar una plusvalía municipal de entre 2.000 y 2.800 euros, según el tipo y el coeficiente aplicable.

En San Cristóbal de La Laguna, el valor del suelo es un poco más alto y el plazo es similar. Por lo tanto, es posible que se paguen más de 3.000 euros. Sin embargo, hay una ventaja en este lugar: si la vivienda es la habitual y los herederos son hijos o nietos, entonces hay una bonificación del 95 por ciento en herencias. Esto es muy importante.

En Telde, por otro lado, se han dado casos donde el contribuyente ha conseguido evitar pagar el impuesto porque pudo demostrar que no hubo ganancia entre la compra y la venta. Esta posibilidad ha ganado fuerza tras las recientes sentencias del Tribunal Constitucional.

El papel del valor catastral

El valor catastral del suelo es muy importante a la hora de calcular este impuesto. Un piso en el centro de Santa Cruz con un suelo que vale 60.000 euros es diferente a una vivienda en una zona rural con un suelo catastral de 12.000 euros. Esto es así aunque ambas viviendas se vendan por el mismo precio. El valor catastral del suelo es lo que hace la gran diferencia en este caso.

Este valor se encuentra en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. No cambia según el valor de mercado. En su lugar, se actualiza con revisiones catastrales. A veces, estas revisiones no se aplican durante años. Por eso, es posible que no reflejen la realidad del mercado.

¿Cuándo se paga y cómo se liquida?

Plazos y trámites importantes que debes saber.

• Los plazos son fechas límite para hacer algo.

• Los trámites son pasos que debes seguir para conseguir algo.

Es importante conocer los plazos y trámites para evitar problemas y retrasos. Algunos plazos y trámites pueden variar dependiendo de la situación o del lugar donde te encuentres.

Es recomendable buscar información actualizada y precisa sobre los plazos y trámites que te afectan. De esta manera, podrás planificar y organizar tus acciones de manera efectiva.

Los plazos y trámites clave pueden incluir fechas límite para presentar documentación, realizar pagos o cumplir con requisitos específicos.

Conocer estos detalles te ayudará a estar mejor preparado y a evitar sorpresas desagradables.

La plusvalía municipal en Canarias, al igual que en el resto de España, se paga después de que alguien venda su inmueble. En el caso de que se venda un inmueble, la persona que vende es la responsable de pagar la plusvalía municipal. Si el inmueble se recibe por herencia o donación, la persona que lo recibe es quien debe pagar la plusvalía municipal.

El plazo general para presentar la autoliquidación es de 30 días hábiles en ventas y 6 meses en herencias, aunque se puede pedir una prórroga.

Muchos ayuntamientos permiten presentar la autoliquidación online, a través de su sede electrónica. Pero otros aún requieren cita presencial. Y hay municipios que notifican directamente al contribuyente mediante una liquidación oficial, lo cual puede alargar el proceso varios meses.

Lo habitual es que sea el propio notario quien recuerde esta obligación. Aunque no es su responsabilidad gestionar el pago. Eso le toca al contribuyente.

Bonificaciones y exenciones

En Canarias hay varias ayudas y reducciones que pueden ser de interés. Estas ayudas son especiales porque Canarias tiene un régimen fiscal diferente debido a su ubicación geográfica.

Entre las ayudas y reducciones que se pueden encontrar en Canarias, están las relacionadas con impuestos, como el IGIC, que es similar al IVA pero aplicado solo en Canarias. También hay ayudas para la compra de viviendas, para empresas que se establecen en las islas y para proyectos de innovación y desarrollo sostenible.

Además, existen excepciones y beneficios fiscales para los residentes en Canarias, especialmente en áreas como la agricultura, la pesca y el turismo, que son fundamentales para la economía local. Estas excepciones pueden incluir reducciones de impuestos, subvenciones para proyectos específicos y apoyo para la internacionalización de empresas canarias.

Es importante investigar y consultar con expertos para entender completamente las ayudas, reducciones y excepciones disponibles en Canarias, ya que pueden cambiar con el tiempo y dependen de la situación específica de cada persona o empresa.

La mayoría de los ayuntamientos de las islas Canarias tienen bonificaciones en sus ordenanzas fiscales para cuando alguien hereda una propiedad después de que el dueño fallezca, especialmente si se trata de la casa donde vivía. Estas bonificaciones pueden variar mucho, desde un 50 por ciento hasta un 95 por ciento en algunos casos.

También puede haber exenciones totales cuando se transmite un inmueble sin haber obtenido beneficio económico. Para eso, hay que demostrarlo con documentación sólida.

En los casos en que la gente entrega su casa al banco para pagar una hipoteca, normalmente no tienen que pagar impuestos. Esto también sucede cuando un matrimonio se separa y uno de los cónyuges se queda con la casa, o cuando el banco se queda con la casa porque no se ha pagado la hipoteca.

Eso sí: todo depende del municipio. Y las condiciones varían. Conviene consultar directamente la ordenanza fiscal local o hablar con un técnico tributario.

Qué hacer si crees que no debes pagar

Desde las sentencias del Tribunal Constitucional de 2017 y 2021, se ha abierto la puerta a reclamar este impuesto si no ha habido plusvalía real o si la liquidación no se ajusta a derecho. Pero no es automático.

Debes presentar alegaciones en el plazo de un mes desde la notificación o interponer un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa. Y no está garantizado que ganes, aunque hay precedentes favorables.

También puedes presentar directamente una autoliquidación a cero si puedes demostrar que no hubo ganancia. Pero ten claro que el ayuntamiento lo revisará.

La plusvalía municipal en Canarias, un impuesto que hay que vigilar muy de cerca

Este impuesto no es el más caro que existe, pero es muy confuso. La cantidad que debes pagar no se decide solo por lo que ganas, ni por lo que vendes, ni siquiera por el valor de tu casa. Lo que importa es cómo está escrita la ordenanza del ayuntamiento de tu ciudad, si el valor catastral de tu casa está actualizado o no, y si puedes probar con documentos que no obtuviste beneficio alguno.

En Canarias, donde el mercado inmobiliario tiene dinámicas muy específicas —alta movilidad, herencias frecuentes, segunda residencia, zonas turísticas— este impuesto puede suponer una carga inesperada. O, si se sabe gestionar bien, un gasto perfectamente evitable.

Lo esencial es informarse bien antes de transmitir un inmueble, consultar la normativa local y no dar por sentado que “esto lo paga el comprador” o “esto siempre se paga”. Porque, cada vez más, no es así.